民法典物权编草案二审 业主维权难等问题有望被解决

民法典物权编草案二审稿20日提交十三届全国人大常委会第十次会议审议。二审稿对保障小区业主权利相关内容作出细化，群众普遍反映的业委会成立难、公共维修资金使用难、业主维权难等问题有望进一步解决。对比此前的一审稿，二审稿呈现“居住权无偿设立”等四大新变化。

　　降低启动公共维修资金的表决要求

　　近年来，群众普遍反映业主大会、业主委员会成立难。由于筹备业委会引发的开发商与业主纠纷、物业与业主纠纷等层出不穷，本报曾多次关注，给予报道，比如郑州某小区25名业主因未按时交纳物业费，筹备业委会过程中候选人资格被卡，并由此引发了行政诉讼，一波未平一波又起。为了进一步解决这个问题，草案二审稿增加规定：居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

　　草案二审稿明确，居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助;同时，在建筑区划内违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道等的行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门投诉，有关行政主管部门应当依法处理。

　　此次物权编草案二审稿的一大亮点，是完善了公共维修资金使用的表决程序。二审稿强调，使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。而一审稿中通过这一事项的表决要求为“双过四分之三”同意。同时，二审稿还规定紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用维修资金。

　　中国人民大学法学院教授王轶表示，这一修订降低了业主对使用公共维修资金事项表决时形成决议的门槛，可以有效避免久拖不议、久议不决的现象，缓解公共维修资金使用难的问题。

　　住宅用地续期费用待定

　　民法典物权编草案在2018年8月首次提请审议后，关于住宅建设用地使用权问题成为外界关注的焦点。

　　根据现行《物权法》第一百四十九条和城市房地产管理法第二十二条的规定，物权编草案一审稿曾对住宅用地使用权问题作出原则性规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。”

　　而《物权法》第一百四十九条规定是，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。与现行《物权法》相比，物权编草案增加了“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定”的内容。

　　中国政法大学民商经济法学院副教授、中国法学会民法学研究会副秘书长王雷表示，《物权法》第一百四十九条回避了住宅建设用地使用权自动续期涉及是否需要办理续期申请、续期期限、续期收费等问题，成为不完全法条，目前我国尚未出台有关建设用地使用权自动续期的具体细则，实践中陆续有一些期限较短的建设用地使用权到期，也就使得从法律角度解决这一问题迫在眉睫。

　　王雷认为，自动续期不需要再行办理续期申请手续，但不等同于无偿续期。建设用地使用权即使是续期收费，续期缴纳的费用也不应该等同于建设用地使用权出让金，前者应该远低于后者。住宅建设用地使用权自动续期并不等同于永久续期，以免永久使用权导致国家对城市土地所有权的虚化。

　　北京航空航天大学法学院教授周友军表示，物权编草案一审稿总体上反映出立法机关对住宅建设用地使用权期间届满的问题没有形成一个最终的意见，所以还是把问题留给了未来的法律、行政法规来解决。

　　“虽然我国短期内不会有大面积住宅建设用地使用权到期的情况，但这个问题终究有一天会大面积爆发。”周友军表示，物权编草案二审可能还是会持着目前的立场，将这个问题留给未来继续讨论。

　　王雷表示，中国法学会民法典编纂项目领导小组物权法编课题组建议将《物权法》第149条第1款修改为：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期，不再交纳土地使用权出让金等费用。税法等其他法律有规定的，从其规定。”

　　“我们期待民法典物权编推动住宅和非住宅建设用地使用权续期制度的解决。”王雷说。