中原：成交量受清明节影响略下滑（4.5-4.11）

一、 一周楼市观察

本周商品房供应总面积18525.05㎡，仅丰泰•观山碧水供应普通住宅共118套。商品房成交总面积8.02万㎡，环比下降25.37%，同比下降41.39%，合计802套，日均成交114套，环比大幅减少；其中住宅成交了7.37万㎡，环比下降24.72%，同比下降44.11%，合计698套，成交量受清明节影响略下滑。

本周东莞市普通住宅成交面积为71582㎡，成交套数699套，成交均价为7154元/㎡，价格环比上升8.21%。然而普通住宅房价的表现受松山湖片区豪宅盘集中签约的影响继续标高，均价重上7000元大关；并且成交量多价高的大多数集中在主城区和部分热点区域。但从成交前十名看，这些项目基本上是改善型需求和投资需求为主，刚性自住需求由于新盘暂时没有上市，对接不上其需求，因此暂且比较平抑。但随着新盘的逐步入市，这种供需结构性矛盾会有所缓解。这些价高量多的项目有：益田•大运城邦一期7756元/㎡、景湖时代城7420元/㎡、帕萨迪纳8613元/㎡、锦绣山河二期•鹭栖湖11969元/㎡、万科•棠樾13762元/㎡等等，这些项目要么处于大盘开发前期、要么定位比较高档、要么有优越的地理环境，品牌开发商的影响等等，因此价值的体现也表现的淋漓尽致。若剔除益田•大运城邦一期、万科•棠樾等深圳客户为主以及松山湖区域标杆价的影响，东莞普通住宅的均价为6335元/㎡，个盘涨跌互现，东莞房价仍保持稳定。

本周全市共签约别墅12套，签约面积14979㎡，环比下降72.39%；签约均价为14927元/㎡，环比下降20.74%，本周别墅表现也较平淡。上周别墅以道滘的新世纪•上河居、南城的中信•森林湖三期、大朗的碧水天源四期•星湖岸分别以成交2套、2套、2套销售量排名前三甲，其中中信•森林湖三期、世纪城•国际公馆香谢里等在三月中旬加推了新货以及加大了推盘力度，因此成交比较理想，其它个盘由于现阶段都处于蓄势时期因此只有为数不多的成交量。

上周从网上的签约数据来看，商品房成交量受清明节购房计划暂且搁置等因素影响表现有所冷清，尤其是清明节当天住宅签约降至24套缩水最多，在清明有拜祭先人的习俗，东莞本地人在这期间基本不会买房，因此市场的冷清也是在预料之中。其中凤岗区域的益田•大运城邦一期以97套再次占据第一的位置；而普通住宅的成交价格在主城区高档洋房、豪宅签约较多的情况下继续上涨。房价上涨一个主要原因还是市场供应量偏紧，其中截止4月11日，东莞商品房可售存量降至540万㎡，可售存量逐步下降，给房价一个强有力的支持。从双休日个盘现场活动来看，市场表现明显活跃，新盘认筹、部分项目新货加推逐步增多，个盘为抢占先机提前入市以及公司内部消化以测探市场，随着五一销售节点的到来，新盘陆续上市较多，预计接下来楼市会更精彩。

最近一段时间的“焦点”是近日据媒体报道，继重庆宣布拟征特别房产消费税后，上海也拟开征住房保有税，且这项工作由上海市住房保障和房屋管理局牵头负责，目前基本方案已定。保有税主要是针对户型面积偏大的房子收取一定费用，实际上是在鼓励购买中小套型、功能良好的住宅。主要是为了“鼓励、引导自住型需求，限制投资性需求，抑制投机性需求，加大中小户型房屋的供应量。”这让部分城市空转试运行了多年的物业税，再次成为热点议题。受此楼市利空的影响，该传闻很快便反映到资本市场上，7日当天，房地产板块便领跌A股市场，8日沪深股市上地产股再度受挫，房地产业板块整体跌幅达到了1.58%，保利地产下跌3.08%至19.53元，万科A下跌1.27%至9.34元。而对于楼市来说影响也较大，首选影响的是购房者的心态，势必会让购房客户再次持币观望以待具体方案出台；其次是对于投资、投机需求尤其是拥有多套物业的客户来说增加其持有物业的成本从而抑制其需求，在供应量的增多的情况下给高房价一个面临的回调的压力；而对于首次购房者来说整体影响较小，但是具体还需等待政策的出台。

一周楼市资讯

1、 宏观经济

我国外贸6年来首现月度逆差

海关总署10日发布数据显示，一季度我国外贸顺差为144.9亿美元，减少近八成。3月份，我国出口1121.1亿美元，同比增长24.3%；进口1193.5亿美元，增长66%，贸易逆差72.4亿美元。这是自2004年5月以来，我国外贸首次出现月度逆差。

3月份进出口贸易出现逆差，主要是由于我国经济企稳回升态势进一步巩固，国内消费不断扩大和持续升级，带动了进口的快速增长。

2、 政策法规

三年期央票重启 央行进一步收紧流动性

在时隔近2年后，中国央行将于4月8日重启3年期央票发行。此举旨在进一步收紧流动性。

央行7日发布的公告指出，将于8日发行150亿元3年期央票。这是自2008年6月26日以来，央行首度发行3年期央票。与目前发行的3月期央票和1年期央票相比，3年期央票能够深度锁定流动性。

