瑞峰：楼市成交后延 价格持续走高(2010年3月)

目录

一、重要新闻回顾

1、经济与政策

2、市政规划

3、房地产市场动态

二、土地市场

1．新增供应量

2．商住用地交易

3．商住用地供需对比

三、房地产市场

1．商品房新增供应分析
　　商品房总体供应情况
　　新增供应明细
　　新增供应区间比例
　　商品房累计存量

2．商品房成交分析
　　商品房成交总体情况
　　商品住宅供应走势对比
　　整体价格走势
　　各物业类型成交情况
　　各区域主要在售项目签约情况
　　签约排名

3．潜在供应分析

4．楼盘活动

四、总结

政策面及供应紧缺致楼市成交后延 价格将持续高位运行

——瑞峰置业3月东莞楼市报告

一、重要新闻回顾

1、经济与政策

——2010年GDP仍“保八”居民消费价格涨幅在3%左右

第十一届全国人民代表大会第三次会议3月５日上午在人民大会堂开幕。温家宝代表国务院向大会作政府工作报告。报告称，去年我国国内生产总值达到33.5万亿元，比上年增长8.7％；财政收入6.85万亿元，增长11.7％；粮食产量5.31亿吨，再创历史新高，实现连续6年增产；城镇新增就业1102万人；城镇居民人均可支配收入17175元，农村居民人均纯收入5153元，实际增长9.8％和8.5％。2010年经济社会发展的主要预期目标是：国内生产总值增长8％左右；城镇新增就业900万人以上，城镇登记失业率控制在4.6％以内；居民消费价格涨幅3％左右；国际收支状况改善。

——温家宝作政府工作报告：四项措施遏制房价过快上涨

国务院总理温家宝在作政府工作报告中指出，要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足民众的基本住房需求。温家宝所提出的遏制房价上涨的手段包括四个方面：继续大规模实施保障性安居工程、继续支持居民自住性住房消费、抑制投机性购房。加大差别化信贷、税收政策执行力度。完善商品房预售制度、大力整顿和规范房地产市场秩序。完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨。加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。

——财政部：税制改革难 个税起征点暂不调整。

两会期间，上调个税起征点再一次成为热点话题，许多代表委员建议提高个税起征点至3000元或5000元。财政部表示，目前正在加紧研究个人所得税综合与分类结合的税制改革。这项改革是推进国民收入分配改革重要一环，目前暂不考虑个税起征点调整。

——国土部:清理房地产调控政策 抑制房价地价上涨

国土资源部22日提出，各地要增强各项政策的执行力，尽快清理与中央和部文件要求不一致的房地产用地管理和调控政策。要求各地加强与工商、税务、证监会等部门有关部门的协调，更好地形成政策合力，遏制投资投机行为和抑制房价、地价的过快上涨。国土资源部副部长贠小苏表示，从今年1、2月份市场运行的情况看，国家一系列调控政策措施正逐步取得积极效果。国土部门要进一步明确和执行各项工作任务，切实加强房地产土地供应管理和监管，抑制房价、地价上涨，打击违法用地行为。

——央行银监会:金融机构不得向囤地捂盘房企放贷

央行和银监会近日联合发布《关于贯彻落实国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求对于经金融机构尽责调查发现或经国土资源部门、建设主管部门查实存在囤地、炒地、捂盘惜售等违法违纪行为的房地产开发企业，金融机构不得发放新增贷款，已有贷款要迅速采取保全措施。《通知》强调，对房价上涨过快的地区和城市，银行要加强区域风险评估，适当提高贷款条件。各金融机构不得为争夺客户而随意降低贷款标准。

2、市政规划

——头两月东莞外贸进出口同比增长 经济逐步回暖

据黄埔海关昨日统计,今年1—2月,东莞市外贸进出口总额150.3亿美元,比上年同期(下同)增长37.4%。其中出口86.1亿美元,增长28.0%；进口64.2亿美元,同比增长52.4%。海关指出,2月份虽因春节假期因素影响,进出口额有所下降,但同比仍现较大增长,当月进出口63.8亿美元,同比增长18.5%。

