天为：4月东莞楼盘：房企供应在创新高，成交量有所下跌

1、宏观环境：

2019年一季度，GDP同比增长6.4%，国民经济运行稳定；第三产业增加值同比增长7.0%，增加值占国内生产总值的57.3%。2019年3月，服务业商务活动指数为53.6%。

2、市场表现：

2019年1-3月，写字楼销售面积与商业营业用房销售面积同比均下降。2019年3月，商办用地推出规划建筑面积同环比均下降，成交规划建筑面积同环比下降；成交楼面均价同环比均增长。

1、宏观环境

经济运行稳定，服务业延续良好发展态势

社会消费品零售总额增速小幅提高，CPI涨幅扩大

✓ GDP与经济结构：2019年一季度，GDP同比增长6.4%，国民经济运行稳定；第三产业增加值同比增长7.0%，增加值占国内生产总值的57.3%。

✓ 服务业经济：2019年一季度，批发和零售业、住宿和餐饮业同比增幅均有所收窄；金融业增加值同比增幅显著扩大。2019年3月，服务业商务活动指数为53.6%。

✓ 消费水平：2019年3月，社会消费品零售总额同比上涨8.7%；2019年3月，CPI同比上涨2.3%，涨幅扩大。

▌GDP与经济结构：经济运行总体平稳，稳中有进，第三产业占比为57.3%，经济结构继续优化

➤经济运行平稳：2019年一季度，我国GDP同比增长6.4%，比2018年一季度下降0.4个百分点，国民经济总体平稳，稳中有进。

➤第三产业增加值同比增长：2019年一季度，第三产业增加值为122317亿元，同比增长7.0%，增幅较第二产业高出0.9个百分点。第三产业增加值占国内生产总值的比重为57.3%。

▌服务业经济：服务业延续良好发展态势，金融业增加值同比增幅显著扩大

➤服务业商务活动指数：2019年3月，服务业商务活动指数为53.6%，较上月微升0.1个百分点。

➤批发和零售业、住宿和餐饮业：2019年一季度，批发和零售业累计同比增长5.8%，增幅较去年同期回落1个百分点。住宿和餐饮业同比增长6.0%，增幅较去年同期回落1.1个百分点。

    ➤金融业增加值： 2019年一季度，金融业增加值累计同比增长7.0%，同比增幅显著扩大；金融业增加值占GDP比重为9.0%。

▌消费水平：社会消费品零售总额同比增幅小幅提高，CPI同比涨幅扩大

➤消费品零售总额：2019年3月，社会消费品零售总额31726亿元，同比增长8.7%。2019年一季度，社会消费品零售总额97790亿元，同比增长8.3%。

➤居民消费价格指数（CPI）： 2019年3月，CPI同比增长2.3%，增幅较上月扩大0.8个百分点。食品烟酒、医疗保健、教育文化和娱乐等同比涨幅显著，导致CPI同比涨幅扩大。

2、东莞楼市政策·精选

➤东莞政策面：公积金贷款额度小幅下调，但整体对市场影响大不。

➤东莞土地政策：东莞市政府下发《东莞市重大项目管理办法》，今年将实行重大项目“绿色通道”审批，提高服务效率，并将在用地指标管理上向市重大项目倾斜，探索试行“先租后让”方式供应土地。

➤东莞住房政策：《关于调整市普通住房价格标准的通知》，根据各园区、镇街普通住房2018年下半年平均交易价格情况，按照单套住房建筑面积计算，享受优惠政策的普通住房实际成交价格按园区、镇街划分为三类标准。相比去年的价格，每一类都有所上调。

➤东莞交通规划：虎门二桥/莞番高速（一期）相继通车，加速广莞两地互通互利，利好滨海片区承接部分广州外溢客户需求和提振市场信心。 

➤东莞房贷面：银根持续放松，普遍银行首套利率回归至上浮10-15%；

3、市场数据

4月东莞楼市：房企供应在创新高，成交量有所下跌 

1、网签市场

（2019.04.01-2019.04.30），东莞商品房新增供应7487套，其中住宅新增供应量4255套。洋房主要供应项目有海逸豪庭（厚街）、供应415套，松湖碧桂园.天鉆（大岭山）供应348套，滨海明珠（沙田）供应288套。 

