房地产企业正在加速“断裂” 房企融资紧抱信托大腿

     11月27日，华侨城发布公告称，拟经由北京产权交易所，挂牌出售西安市南关正街88号长安国际中心2号楼四座办公大楼以及120个停车位，价值为人民币6.7亿元（相当于约7.61亿港元）。

      对于频繁出售资产的华侨城来说，这种行为并不意外。但放眼整个市场，近期，类似出售资产的行为十分常见。

      业内分析人士认为，这反映出房地产市场的一个侧面：在市场下行期，部分企业正以收缩战线、出售资产，乃至战略转型等方式求生。

      另一些小型房企选择“逆流而上”。这些企业借助最近几年的市场大势，在今年冲击最后的IPO机会。而在行业的顶端，大中型房企仍然是土地市场的活跃分子。借助于地价低迷的契机，这些企业在今年频繁出手，获取大量土地，为下一步的发展积蓄力量。

      告别博傻时代，曾经随着市场变化共进或共退的房地产企业，正在加速“断裂”。

      “50强”分界线

      今年10月以来，华侨城相继挂牌出售位于成都、上海、海南、泰州等多个房地产项目股权，总价值上百亿。

      这些项目大多位于核心一二线城市，部分项目地段颇佳。对于自2015年就启动转型，并刻意淡化房地产商形象的华侨城来说，出售房地产项目的做法并不意外。

      近期，房企出售项目股权的做法频繁出现。9月28日，嘉凯城公告称，拟转让房产项目资产包，涉及5家公司6个项目。贵为十强房企的华夏幸福，也在10月9日宣布，以32亿元将河北多宗项目的部分股权售予北京万科。

      易居克而瑞的统计显示，2017全年房地产企业项目股权出售相关动态为387条，2018年1-10月以来房企累计项目股权出售动态就达到了473条。

      该机构指出，融资环境持续收紧，偿债高峰来临双重因素促使企业出售部分项目股权以盘活现金流。就房企个案来看，出售项目股权有各自不同的考量，如加速产业地产布局（华夏幸福）、实现去地产化转型（嘉凯城）、剥离不良资产、盈利等。

      11月20日，海航地产宣布，公司名称由海航地产集团有限公司变更为海南海岛临空产业集团有限公司，同时启用新的品牌名称“海航临空”。这一更名的背后，是海航从传统地产向产业地产过渡的战略转型。

      值得注意的是，在近期出售项目股权的房企中，除华夏幸福外，其余均为中小型房企。华侨城虽属央企背景，但房地产业务营收规模始终不高。2017年，公司房地产业务实现营业收入233.59亿元，在国内房企中排名50名开外。

      事实上，“50强”已经成为房企融资中的一道关键门槛。某信托机构相关负责人近日向21世纪经济报道记者表示，该机构的主要客户就是“50强房企”。50强外的房企，即使财务指标再健康，也不予考虑。

      据了解，很多银行早就实施同样的原则。

      相比“断臂求生”，另一些房企就没那么幸运了。近期，江苏、河北、云南等地都有当地房企申请破产的案例，其中不乏资产规模在数百亿的企业。

      本月，深陷债务漩涡的中弘股份正式进入退市程序，成为A股首家因股价连续低于面值（1元）而退市的公司。在此之前，中弘股份的债务违约金额超过50亿元，公司资产被冻结，实际控制人王永红被列为失信被执行人。

      最后的IPO机会？

      同样是小型房企，也一些企业正抓住机会“向上走”。近期的“赴港上市潮”是最主要的表现。

      据不完全统计，2018年初至今，已经有超过10家与房地产行业相关的内资公司赴港上市，IPO数量创下近年来的新高。其中既有传统房地产企业，也有分拆出来的企业公司。

      11月26日，佳兆业物业正式挂牌，继碧桂园、雅居乐、新城集团后，佳兆业成为今年第四家分拆物业板块赴港上市的房企。传统房企方面，仅10月以来，就有大发、美的、恒达三家企业登陆港股，万创国际也已向港交所提交了招股书。

      在这波上市热潮中，一些规模不大的区域性房企也趁机“登船”。比如，万创国际是一家总部位于安徽省淮南市的开发商，主要专注于住宅物业。目前，该公司业务范围最主要为淮南市和六安市。过去几年，万创国际的营收规模不足8亿元，净利润不足亿元，虽然今年刚刚破亿，但在房地产业仍显微不足道。

      上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示，房企扎堆赴港上市，固然有A股审核严格，港股条件相对宽松的原因。同时也要看到的是，过去几年房地产市场升温，对企业上市起到了一定的助推作用。

      根据美的置业的招股书披露，公司2015年合约销售额为111亿元，2016年206亿元，2017年507亿元，2018年1-8月销售金额全口径已达560亿元，超出去年全年的销售额。这种增长势头必然深得资本市场认可。

      北京某房企人士向21世纪经济报道表示，随着房地产市场进入下行周期，未来小型房企的业绩很难有连续增长的情况。因此，近期是房企最后的上市机会，如果不能抓住，不仅业绩很难增长，登陆资本市场的机会更加渺茫。

      相比之下，既无生存之困、又无业绩之忧的大中型房企，正借助这一时机攻城略地，谋求长远发展。

      易居克而瑞的数据显示，今年以来，大中型房企普遍积极拿地备货。1-10月，销售TOP10房企新增拿地货值占百强房企52%，其中TOP3企业碧桂园、恒大、万科三家的新增土储就占到百强的四分之一，规模效应得到充分体现。

