【长租公寓成绩单】敏捷杀入长租公寓领域 或面临多重市场考验

长租公寓，这个曾经的资本宠儿地位正在急速跌落，有房企选择抽身离开，也有房企毅然入局。

长租公寓目前处于谨慎发展状态，短期盈利难，融资成本较高。目前独立运营的长租公寓品牌中，能够实现盈利者寥寥，大部分运营商尚处于烧钱扩张阶段。

据掌柜财经搜集了解到，2019年，剥离长租公寓业务的房企有朗诗和远洋等房企，而万科、碧桂园、世联行等企业也已经暂缓旗下长租公寓业务的扩张，招商蛇口是极少数盈利的房企之一。

在许多房企剥离长租公寓业务或暂缓旗下长租公寓业务扩张的时候，敏捷集团高调杀入长租公寓领域，推出长租公寓泊舍，定位为型格城市公寓，目前已在广州落地小马空间、御峰国际两个项目，据开发商透露，泊舍的租客满意度均达95%以上。

业内人士分析，长租公寓属于“烧钱”的投资，此次进入长租公寓领域，敏捷集团除了持续的资金支撑外，或许还要面临行业性考验：前期投入大、运营成本高、盈利模式单一等“痛点”。

敏捷集团推出长租公寓品牌泊舍

7月5日，敏捷集团推出长租公寓泊舍，定位为型格城市公寓，将以全新姿态重构长租公寓市场，积极赋能城市，释放价值。未来将深耕粤港澳大湾区、辐射全国，服务更多有态度、有想法的型格青年群体。

据悉，泊舍不仅仅提供居住服务，更聚焦年轻人的精神世界，为城市青年打造型格聚集地。泊舍长期关注城市青年生活状态，泊舍的诞生将为这群年轻人搭建一个有态度+社交+品质的居住空间，展现真实自我。

据悉，敏捷集团长租公寓泊舍已在广州落地小马空间、御峰国际两个项目。

泊舍公寓小马空间店坐落于荔湾芳村荷景南路33号，以39-59㎡一居室为主，租金每月1778元起，房间配置有大电视、空调、洗衣机等，周边有好又多超市。

御峰国际店位于番禺区大石105国道附近，以36㎡一居室为主，租金每月1800元起。

长租公寓市场竞争残酷，盈利者寥寥

长租公寓市场随着入局者不断增多，运营难度也在不断攀升，不仅有房企传出要剥离长租公寓业务，还有个别地方运营商资金链断裂宣告败北。

长租公寓竞争残酷，盈利不易，据克而瑞2018年发布的中国租赁住房市场研报显示，在盈利方面，目前国内20个重点城市公寓租金回报率为1%-3%(一线城市低于2%)，低于办公租金回报率4%-6%，且远低于国际公寓水平。

现在的长租公寓市场两极分化，一方面，龙头公司的规模基本定形，截至2019年4月，龙湖冠寓已完成包含北上广深在内的34个城市的布局，开业数量超过5.3万间，并计划2020年稳居行业前三，实现20亿租金收入。

截至2018年底，万科长租公寓业务覆盖35个主要城市，累计开业超过6万间，开业6个月以上的项目的平均出租率约92%。据克而瑞发布的《2018年中国长租公寓排行榜》显示，截至2018年底，已拓房源排行TOP3的企业，分别是万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓。

另一方面，许多长租公寓品牌面临着巨大的考验，在冲刺IPO的征途中，旭辉领寓也不断加大重资产比例，在旭辉自身的存量资产基础上同时收购项目加速扩张，在仍处于摸索阶段的长租公寓市场市场风险不小。

正荣荣遇的长租公寓唯一门店尚未开业就面临着胎死腹中的危险，除了今年3月份曝光“荣遇”首家门店落地上海外，未见有其它任何消息；中信国安旗下的“国安家”因为拖欠房主租金，诸多租客均遭到房主逼迫搬家，而不少租客至今未拿到“国安家”的退款；而华南万科包租的五万㎡长租公寓项目，在前期投资1亿后，现金流仍为负，目前正准备转让；中骏方隅现阶段创收也并未见太大起色，面临市场、运营人才短缺、缺乏标准化的体系等方面的考验；发展快两年，首创Hé寓的门店也不过2家，总房间仅300有余，距离其3年3万间的目标，最多只能算是开了个头，发展滞缓；景瑞悦樘发展速度较为缓慢，同样是在2017年前后开始涉足长租公寓市场还有朗诗、旭辉、保利、远洋等品牌房企。其中，朗诗、旭辉、保利已经分别覆盖了14成、19城和20城，而目前景瑞仅仅布局了4城，距离其“2+2+X”战略差距明显。

