莞北楼市大打“洼地战” 博罗住宅成交赶上东莞二分之一

“石湾房子没有前两年火热期好卖，投资客比以前要少，由东莞过来真正安家置业的人反而多了些。”石湾一新房销售李小姐告诉房掌柜。

三市交汇，与东莞仅是一桥之隔，石湾和园洲为代表的莞北地区近年已经声名鹊起。莞北在自身经济发展和外来购买力双重支撑下，房价一度涨幅惊人，2015上半年博罗新房成交均价仅为4304元/㎡，2017年博罗新房成交均价已经去到7315元/㎡，2018年博罗均价为7350元/㎡，同比2017年涨幅不足1%。

莞北地区目前仍有过半东莞客，本地购买力也在不断崛起，楼市低迷之下，刚需置业者安家的时候到了？

莞北行情好于东莞

当楼市低潮到来时，靠外来购买力支撑的城市往往是最危险的存在。

如北京周边，一度大热的燕郊等地，投资客早已火速撤资，楼市一片冰寒。相比之下，莞北地区表现仍然相当不错。

据世联行统计，博罗2018年住宅供应31190套、347.55万㎡，成交24851套、269.27万㎡。一手住宅库存面积和库存量上涨，去化周期为8.8个月，相较2017年有所上升，但仍处于10个月的合理去化周期范围内。

而据东莞不动产登记中心数据显示，2018年东莞商品房成交备案87293套，成交面积约700.55万㎡，其中住宅成交44930套，成交面积约516万㎡。非住宅成交备案43093套，成交面积约195万㎡。

博罗一县之地住宅成交量，几乎相当于东莞的一半，而石湾和园洲两地一直以来都是博罗的主要成交力量。从数据上看，莞北地区2018年行情要好于东莞。

市场：新房8000-11000元/㎡ 二手房笋盘不断

当东莞房价普遍7、8千的时候，莞北房价则稳居3、4千关口；而如今，当东莞城区房价纷纷直奔3万的时候，莞北却仍能寻得众多8000多元每平的楼盘。

低廉的价格，依然吸引着数量可观的东莞人前往购房。房掌柜踩盘时发现，石湾和园洲小区周边和路上，小汽车粤S车牌的数量比前两年要更多，远远超过惠州的粤L牌数量，也在侧面告诉我们住在莞北的东莞人也越来越多。

“石湾和石龙就隔着一条河，在售待售项目近十个，包括丽湾时代江景、奥晨龙湾新城、金地柏悦府、源惠盛世豪庭、金地柏悦府、上河坊润宝公馆，不少都只卖8千多块一平……”东莞中介杨小姐表示，他们也接到了多个石湾楼盘的代理，有需要可亲自带客到项目看房。

据房掌柜踩盘了解，丽湾时代江景在售128㎡-137㎡江景住宅，不时有特价房推出，最低8200元/㎡，首期15万起。奥晨龙湾新城在售75-125㎡高拓3-4房，首期5万，8788元/㎡起，认购现场砸金蛋，可抽全屋家电。源惠盛世豪庭99-117㎡三房，首付8万起，均价约8100元/㎡。金地柏悦府170㎡褐石别墅13999元/㎡起，还有100-125㎡洋房在售。

园洲区域，名巨新城二期新品云尚，总价最低29万，宣传称可包租，34㎡包租收益最高达1500元/月。

随着楼市的下行，石湾的二手房市场已经松动，不断有笋盘出现。据石湾中介最新放盘信息显示，有上河坊3+1房放盘价仅68万；一品中央满五唯一小三房，首付仅23万；108㎡的新怡豪门3+1房，已出房产证，87万即可带走；丽湾花园140㎡大三房+1房，精装修带家私家电，过五唯一，首付加所有费用35万左右。

莞北房贷利率仍然大幅上浮

值得注意的是，石湾、园洲的城市规划目前还不成熟，衣食住行没有东莞便利。莞北片区房价已经上升至一个高点，东莞置业者投资需仔细考量。惠州还规定，新购买的商品住房（含新建商品住房和二手住房）须取得不动产权证满3年方可转让。

另外，据房掌柜现场了解，莞北房贷利率仍然处于大幅上浮阶段，多数新房首套利率需要上浮30%-40%，远高于东莞区域的10%-20%，贷款买房成本较高。

如若购买上河坊润宝公馆108㎡的三房单位，全款仅需要约92万，单价8538元/㎡。属于首套房，又需要贷款的话，利率需要上浮40%，首付约30万，贷款30年，等额本息月还款4197元，累计需要支付180万，为全款的两倍。

在本地购买力崛起，东莞因安家而置业莞北的人不断增多情况下，莞北楼市已经开启了新一年的忙碌。