      虽然中梁、中骏、蓝光、滨江等中型房企拿地规模攀升，大有加速赶超之意。但总体来看，分化的趋势愈演愈烈。克而瑞表示，前10月销售百强房企平均拿地销售比为0.42，相比2017年0.6差距颇大。其中TOP30以后房企下降力度更大，且显著低于行业平均。

      前述房企人士表示，在市场下行期，房地产业的集中度正加速提高，小型房企已基本失去了规模赶超的机会，只能往“小而美”的方向发展。即使是50强房企，也有可能因为战略的失策而掉队。大型房企“强者恒强”的局面则逐渐确立。

      相关新闻：

      当房企融资渠道接连收紧，融资成本步步上行后，压力重重的地产公司选择紧抱信托公司“大腿”。

      记者注意到，11月21日~11月24日，仅4天之内，包括正荣地产、花样年、泰禾集团(000732,股吧)、福晟集团在内的4家房企纷纷宣布与信托公司签署战略合作协议，合作规模总计达500亿元人民币。

      而在此前，今年已有阳光城(000671,股吧)、北辰实业(601588,股吧)、华夏幸福(600340,股吧)等多家房企与信托公司达成战略合作协议，获得授信额度。

      北京（楼盘）一位信托公司高管表示，当下房企融资形势紧张，资金缺口较大，地产公司迫于无奈与融资成本较高的信托公司达成更紧密的合作。“不过，这类授信额度与实际贷款是不同的概念，百亿规模的授信额度无法实际落地。更为重要的意义是资金困局中的地产公司找来信托公司为自己"背书"，以提振市场信心。”

      高额授信频频达成

      房地产调控政策搅动市场，银行贷款、发债等融资渠道日渐萎缩，信托渠道对于资金流紧张的房地产公司来说举足轻重。仅仅4天，4家房地产公司与信托公司达成额度高达500亿元的战略合作。

      11月21日，正荣地产与兴业信托签署战略合作协议，兴业信托将为正荣地产提供100亿授信额度。根据协议，兴业信托将对正荣所涉及的住宅地产、商业地产、商业运营等领域提供多种金融支持，未来将从地产业务各方面达到百亿的全方面合作。

      11月22日，花样年集团与光大信托在深圳（楼盘）签署了100亿元融资协议，并建立了长期战略合作伙伴关系。据悉，这笔100亿元融资将重点支持花样年集团公司债发行、城市更新类、房地产开发、ABS类、消费金融类等全方位业务。

      11月23日，泰禾集团与光大信托、招商银行(600036,股吧)福州（楼盘）分行在福州签署三方战略合作协议。根据协议，光大信托将为泰禾集团提供200亿元人民币的综合授信额度。

      11月24日，福晟集团与光大信托签署战略合作协议。根据协议，光大信托将重点支持福晟集团的公司债发行、房地产基金、企业并购基金、旧城改造及城市更新、ABS类等。双方将在房地产开发、建筑、物业等领域开展全面深入合作，合作规模达100亿元。

      一家大型信托公司相关业务负责人向记者表示，“我们公司近来也与地产公司达成了战略合作，现阶段，整个公司的主流业务就是房地产，我个人也沉浸其中。归根结底，这类大额授信也还是代表了公司对房地产行业的趋势判断，我们认为风险不是很大，形势会慢慢好转。”

      另有行业观察人士认为，为房地产企业提供高额授信也是避免违约的一种手段。如果之前双方的合作额度即将耗尽，新近达成合作额度，更有利于合作伙伴相关贷款的借新还旧。

      房企融资成本上行

      据信托百佬汇记者了解，房企传统融资渠道——银行对优质房企的贷款利率一直非常“宽容”，在5年以上贷款6.55%的基础利率基础上，即使略有上浮，仍可维持在7%~8％左右。

      另一方面，美联储加息也使得海外发债成本上升，尤其市场预计2019年其将加息2~3次，房地产企业的这一融资渠道也不容乐观。

      在两大渠道均收紧的背景下，房地产企业越来越依赖信托公司，目前地产信托融资平均成本已经超过13%。

      正如上述大型信托公司相关业务负责人所言，信托公司对资金困局中房地产(000736,股吧)企业仍有强烈的合作意愿，但受限于自身发行能力，也出于对风险合规的把控，对房地产企业的要求越来越高。

      来自中国信托业协会的数据显示，2018年二季度，信托资金配置到房地产领域的规模为25072.49亿元，相比一季度增长了1361.73亿元，其占信托资产的比重由10.99%提升到12.32%。截至二季度末，房地产信托当年新增规模累计为4280.73亿元，占全部新增信托规模的18.31%，比一季度占比提升了3.5个百分点。由此可见，房地产在今年新增信托资金配置领域中的地位不断提升。

      普益标准数据显示，10月份，共有61家信托公司发行了1180款集合信托产品，发行数量环比减少58款，降幅为4.68%。其中，房地产信托成立数量为320款，平均规模为1.17亿。

      此外还有数据显示，投资于金融机构、工商领域的产品收益率略有下降，投资与房地产行业的信托产品收益率仍在上升。

      （来源：21世纪经济报道、证券时报）