戴德梁行：房地产步入新阶段，运营创新助力行业发展

       投资市场：深圳大宗交易市场逐渐回归理性专业，外资机构比例或将增长

　　纵观2018年深圳大宗交易市场，整体表现仍然十分活跃，全年录得交易总额约280亿元，其中，优质写字楼资产备受投资者青睐，占全年大宗交易总额的近50%。相较2017年，深圳的大宗交易额有近20%的回落，除了整体宏观金融环境对投资者资金面的影响之外，政策方面对于市场的引导也起了一定的作用;深圳于2018年出台一系列对于城市更新、工改项目的政策调整，希望引导工改工项目回归产业本质，对促进城市更新市场理性、有序发展起到一定的作用，因此，工业厂房的交易较2017年有所下降。在房住不炒的背景下，深圳“731政策”的出台，限制企业购房并对住宅及公寓的短线二手交易做出了限制，对短线投资起到很大的抑制作用，全年公寓、住宅类大宗交易也有下降。

　　近年来，深圳发展迅猛，商务环境良好，大宗交易市场日趋活跃，在粤港澳大湾区规划的利好下，看好深圳长期发展的投资型买家逐渐增多，其中由戴德梁行资本市场团队在2018上半年促成位于福田中心区的国际商会中心部分楼层的成交，就是一个典型的机构投资项目，同时也是深圳近年来首宗真正意义上的外资机构投资人进入深圳市场收购成熟优质物业的案例，具有标志性意义;与此同时，自用型买家仍是传统大宗交易主力，例如广州银行收购招商太子湾商务广场D栋。另一方面，深圳城市更新政策在工改、用途变更方面的从严规范，令开发商的投资决策愈加谨慎与理性，相较2017年有较大幅度的减少。

　　受到宏观的融资环境紧缩、监管趋严的影响，内资买家优势不若以往，在2019年的投资将仍然保持相对谨慎的态度;但从另一方面来看，基于市场环境下的现金流压力增大，预计将会有更多的可售物业或资产包出现，同时资产定价也会归趋理性，有利于大宗交易市场的长期发展，拥有整体运营及资产管理能力与经验的机构投资人优势将逐渐显现。

　　与北京、上海及广州对比，在大宗交易的投资者结构中，深圳的外资买家占比远低于其他城市;在外资持续加大粤港澳大湾区投资力度、内资买家优势明显减少的背景下，戴德梁行预计在接下来的几年中，深圳大宗交易市场的外资机构比例将逐渐增加;

　　戴德梁行华南区资本市场主管陈俊儒表示：“粤港澳大湾区以及深圳的市场得到大量的海内外投资机构的关注，我们对于深圳的大宗交易市场保持积极乐观的态度。展望2019，我们相信核心区域的优质写字楼及购物中心将持续受到青睐;同时，有提升价值与改造机会的存量物业将进一步得到市场的关注。”