——市轻轨R2线试验段昨开工 新增厚街中心站

备受关注的市轻轨R2线试验段3月26日动工，副市长梁国英透露，R2线首段（即东莞火车站到东莞虎门站）将在3年内完成土建工程，5年内投入运营使用。R2线首段设15个站点，其中新增厚街中心站，原来的将军路站向北挪到陈屋路口并改为陈屋站。建成后，从会展中心站到新石龙火车站仅需16分钟，到虎门站仅需24分钟。

——东莞最长绿道5月全线贯通 位于松山湖总长122公里

近日，松山湖管委会透露，总长122公里的东莞松山湖绿道系统5月正式全线贯通,这是东莞里程最长的绿道。首期将设10余个公共自行车站,行人上下班、游玩,均可凭IC卡租赁车辆,在限定时间内免费骑车。这条穿梭于花影绿荫之下的绿道,将是广东省首条租存免费的低碳环保绿道。

——沙田：大手笔建滨海城市

继去年启动10多项重点工程项目后，沙田镇有关负责人介绍，今年沙田实施的立沙岛安置区工程、保税物流中心（B）型沙田园区等33宗重点工程项目，其中有6项已纳入市重点项目。同时，沙田镇还积极推进镇政府办公楼对面地块、鸿湖海鲜酒家地块等3处地块的“三旧”改造工程，全力改变城市面貌。

——珠三角绿道东莞段敲定三个示范段

对于珠三角绿道东莞段的选址问题，近日，市委正式敲定了3个绿道示范段，分别是滨水绿道示范段、郊野绿道示范段、生态园绿道示范段。滨水绿道示范段横跨万江、莞城和东城，全长约18.6公里，将串联起滨江体育公园、龙湾湿地公园、可园等节点。而郊野绿道示范段位于城市核心区——南城绿色路，毗邻绿色世界，全长约4公里。生态园绿道示范段就在生态园内，是一个综合性的示范段，沿线不乏燕岭湿地中心区、月塘湖生态景区、大圳埔湿地等美景，全长超过16公里。

——塘厦三旧改造拟改造项目72宗 三月底出台草案

近日，山区片“三旧”改造工作座谈会在塘厦举行。会议披露，塘厦镇已基本完成“三旧”改造用地项目汇总，拟改造项目72宗，其中包括新行政中心区的四村片改造、138工业区改造、花园街北三局旧厂改造、128旧厂区改造、大坪旧村改造、诸佛岭旧村改造和石潭埔东力厂等72项改造项目，涉及面积达592公顷。其中，林村社区的“三旧”改造已全面启动，目前正在拆除林村社区新亚洲工业区的君悦、泉龙两座旧厂房，腾出近4万平方米的土地，用于修建明和电脑城。

——虎门跻身市文化先进镇 拟投亿元建文艺交流中心

17日，虎门举行东莞市文化建设先进镇揭牌仪式。去年该镇获得了“广东省历史文化名镇”和“市文化建设先进镇”等荣誉称号。今年还将计划投资1亿元，规划建设虎门文化艺术交流中心等基础设施。

——东环路动工建设一期预计10月底竣工

麻涌镇城建办透露，麻涌镇重点规划建设的麻涌东环路建设工程已经全面开工建设，一期工程预计将于今年10月底竣工。东环路是麻涌镇今年的重点工程之一，起于中麻公路螺村桥头路段，在中麻公路螺村桥头对接即将建成投入使用的西环路。东环路总长6.7公路，建设工程分三期建设。一期工程终于建设中的中心大道，该道路按城市一级公路标准设计施工，双向6车道，全长达3.14公里。

