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解局 | 首创钜大试水36亿资产证券化里的融资谋略

来源:观点地产网  龚丽欣 东莞房掌柜  2019-12-12 06:00:56
[摘要]对于少有融资动态的首创钜大而言,此次以奥特莱斯项目作为基础资产进行证券化,就像获得了一个“聚宝盆”,接下来,源源不断的资金就会从中流淌而出。

  “此次资产证券化,更像是首创钜大在创新融资方面的一次尝试”,张大伟认为。

  实际上,资产证券化作为一种金融工具,和其他金融工具一样,可以用来完善资本市场的结构,改善资源的配置,提高资金的运作效率。

  与其他金融工具不同的是,资产证券化需要以基础资产未来所产生的现金流为偿付支持,并通过结构化设计进行信用增级,在此基础上发行资产支持证券。

  据悉,此次计划的基础资产为北京房山首创奥特莱斯、苏州昆山首创奥特莱斯,两项目均为首创初期打造的奥莱综合体,其中房山项目为首创第一个奥莱综合体项目,于2013年开业,昆山项目的一期则于2015年开业,二期于2017年开业。

  上述两个项目就是首创钜大旗下运营姣好的两个综合体项目,在2018年的财报中,首创钜大披露,北京、万宁、昆山、湖州、杭州及南昌等六个已开业门店业绩稳步提升,营业额同比增长超过43%,其中北京房山项目单月销售均超亿元,五一店庆3天总创收近人民币7000万元,十月单月销售额近人民币3亿元;而昆山门店则实现客流同比大幅增长38%。

  选择两个相对成熟、优质的项目作为基础资产,一方面能够为保证基础资产未来能够产生足够的现金流,以此来为资产证券化进行偿付支持;另一方面,这类资产的变现能力和回报率较高,能为资产证券化的信用增级,有助于资产支持证券上市发售。

  财经分析人士也打趣道:“这个证券化肯定会寻找一些现金流比较稳定的或者业绩比较好的资产去做,这样投资者更愿意来买这个产品”。

  但透过资产证券化的模式进行融资,或许,首创钜大有更多的考量。

  一方面,相较于传统的融资模式,通过资产证券化的方式筹钱,融资成本相对更低。一般而言,一个非投资级(BBB以下)如果利用自身的信用来融资,其融资成本要比AAA级证券的成本高得多,在目前的资本市场上,甚至可能达到几百个基点的差异,但是透过资产证券化的方式,非投资级的企业也可以发行AAA级的债券。

  值得一提的是,首创钜大此次发行的资产支持证券将分为本金额为27亿的优先级资产支持证券,占总发行约75.44%;及本金额为人民币8.79亿元的次级资产支持证券,占总发行约24.56%。

  优先级资产支持证券和次级资产支持证券的到期期限均为5年。其中,优先级资产支持证券的固定票面利率为每年5.2%,须在期限内每年付息一次;次级资产支持证券无固定票面利率。

  “其他融资模式跟这种模式相比,融资成本肯定会高一点,这个融资成本才五点几,还算是比较低”,张大伟表示,首创钜大把自己的存量资产通过这种资产证券化的模式进行融资,能够获得一个相对比较便宜的资金。

  与此同时,这种资产证券化实际上是一种有效的表外融资方式,也就是说,在一定条件下,这类融资可以不在企业的财务报表上体现交易的资产和发行的证券,从而实现“出表”,这无疑能够降低企业的杠杆率。

  此外,资深财经人士表示,相对来说,资产证券化的模式,它的灵活性更高。因为资产证券化可以面向社会的投资人,而不是纯粹的机构投资者,它所针对的群体更加公众化、更广阔,也就是说,不少散户也可以参与认购这类产品,从而把融资的面相拓展到更广。

  尽管首创钜大此次进行的资产支持证券不会公开发行,其先级资产支持证券将透过私人配售发行予一名或以上的合资格投资者(属独立第三方),而所有次级资产支持证券将发行予恒盛华创,其融资面依旧仅为特定的投资对象,对拥有十余个奥特莱斯综合体的首创钜大而言,此次融资更像是一次初步的尝试。

  这种资产证券化的融资模式,对首创钜大而言,犹如收获的一个“聚宝盆”,为其开拓出一条更加灵活和便捷的融资道路。

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责任编辑:简艳霖

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