4月东莞住宅网签3927套，环比下跌5.5 %；签约均价16909元/㎡，镇区方面，高埗签约量位列全市第一，签约446套；虎门和塘厦分别签约317套和305套位列全市二、三名。高埗主要贡献楼盘有万科第五城，签约393套；虎门主要贡献楼盘有虎门滨海城，签约81套。

2、土地市场

4月全市土地供需双双回落，工业用地仍为成交主力，商住地恢复供应

4月东莞土地供应和成交均为30.47万㎡占面，但供需双双大幅回落，环比下滑60%，但同比上涨40%，为近四年同期新高，反映今年政府整体推地节奏有所加快；另外，本月成交8宗土地，其中包括6宗工业地、1宗商业地和1宗商住地。值得注意的是，本月商住地恢复供应，位于万江石美社区，最终高溢价成交。

2.1土地成交情况

今年首宗商住地出让，土拍热度明显升温，楼面地价创历史单月第二新高

经历一季度商住地断供后，4月东莞迎来今年首宗商住地出让，地块位于万江石美社区，占地面积为2.55万㎡，建面8.94万㎡，无需任何配建条件，地块优质，土拍热度明显升温，吸引26家房企共计62轮热抢，最终被中海地产以14.38亿元砍获，折合楼面地价为16089元/㎡，创历史单月第二新高，仅次于2017年1月。

      2.2、土地预告

5月原计划公开出让7宗商住地和1宗商业地，但房企拿地热情异常高涨，最终有1宗终止出让和3宗提前“锁定结果”，土拍市场十分火热

3、新增供应：三月住宅供应量环比上涨

天为地产市场研究中心数据显示，上月东莞住宅新增套数4255套。住宅新增供应面积465763㎡。非住宅新增供应3232套，新增供应面积330844㎡。

3.1商品房新增供应情况

3.2商品房新增供应——物业类型

3.3新增供应明细

4、成交量价：住宅成交量价环比下跌

根据2019年四份东莞市天为地产市场研究中心监测数据显示：上月住宅签约3927套，环比下跌5.5%

，同比上涨20.4%；签约面积44492㎡，环比下跌4.6%；同比上涨20.4%；签约金额895045万元，环比下跌4.0%，同比上涨43.0%，签约均价16909元/㎡，环比上涨下跌17.4%，同比上涨0.0%。非住宅签约2381套，环比下跌16.0%；同比下跌19.9%，签约面积116142㎡，环比下跌2.6%，同比下跌12.8%。

4.1商品房签约情况

4.2东莞全市住宅各产品类型供需存情况

4.3 近十二个周东莞全市住宅个产品类型供需存走势

4.4东莞全市住宅供应量价趋势图

4.5东莞各镇区最新成交房价低图

据东莞天为研究中心大数据统计显示，目前东莞全市有30个镇街住宅均价超过1.5万每平，10个镇街住宅均价超2万每平，大部分镇街房价高位持稳。其中3月有21个镇街住宅均价环比下降，个别高价区域价格现回调压力。

4.6各镇住宅签约明细

5、东莞全市各物业（商品房）网签存量情况

5.1 2019年4月东莞开发商【全市】商品房成交套数排名前十

5.2 2019年4月东莞开发商【全市】商品房成交面积排名前十

5.3 2019年4月东莞【住宅】成交套数排名前十

5.4 2019年4月东莞【洋房】成交套数排名前十

5.5 2019年4月东莞【别墅】成交套数排名前十

5.6 2019年4月东莞【商务公寓】成交套数排名前十

5.7 2019年4月东莞【办公】成交套数排名前十

5.8 2019年4月东莞【商铺】成交套数排名前十

5.9 2019年4月东莞【车位】成交套数排名前十

6、开盘情况  

6.1 2019年4月东莞住宅开盘项目清单    

                                         （东莞）天为地产市场研究中心                                                                                  

本报告数据来源：

宏观经济：中国国家统计局网、东莞市统计调查信息网、东莞规划网

土地预告：东莞市国土资源局网、东莞市公共资源交易网

商品房供应与成交：东莞市房地产管理局公共信息网

楼盘基础市调资料：天为房地产大数据云平台

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