——东部快速松柏路立交已完工6成 拟5月通车

寮步镇近日表示，东部快速路与松柏路连接工程（下称东快松柏路立交）进展顺利，目前已完成了60%，预计5月份正式通车。通车后，将解决寮步镇华南工业区的交通瓶颈，周边的市民到东城也能更加方便。东快松柏路立交是寮步镇“四通八达”工程之一，该工程于2009年7月正式开工建设，总投资为1029.9万元。目前，施工队正在进行水泥石粉摊铺施工，并对松柏路进行道路拓宽。

——莞惠城轨常平霞坑段 “高铁”变“地铁”

去年5月8日在常平镇开工的东莞至惠州城际轨道交通项目，因当地群众希望采取地下铺设的方式，当地政府向东莞市领导提出了“轻轨过常平中心区能否走地下”的请求，获得了市委书记刘志庚的同意。经过与省铁投协调，最终将莞惠城际轨道经过常平中心区的3公里改为采取地下方式铺设。常平政府和建设方有关负责人称，更改后的设计方案将于近日确定，很快将正式开始全面施工。而预计多出的近4亿元建设费用，东莞市和常平镇将按照各付一半的比例来承担。

——虎门港3月31日起对台直航

3月31日起，莞台两岸贸易将一改经香港驳船进出口的模式，东莞货物通过虎门港沙田港区5号、6号泊位，两天即可直达台湾。据了解，虎门港首条对台直航班轮航线由台塑海运有限公司运营，目前投入1艘万吨级装载量约870标准箱的集装箱班轮，为莞企和台企提供周班服务，每周星期二结关，星期三开船，从东莞出发两天即可到达台湾。

3、房地产市场动态

——70城市住宅用地放量供应 土地均价阶段性回落

据中央电视台报道,中国指数研究院监测数据显示,今年1到2月份,中国70城市住宅用地放量供应,土地均价出现阶段性回落。年初以来,房地产调控效应正在显现,土地供应明显增加,成交趋于活跃,地价飙升的态势总体有所收敛。中国指数研究院的监测数据显示, 全国70个城市2月份共成交住宅用地634宗,环比减少22%,但同比增加63%;成交土地面积3925万平方米,环比增加3%,同比增加201%。70个城市2月份成交的住宅用地平均楼面地价为2343元/平方米,环比出现12%的下跌,主要城市土地均价出现阶段性回落。

——09年万科销售金额突破600亿 蝉联全球住宅销售冠军

万科企业股份有限公司于3月2日公布了2009年年度报告。报告显示该公司2009年实现营业收入488.8亿元，归属上市公司股东的净利润53.3亿元。较2008年分别增长19.2%和32.1%。各项经营指标也全面超越2007年，成为国内首家销售金额突破600亿的房地产公司，并第二年获得全球住宅企业销售冠军。

——全市住房保障工作会议:四种方式解困难户住房难

近日，全市住房保障工作会议召开，提出了2010年住房保障任务是：重点解决廉租住房保障2400户和经济适用住房保障139户。会议还提出,将以适当发放购房补贴、租房补贴和房屋修葺、居间协调等方式解决住房保障问题。如果在商品房中配套建设经适房的,可按所占的比例免征开发商应缴的城镇土地使用税和印花税。

——八月起全市推广标准化工地 安全事故企业整改6个月

从8月份起，我市将推行标准化工地，所有建筑工地必须按照《东莞市建设工程施工安全质量标准化图集》进行施工。日前举行的全市建设行业表彰大会上透露，建设部门将在8月份起全面推广标准化工地，并将在7月份发布标准化图集，作为施工的最低标准 。今后工程一旦发生人员死亡等安全生产事故，市建设局将依规对责任企业作出不少于6个月限期整改处理，在整改期间企业不得参与工程投标，并停止企业办理相关工程业务手续；3年内不予参加本市评优评先。

二、土地市场

1．新增供应量

——供应再现高峰，成交尾随冲高

据东莞市瑞峰置业市场研究部监测数据显示，3月东莞土地市场供应大幅放量，总供应面积达93.8万㎡，其中商住用地供应有33.5万㎡，共6宗土地，全部位于镇区；商业金融类用地亦有2宗，共5.4万㎡，位于石碣镇和沙田镇。

