中原解读《新国十条》:新一轮房地产政策调控开始

政策调控背景：

1、今年经济工作三大目标：调结构、防通胀、保增长，而房地产开发的赚钱效应成为经济调结构的一大障碍。

2、高房价严重压抑居民消费需求，使得巨大的消费潜力得不到释放，同时削弱了国家刺激消费的政策效果。

3、2009年房价超越2007年高位并持续上涨，高房价成为民生重大问题，政府调控房地产的决心非常大。

政策出台起因：

1、2010年3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，环比上涨1.1%；市场无视政策调控，房价呈现持续上涨态势；

2、“两会”刚召开完，高价地再出，高价地从一线城市向二三线城市蔓延，房价上涨预期加剧；与今年房地产政策调控的稳定市场预期目标背道而驰；

3、去年房地产市场销售强力回暖，开发放缓，导致今年上半年供应持续偏紧，而累积的刚性需求旺盛，支撑房价持续向上攀升；

4、5月前后是楼市传统的销售旺季，在目前这样的供需状况、市场预期下，容易引起房价再次飙升，增加调控的难度。

政策要点细读:

二套房贷规定史上最严厉 ----

对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。

严厉打击投机炒房----

要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。

首次打击异地炒房 ----

对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

税收工具正在成为房价调控的另一杀手锏 ----

发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。

房地产开发企业购地和融资受到严格监管 ----

国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。国有资产和金融监管部门要加大查处力度。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。

土地出让方式有待改革----

坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。

清理预售房源打击捂盘惜售 ----

住房城乡建设部门要对已发放预售许可证的商品住房项目进行清理，对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格，对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任。

2010-2012年保障性住房建设规划即将出台 ----

住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制定2010-2012年保障性住房建设规划（包括各类棚户区建设、政策性住房建设），并在2010年7月底前向全社会公布。

政策评述:

纵观“新国十条”，与年初的“国11条”对比，部分内容属于重申强调，也有部分内容为新增或修改的条款，主要体现在需求的调控上，住房信贷政策收紧力度前所未有；而增加供给和市场监管的措施较之前基本一致。从需求调控去看，差别化信贷政策更加严格，对二套房贷首付提高到五成，贷款利率为基准利率的1.1倍；同时首套房贷如果购买90平米以上的首付要三成；另外，打击投机购房的力度非常大，一方面首付的大幅提高，另一方面银行可以根据情况暂停发放购买第三套及以上住房贷款；地方政府可以采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数；同时，政策中首次出现打击异地炒房行为，对异地炒房者暂停买房贷款。除了信贷政策外，税收政策也明显加大调控作用，虽然没有明确的税收政策出台，但本次政策已经释放出房产消费税或房地产保有税的出台预期信号。言外之意很明显，就是如果目前的政策调控对高房价上涨还是不能起到抑制作用的话，税收工具作为更强有力的杀手锏将随后登台。

“新国十条”出台后，各部委、各级省市政府将陆续出台相关配套执行细化政策，包括央行、银监会加强房地产信贷管理、第二套住房的认定标准、第三套（含）以上贷款购房的首付及利率；财政部、税务总局制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策；国土资源部改革土地出让方式；住房建设部编制和公布住房建设规划；同时，细化政策还要落地实施执行。可以认为，继年初房地产政策调控后，新一轮更严厉的房地产政策调控在4月中旬拉开序幕。

对市场影响：短期签约量激增，购房者赶搭末班车。

“新国十条”出台前，在14日国务院常务会议上，相关信贷收紧的政策已经提前出台，很多楼盘迅速反应，赶在银行执行最新信贷政策之前催促客户赶搭末班车，加快签订买卖合同。由于银行系统内部宣称这次政策银行会很快执行，促使各大楼盘动作加快，在16-17日集中签约，导致签约量每天超过200套。

对市场影响：银行快速反应，政策调控不留缓冲期，市场预期将快速改变。

4月16日，工行宣布即日起执行4月19日，农行宣布即日起执行其他银行大部分也宣布从本周一（4月19日）起执行，最迟不超过周三。

在政策出台前，由于供应的偏紧、需求的累积、高价地再次活跃推升房价上升预期，房价预期稳定甚至有向上的态势。政策出台后，释放出强烈的调控信号，市场预期预计将快速转变，看空看跌的购房者逐渐增多，当市场预期开始转变，带来的是市场的观望和购房者的延迟购房计划，短期内市场陷入一种胶着状态，市场分歧较大，市场等待趋势明朗，整体市场成交预计在低位徘徊。依据量在价先的原理，随着成交量的持续低迷，房价的调整压力越来越大，最终会有部分开发商率先跳水。

