东莞土拍门槛降低 业内建议房企拿地可考虑潜力区域

土地是房企的生存之本，决定了未来销售额的高低，更决定了房企获取资金的潜力。

自2018年末以来，房企拿地呈现全面退烧趋势，东莞土地市场更先后出现了终止拍卖、流拍等现象。

近期，东莞土拍商住地条件大减，直接降低了开发商的拿地门槛，不少外来品牌房企前来探地，新一轮土拍大战一触即发。

过去两年土拍条件严厉

2016年起，东莞土地市场一宗比一宗热，为配合楼市调控，稳定土地市场。2017年，东莞先后推出了“限价竞配建”、“限价熔断”、“限价摇号”、“限价竞自持”等多种拍卖方式。

后来，东莞土地市场依然火热不减，东莞商住地拍卖再出新招，先后加入了“全自持商业用房”“免费配建安居房”“配建停车位”“配建办公用房”等拍卖条件。

以编号为2018WG020为例，该地块不仅要求房企只能使用自有资金竞拍，自持商品房均用作租赁，执行装配式建筑政策要求，还需免费配建住宅建面10%作为安居房。

又如编号2018WG041地块，地块所有物业需要整体登记自持40年，无偿配建1.2万㎡办公用房，无偿配建216个停车位，无偿配建地块二地上所有建筑，还限定竞买人需为国有全资或控股50%以上企业，竞买人轨道站上盖物业开发运营经验2次以上。

如今土拍市场门槛正在降低

近期，东莞土拍市场先后挂牌了1宗商服地和2宗商住地。

袁屋边商服地不限价且不设其它条件，土拍条件几乎回到了几年前。

无独有偶，万江新城商住地和万江胜利商住地使用“限价+竞自持商业用房面积2年”的模式进行竞拍，仅要求竞拍人需用自有资金和使用装配式建筑工艺，而过去两年常常出现的“全自持商业用房”“免费配建安居房”等要求均未提及。

万江两宗商住地要求的竞拍者缴纳的保证金，分别为2亿和4.2亿，约为地块起拍价的20%。而2018年东莞很多商住地要求竞拍者缴纳的保证金都在地块起始价的30%以上。

从价格来看，袁屋边商服地起拍楼面价仅为6100元/㎡，低于近几年南城商服地的出让价格。万江两宗商住地分别限价16730元/㎡和13970元/㎡，也略低于2018年城区同区域的商住地成交价。

由此看来，东莞土拍门槛似乎有所降低，具体还需后续供应地块验证。

商住地拍卖条件放宽并不是第一次在东莞出现，而是一直都有这个现象。合富研究院高级分析师李兴旺表示：“2018年东莞地市曾出现过多宗地块流拍的现象。根据过往经验，地块流拍之后，为了房地产的可持续发展，地块都会根据市场情况，相应指标做出一些调整。包括此前流拍的南城东骏和石碣两块地，商业体量过大，未来再拿出来拍，如果不作出调整，也难以逃脱流拍的命运，相信它再拍的话，标准也会相应降低。”

无独有偶，东莞中原战略中心总经理车德锐同样认为东莞土拍门槛的降低是受到2018年末土拍市场的直接影响。他表示：“这是一个去年市场博弈的一个结果，很多开发商纷纷回避商业比例高的地块。另外2018年很多地块都要求配建，无形中增加了开发商的开发成本和难度。很多地块底价成交，溢价率低，甚至无人问津流拍。于是，政府作出了相应的这种调整以应对。”

业内：土拍市场将回暖 房企拿地可考虑潜力区域

相比往年，无论是商品房供应，还是土地市场供应，东莞都处于供应紧缺状态，急需补偿。接下来,东莞楼市的土拍又将走向何方?

车德锐认为：“很多开发商都想在东莞拿地，需求摆在那，供应却不足，出现的地块都会受到很多很多开发商的关注，东莞今年的土拍市场还是会很热闹。”

李兴旺也同样认为东莞近期土拍将会回暖，他告诉房掌柜：“大湾区的利好下，还是有很多开发商出于战略考虑，还是想进入东莞进行开发，特别是中心区域。当前已经挂牌的寄快递应该都不会流拍，但是价格也不会太高，因为这几块地商业比例比较大，开发商拿下后还是得承受不小的开发压力。”

新时期，应有新行动，房企拿地又需要注意哪些地方呢？

李兴旺建议房企拿地可以多多考虑价格洼地，他认为：“拿地不要过多集中在热点区域，热点区域肯定是好的，但是热点区域成本会比较高，门槛也会比较高。不妨考虑一下，东莞二线三线区域，像莞北、水乡这些片区拿地的话，价格洼地机会会更大，拿地门槛会比较低。就算是桥头、谢岗也有好的地段，好的地块，区域销售还是有空间的。另外一点值得注意的就是，东莞已经进入轨道时代，拿地要沿着轨道线去布局。”

车德锐认为适合自己的地块才是最好的地块，他建议房企：“做足充分前期研究之后，再去相应寻找一些符合自己企业发展战略，符合自己企业的产品线，符合自己盈利模式的潜力区域和地块，然后择机进入。值得注意的是，地价要有所控制，因为当前东莞商住地的楼面地价，已经去到房价的60%左右，而接下来的房企预期趋于稳定。”

另外，车德锐更希望房企都能够前瞻性地看待东莞，他表示：“在这一轮大湾区的规划出台之后，它对整个东莞都会造成很多长远的积极的影响。东莞的各个区域板块，会出现分化的情况。不会像过往一样，东莞各个镇街都水涨船高。一些区域潜力会比较大，然后价格上涨动力会比较强，有些区域来由于价值规划等支撑小很多的因素，将对房价支撑不够。”