2．商住用地交易

——地块优劣分明，“一边倒”情况持续 

成交方面，3月商住土地成交总价突破25亿元。部分镇区如寮步、大岭山、长安、沙田等优质地块受开发商热捧，均以高价拍出，尤其以东莞万科10.04亿元成功投得长安镇长青路地块最为引人关注。与此同时石碣、黄江等镇区的地块则出现流拍的情况，开发商对优质地块“一边倒”的情况依然持续。

3．商住用地供需对比

——第一季度供需情况同比均大幅上升

据东莞市瑞峰置业市场研究部监测数据显示，2010年第一季度，东莞一级土地市场共挂牌出让土地61宗，总面积合计205.52万㎡。其中，商住/商业金融类土地有26宗，总面积85.75万㎡，占总供应面积的41.72% 。对比2009年第一季度，商住用地供应面积仅22.9万㎡，今年大幅激增274% 。

成交方面，第一季度东莞商住用地成交总面积为101.15万㎡，成交面积冲高主要由于第一季度供应充足，及09年末部分商住用地延至2010年初出让。从各地块挂牌出让现场情况来看，开发商依然热衷于部分优质地块，而位置较为偏僻的地块则多以底价成交甚至流拍。

总结：3月东莞土地市场迎来又一波放量高潮，整个3月东莞土地供应高达93.8万㎡。成交量也较为乐观，虽有3宗商住/商业金融类土地遭到流拍，但整个月下来此类土地成交价仍突破了25亿元！纵观第一季度，可以看出经济和房地产发达镇区的土地依然受到开发商的青睐，其中亦不乏广系、深系开发商。

三、房地产市场

1．商品房新增供应分析

——供应量依然走低，预计在4-5月集中放量

商品房总体供应情况

3月商品住宅新增备案预售供应量约20万㎡， 2-3月新增供应均为4年以来同期最低，第一季度新增供应量约83万㎡，7650套，同比09年分别下降了9.5%和上涨4.8%。季度供应也是为4年来同期最低，主要原因受近期相关收紧政策的连续出台加深买卖双方的观望意愿，开发商推货意愿不高，加上新增工程进度跟不上，众多项目瞄准五一前后的推货，近段时间市场上诸如举行产品会发布、咨询中心开放、样板房开放、诚意登记等等的活动陆续增多，4月新增供应量预计会形成小高峰推量。

新增供应明细

3月新增供应商品房面积23.32万㎡，供备案2220套，其中商品住宅19.99万平方米，其中别墅和公寓项目各一个，分别为大朗的碧水天源•星湖岸和东城的迪纳公寓项目。洋房项目中，常平的霞晖花园为新上市项目，松山湖露栖湖新加推1-3栋180-260㎡的大户产品；大岭山本月新增供应放量，共新增备案预售接近6万㎡，其中新世纪领居为拼凑的大户型产品，供应量接近5万平方米。

新增供应区间比例

据东莞市瑞峰置业市场研究部监测数据显示，2010年第一季度东莞住宅市场供应总量为8460套。其中以70-90㎡、90-110㎡自住户型为主，供应量为5025套，占总供应量约60% 。另外，舒适型住宅110-130㎡供应持续紧缺，仅210套，且2、3月份的供应量更为0。而150㎡以上改善型住宅供应较为平稳，共1324套，比率为15.65% 。

商品房累计存量

近2月新增供应缩量，市场以消化存量为主，当前东莞商品住宅存量约438万㎡，环比减少13万㎡，预计在4月及5月会有供应抢在五一小黄金周集中放量，供应压力会得到相应缓解，市场需求也会随着得到有效释放。