对市场影响：信贷收紧购房首付门槛大幅提高。

对市场影响：整体购房需求大幅下降，观望产生，需求压抑。

目前东莞市场上购房客户主要分为四种：

受影响最直接的是投资需求，当前政策重点打击对象就是投机需求，其次是投资需求，东莞市场基本上没有投机需求，主要以长线投资为主，追求出租回报，首付的大幅提高，大大打击着他们的投资热情；升级换代的换房需求在这轮政策调控中也受到抑制，在信贷收紧的大环境下，二套房贷的界定比较简单，贷款购买第二套住房就是二套房贷，因此改善需求也属于二次置业的范畴，首付不低于五成；而对于购买力很强的改善需求，影响不大，他们主要购买的物业为豪宅，首付四成和五成差别不大，但购买力不是很强的改善需求，由于购买的物业总价比较高，首付增加一成压力非常大；而对于恐慌性购房，由于目前政策改变了市场的预期，他们由看涨转成看跌，观望随即产生；而正常的刚性自住需求，在目前的政策下购买90平米以下的中小户型仍然能享受到首付两成，这种情况政策影响比较小，但购买90平米以上的首付要三成，会有部分由于购买力不足而放弃购房或退而求其次，选择90平米以下的户型。

对市场影响：信贷收紧对首次置业影响面超过70%

2006年90/70政策出台后，经历三年多的发展，比重仍然是倒挂严重。90平米以上的供应在2009年新增住宅里占比超过75%（含别墅），普通住宅里90平米以上的比例也超过70%。而新政规定首次购买90平米以上首付不能低于30%，较之前政策宽松的时候要增加一成首付，置业门槛大大提高，政策对首次置业影响面超过70%。

对市场影响：信贷收紧对合拼户型影响较大，市场影响面超过10%。

90/70政策经历三年多的落地执行，由于东莞需求户型偏大，开发商尽量在规避政策，因此合拼户型的现象比较普遍，在市场上的比重也比较大，据2008-2009年的数据统计显示，合拼户型比重超过10%。合拼户型其中有一套要作为二套房贷处理，按照新政规定，二套房贷首付不低于50%，最终使得购房首付门槛大大提高，影响成交。

对市场影响：二次置业60%的购房者都会受到影响。

根据东莞多个代表性项目的客户汇总统计，多次置业客户比重在50-70%之间，平均在60%左右。因此，二套房贷提高首付至五成，市场上60%的购房者将会受到影响。

对市场影响：东莞临近深圳的片区、以深圳客户为主的楼盘受影响较大。

本次政策调控中首次打击异地炒房 ，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。因此东莞临近深圳的片区如塘厦、凤岗等镇区，由于当中很多楼盘主要以深圳客户为主，在目前的政策下当地的商业银行有可能不放贷，同时这些人群多属二次置业，首付的大幅提高，市场观望情绪比较重。对市场影响：豪宅、自住中小户型、商用物业、中心区地段物业受影响较小。

对市场影响：信贷收紧影响小户型公寓投资，但影响不是很大。

小户型公寓项目原本属于投资性物业，但由于近年东莞经济处于调整中，投资者的投资热情受到较大的平抑，因此购买小户型公寓的群体多以自住加过渡为主，以首次置业为主，这部分群体受政策影响较小；其次，小户型公寓经过过去几年的井喷放量，进入2010年小户型公寓新增供应非常少，而且存量经过2009年的消化所剩不多，造成当前小户型公寓供求关系是供应偏紧，而需求相对还是比较旺盛；再者，由于小户型公寓中有比较多的单身公寓，一方面总价低，另一方面租赁活跃，因此投资者比较喜欢投资单身公寓，投资需求比较旺盛，目前的政策提高首付到五成，影响的是单个投资客购买的套数会有所减少，但整体需求与供应相对还是比较平衡。受影响比较大的是小户型公寓中的偏大户型，总价过高，对自住过渡需求和投资需求都造成过高的门槛。

对市场影响：信贷收紧对公积金购房影响不大，市场有20%购房群体不受影响。

公积金贷款利率较低，在当前商业贷款利率折扣大幅减少的情况下优势开始凸现；东莞公积金缴纳上限非常高，在公积金缴纳人群中有部分公积金收入非常高，他们购买力很强，同时公积金贷款在房价较高的情况下一直都是比较高的首付和比较低的贷款成数（详细情况参照下表），因此这部分人群受政策的影响比较小。目前东莞与公积金管理中心合作的开发商逐步增多，同时公积金贷款在开通绿色通道后放款速度也比较快，只是公积金贷款的返点比较难操作导致很多开发商合作意愿不高。这几年东莞普通住宅的成交数据中，每年有20%的购房通过住房公积金贷款。可以认为，在信贷收紧下，东莞市场起码有20%的购房群体基本不受影响。一、住房（指成套住房，包括独立厅、房间、厨房和卫生间，下同）每平方米单价(按建筑面积计，下同)低于4000元（含4000元），或低于5000元（不含5000元）且住房建筑面积不大于90平方米（含90平方米）的，贷款额度占房价比例不超过80%，贷款最长年限为30年。