上海:拟对住房保,有环节征税,基本方案已定

目前上海制订的方案是征收住房保有税，也是对房产保有环节征税，其所起到的市场调节作用与物业税相同。但因物业税作为基本税种需要立法等多项工作的配合，又受制于目前房屋和土地分离的物权矛盾，才选择了房产保有税这种方式。

在征收办法上，专家分析，上海的住房保有税可能对存量房和增量房一并征收，但会从购房套数、户型大小等方面来区别自住需求与投资需求，其中自住需求可免交保有税。专家透露，因物业税准备工作涉及房籍信息、评估、政策制定等多个领域，其征收难度大，时间点也不会太早。

3、 市政规划

绿道东莞段投资估算逾5亿元

绿道建设标准分一般标准、示范段标准和特殊项标准，工资估算投资54526万元，其中市负担3.2亿余元，镇负担2.2亿余元。树苗要求胸径在6～8厘米左右，还要是不需修剪，且抗旱耐涝的东莞常见灌木。

经过我市的珠三角区域绿道2号、3号、5号绿道，示范段情况为：

3号线滨水绿道示范段起点为万江与道滘镇界，终点为东城与茶山镇界，全长19.6公里；2号线绿色路示范段，全长4.04公里，起点为绿色路与环城路交叉口，终点为绿色路与水濂中心路交叉口；

5号线示范段位于东莞生态园，全长7.98公里，北段终点为龙岗大道北延线，终点为生态园大道与铁路交界处，南段为大圳埔湿地公园园路。

黄江拟3年“三旧”改造4000亩

计划用3年的时间完成4000亩土地的开发建设，而今年率先启动的11个项目主要围绕农民公寓、道路贯通、中心区“退二进三”、新中心区建设等方面推进。其中，包括田美社区农民公寓建设，田美南工业区、北岸村138工业区、玉裕工业区的改造以及旧供销社片区、板湖村上群旅馆、雄昌厂、中心区的改造。另外，对镇中心区的玉堂围、胜前岗、袁屋围、合路、鸡啼岗等村也将实行“退二进三”，改造太阳神黄牛埔水库旧厂房，发展现代服务业和房地产业。在镇中心区的项目改造中，玉裕工业区被列为“三旧”改造的重点项目。

寮步香堤绿道正式开建

寮步镇香堤绿道工程近日正式动工，其中，香堤绿道西南河段工程将于年内率先完成。香堤绿道全长10公里，主要围绕环佛灵湖、黄沙河、西南河和寮步河两岸的水利工程和绿化景观工程，通过种植莞香、桂花等树种，规划建成一条绿色长廊，包括人行道和自行车道。

三市共投数百亿合作治界河

三市将投入1800万元，共同编制开展《深莞惠交通运输一体化规划》（下称《交通规划》）。《交通规划》将有7个专题，由交通部规划研究院“操刀”，规划内容包括优化道路网络、城际轨道、港行一体化、航空一体化、城际公交一体化、区域物流布局、区域综合客运枢纽规划等细节。

4、 市场动态

清明广州楼市成交缩水六成，均价跌破万元

据统计，2010年4月3日-4月5日清明三天假期之间，全市网签数据为314套，平均每天售房量不到105套，与去年清明三天售出868套相比，减少554套，成交同比下跌了63%。在价格方面，清明三天成交均价为9917元/平米，在郊区盘低价格的拉动下，跌破万元大关。

深圳３月份楼价创新高

据深圳国土房产部门最新统计资料显示，3月份深圳市新建商品住宅销售均价为每平方米20453元，同比上涨达86%，比上月上涨15%，再创历史新高。期内一手住宅销售面积为26万平方米，较去年同期下降62%，但比上月增加35%。

广州楼市“Ｖ”形反转房价松动不容易

2010年3月广州十区两县级市的一手住宅交易面积达到68.59万平方米，环比上涨73.8%，重回60万平方米以上的正常水平;而广州一手住宅均价为11747元/m2，环比涨幅达14.5%，也重新回到了11000元/m2以上。其中，不过，相对于去年同期113.4万平方米的海量签约面积，今年3月只能说是反弹，而非小阳春重现。在楼价高企的环境下，“量低价高”这种僵持的局面，似乎还会存在一段时间。

5、 其他信息

东莞再增1个省产业转移园

省经济和信息化委员会日前正式发函，认定大岭山南雄产业转移工业园为省产业转移工业园。至此，东莞的省产业转移园再增1个。该园区主要发展精细化工。

大岭山南雄产业转移工业园位于南雄市区西南面的雄州镇，东临雄州镇楠木村，北临浈江，西临韶赣铁路。园区规划404.73公顷，全部通过环评，首期99.54公顷。园区可容纳企业约100家。

数字透视

一周土地供求：

一周商品房供应：※2010.4.4-4.11期间商品房供应总面积为18525.05㎡，共118套。

一周需求：※2010.4.5-4.11期间商品房成交面积8.02万㎡，环比下降25.37%，同比下降41.39%，合共802套，环比下降24.77%，同比下降41.42%。其中上周住宅成交7.37万㎡，合共698套；非住宅成交面积为6466㎡，合计104套。

一周价格：※2010.4.5-4.11期间，东莞市普通住宅均价为7154元/㎡，环比上升8.21%。

市场存量：截至2010年4月11日，全市商品房累计可售存量为541.89万㎡，合共68859套，市场存量继续减少；其中普通住宅（洋房+公寓）可售存量为383.33万㎡，合共37795套；别墅可售存量为52.27万㎡，合共1388套。

地产工程信息：

普通住宅销售排行：

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