2．商品房成交分析

——政策收紧及市场供应缺失导致商品住宅成交下跌4成，传统楼市旺季延后

商品房成交总体情况

3月东莞商品住宅成交32.69万㎡，3023套，同比分别下跌42%和44%，与上年三月开始启动的楼市“小阳春”相比，今年3月份东莞房地产市场整体成交量萎缩4成，究其原因之一是政策面的不同，上年底到今年连续出台一系列收紧政策，导致买卖双方观望情绪加重，开发商推货意愿不强烈，整个3月市场活动不活跃，加之工程进度滞后，新增供应扎堆计划在5月前后入市，自住户型在连续消化后得不到有效补充，市场需求结构严重失衡，导致成交量持续徘徊低点，到月末部分项目陆续加推，成交量有所回升。

商品住宅供应走势对比

从成交走势看，10年商品住宅第一季度成交92.9万㎡，成交同比09年下跌19.3%，同比08年上升45.8%。第一季度成交量主要来自1月成交数据支撑，3月成交32.69万㎡，接近一年来月度成交最低值（2月受春节假期影响除外）。受从紧政策面以及东莞市场自住产品供应缺失影响，传统的三月楼市成交旺季延后，在政策面逐渐稳定，观望情绪得到缓解，加上近期新增供应项目加多，市场可选择面放宽，刚性需求有望得到释放，4-5月市场供需面都应该会出现放量。

整体价格走势

——价格冲高回落，但6000元/㎡以上支撑运行明显

3月东莞普通住宅签约均价6299元/㎡，环比回落4.9%。价格走势冲高回落，但在近4个月月均成交价保持在6000元/㎡以上，主要由于第一季度高端住宅畅销影响，加上部分项目入市价格定位相对有一定涨幅，支撑楼价在高位运行。而且市场供应依然紧缺，结构性失衡并没有得到有效缓解，结构性价格上涨也是房价高位运行原因之一。尽管预计4月份供应会放量，但考虑到经历了09年市场热销后，新品面市价格定位相对较高，因此普通住宅平均楼价会保持在6000元/㎡运行，下调幅度有限。

各物业类型成交情况

——各类物业成交相对萎缩，公寓整体价格收个盘影响飙升

洋房

公寓

别墅

各区域主要在售项目签约情况

2010年第一季度各区住宅成交量与09年对比，大部分区域都出现一定程度下跌，局部地区如凤岗、松山湖、清溪、石碣和茶山有项目入市或加推，反而得到一定程度的增幅；石龙、常平等镇区因为存量相对较为充足，市场可选择性大，成交同比也得到一定上升，而如南城、东城、虎门、厚街、长安和塘厦等房地产发展较快区域，因09年存量的快速消化后没有得到有效补充，供需失衡较严重而导致成交量下滑，表明当前市场刚性需求依然存在，供应若得到及时补充，市场应该相对可观。

签约排名

3．潜在供应分析

——新开工面积同比增量，新盘与后续开发项目相继启动

据东莞市瑞峰置业市场研究部数据统计显示，3月东莞市商品房新开工总面积为57.17万㎡，环比上升60.5%。3月新开工项目分别有：万科•虹溪诺雅、盈丰•田源居、雍景家园、尚书华府、丰泰•东海城堡、蔚蓝城邦和金域中央五期，办公项目一个：塘厦骏豪商务中心。其中，盈丰•天源居和雍景家园为新入市项目。

4．楼盘活动

四、总结

1、土地市场供应放量，优劣地块成交情况“一边倒”，高地价的频频出现不仅支撑区域楼价的上涨动力，也支撑未来楼价高位运行的成本。

2、“两会”后市场逐步消化政策调控带来的观望情绪影响。新增活动也在下半月逐渐增多，而且成交也在月末得到回升，表明买卖双方在适度观察后逐渐打开观望意愿。

3、市场存量进一步消化，缺失面已相当明显，导致成交量没能得到有效打开，导致成交量释放延后。近半年动工量放大，按照开发流程预算，大部分要到下半年转为有效供应，市场供应缺失依然会在短期内运行。

4、4-5月供应集中将会放量带来市场消化压力相对加大，但在各项目入市普遍定位偏乐观的情况下，预计楼价依然在高位运行。