二、住房每平方米单价在5000元（含5000元）至5500元（不含5500元）之间的，贷款额度占房价比例不超过70%，贷款最长年限为20年。

三、住房每平方米单价在5500元（含5500元）至6000元（不含6000元）之间的，贷款额度占房价比例不超过60%，贷款最长年限为20年。

四、住房每平方米单价在6000元（含6000元）以上的，贷款额度占房价比例不超过50%，贷款最长年限为20年。

市场趋势预判：新一轮市场观望产生，政策调控预期持续。

“新国十条”出台后，各部委、各级省市政府将陆续出台相关配套执行细化政策，包括央行、银监会加强房地产信贷管理、第二套住房的认定标准、第三套（含）以上贷款购房的首付及利率；财政部、税务总局制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策；国土资源部改革土地出让方式；住房建设部编制和公布住房建设规划；同时，细化政策还要落地实施执行。可以认为，继年初房地产政策调控后，新一轮更严厉的房地产政策调控在4月中旬拉开序幕，接下来的3-5个月内政策调控预期仍在持续，市场进入新一轮的观望、政策调控消化期。

市场趋势预判：供需拐点即将显现。

2009年1月市场可售存量达到最高位，为725.62万平米。随着2009年市场的快速消化，增量供应不足，导致存量持续回落，2010年3月到达2009年以来的低位。今年是开发年，很多新项目动工，新增供应也持续增加，据东莞中原研究中心数据监测显示，全年新增供应量预计超过700万平米。越往下半年走，新增供应将大幅增加。市场可售存量目前基本上是最低位，随着4-5月营销旺季的来临，新增供应明显放量，在目前新一轮政策的调控下，成交预计比较平抑，使得存量触底回升，供需拐点即将显现。

市场趋势预判：量价明显背离，缩量滞涨后预计进入盘整。

2009年2月东莞普通住宅的加权均价为5080元/平米，随着大市上涨回暖，东莞房价也持续平稳上升，至2010年2月到达最高位6221元/平米，上涨幅度高达22.5%。从2009年8月份开始，随着央行货币政策出现微调，加上市场进入传统淡季，整体市场成交量开始回落，而价格仍然持续向上态势，出现量价的明显背离，近两个月则是缩量滞涨，市场上涨乏力，加上政策调控的力度较大，价格面临着较大的调整压力。

市场趋势预判：地产龙头股价再创新低，进入第三波调整，楼市调整压力剧增。

房地产板块在2009年8月央行货币政策出现微调时开始见顶，至今经历两波调整，这个过程中楼市中的房价却持续上升态势，两者之间严重背离。股市已经充分提前反映市场悲观预期，但楼市中由于供应偏紧、开发商资金充裕、高价地拉升房价预期等因素，房价持续上涨，其中虚涨成份越来越大。近日第二轮房地产政策调控拉开序幕，受此利空打击，房地产板块的股票特别是龙头个股纷纷放量创出新低，进入第三波调整，市场预期非常悲观。在楼市中，上涨的房价预期预计会快速转变，看跌看空的预期将会加剧，房价的调整压力随着供应量的持续增加、信贷的持续收紧压力越来越大。市场趋势预判：即使大势进入调整，东莞房价的调整空间比较有限。

市场是不可预测的，但假设全国楼市进入调整，高位运行的房价难免冲高回落，特别是一线城市上涨过快，房价已经远远脱离普通购买力，如果一线城市房价高位回落，势必影响二线城市如东莞市场的房价调整。而对于东莞房价的调整空间，我们仍然为调整空间有限。东莞目前的房价相对而言是比较低，这背后反映了东莞市场的自身特点和问题：东莞外向型的经济受全球金融危机影响非常大造成购买力外溢和租赁需求下降、外来投资客不看好东莞短期发展而淡出东莞市场；东莞各镇区经济相对独立，购房消费力主要来自本区域；有较大部分的开发项目土地成本比较低，房价定价策略向对比较保守；东莞本土开发商多为民营企业，部分开发商是多元化经营，受金融危机影响较大，同时以自筹资金为主，资金链总体偏紧；还有，东莞二手房交易流程繁琐、税费高、交易周期长制约着投资资金的活跃等等。据东莞中原研究中心的数据监测表明，目前东莞的洋房均价在6000元/平米左右，这个价格无论从租售比指标、收入水平等各方面评估都是处于合理投资区间、能为普通购房者所接受的。