此外，朗诗集团成为首个因亏损原因将长租公寓业务剥离上市公司主体的地产公司。5月14日早间，朗诗绿色集团发布公告称，公司将包括朗诗寓在内的非地产开发相关业务剥离。截至2018年年底，朗诗寓已全面布局北上广深、南京、苏州成都等强一二线城市，获取项目超过100个，房量超4万间，在营房量1.3万间，业务规模位列全国集中式公寓的运营企业TOP5。

然而，随着规模的日益扩张，朗诗寓的亏损也在逐年扩大。起步年2017，朗诗寓产生的亏损是4417万元；到了2018年，这一亏损扩大至1.9亿，同比上涨了330%。短短两年的时间，朗诗在朗诗寓上面就亏损了2.34亿。长租公寓业务在短期内，持续不断的蚕食上市平台的利润。

6月11日，有消息传出，远洋控股集团有限公司计划年内剥离长租公寓。

纵观国内一众长租公寓的参与者，招商蛇口是极少数盈利的房企之一。招商蛇口在全国50多个城市已开发超过200多个住宅项目，为发展长租公寓业务提供了存量基础。

房掌柜了解到，2016年，招商公寓营业收入5.9亿元，净利润3.6亿元;2017年前三季度实现营收2.74亿元，净利润1.2亿元。

相较于“碧万龙”，招商公寓是拿着二三十年前的地，做二三十年后的生意;相较于魔方和自如，招商公寓是更低的价格，更少的出租率，做到更高的利润。据招商局内部人员透露，目前投入的长租公寓出租率都在90%以上。

据掌柜财经搜集了解到，2019年，剥离长租公寓业务的房企有朗诗和远洋等房企，而万科、碧桂园、世联行等企业也已经暂缓旗下长租公寓业务的扩张。

SOHO中国董事长潘石屹公开表示，按贷款利率和租金回报两厢计算，长租公寓的回报率也就是1%左右，即便房租未来能翻一番，也还是亏本买卖。

根据广州知名专家邓志浩的说法，长租公寓的热度已经过去了。

“长租公寓的热度已经过去了，发展到后期的话，盈利不明显，许多的房企已经开始缓慢收手，剩下的房企，例如万科、世联等长租公寓的领跑者，都是依靠雄厚的资金支持下来的，”广州知名专家韩世同如是表示。

在丛林法则下“活下来”成为泊舍的考题

房地产市场，谁掌握了资本，就掌握了市场主动权。长租公寓早期是一项“烧钱”的投资，要想跑得远，持续供血必不可少，也考验企业的资金实力。根据克而瑞信息集团联合中国房地产测评中心共同发布中国房地产企业销售排行榜数据，敏捷集团都位于TOP200名里，但是销售金额在整体房地产业来看并不突出，从2014年的180亿到2018年的463.8亿元，虽然规模相对同梯队房企而言仍有较大的提升空间，但业绩整体上仍有不错的增长。

据掌柜财经了解，敏捷集团近两年更是频繁拿地，据公开资料统计，2017年开始，截止到2019年5月，敏捷集团在拿地费用超过了90亿元，资金上并不差钱。

业内人士分析，长租公寓属于“烧钱”的投资，此次进入长租公寓领域，敏捷集团除了持续的资金支撑外，或许还要面临行业性难题：前期投入大、运营成本高、盈利模式单一等“痛点”。

此外，面对已经发展成熟的长租公寓品牌，泊舍公寓在数量和经验上远远不足其它的长租公寓品牌，所以泊舍公寓称目前仅奉行“坚持小而美”“暂时不外拓”“只做精品公寓”的慢扩张战略。

敏捷集团泊舍公寓负责人罗辑表明：“为什么要在现在行业整改的时候，原本做地产的敏捷集团要做长租公寓？一是国家在政策导向上还是比较支持的，响应房住不炒政策；二是对主营地产业务的补充，升级物业服务。”

据了解，敏捷集团目前已经涉足了民生住宅建设、城市更新、社区服务、酒店及商业运营、物业租赁、文旅开发、优质教育等多元化发展。

泊舍公寓发布会上，敏捷集团跨领域进行资源整合，与中国建设银行（广州番禺支行）YOU+、窝趣、蛋贝等战略签约，以期以开放姿态拥抱行业上下游资源，探索长租公寓运营模式的全新生态。

泊舍公寓在发展过程中能取得什么样的成绩，值得市场期待。