解局 | 郁亮野心 万科物业与戴德梁行合资的IPO筹码

　　上市筹码

　　尽管郁亮曾强调要让万科物业与资本市场保持距离，但回顾万科物业过去几年的发展，从全面市场化开始，做大规模就一直是其追逐的目标。

　　另一方面，在万科提出要“稳固基本盘，修枝剪叶”后，却没有修剪掉物业业务，也说明物业仍是万科重要的基本盘。

　　据观点地产新媒体了解，2015年，万科物业开始走向市场化，并于当年接管377个非万科开发的住宅项目，合同管理面积达2.1亿平方米。

　　2016年到2018年，万科物业分别收购了16家、7家和3家地方型物业公司，扩大其管理面积、增加营收的同时也提升了管理成本。

　　而随着收购规模的减少，近两年万科物业营收的增幅也逐渐缩小。

　　数据显示，2019年上半年，万科物业服务收入52.83亿元，同比增长27.1%，涨幅较2016-2018年回落幅度较大。

　　因此，与戴德梁行合作开展商企业务也成为万科物业扩大在管规模的重要渠道。

　　据朱保全透露，“目前双方的合作还是以大中华区为主。而国际化更多是一种连接，比如外资公司想进中国，或者中资企业想出海，我们可以介绍到他们那边。”

　　至于能都推动万科物业成为千亿市值公司，朱保全并未正面回应，“保利物业好像马上要上市，看保利的表现。”

　　虽然新公司成立为万科物业带来了不少利好，但双方的合作也曾经历一番坎坷。

　　一方面，由于双方中资与外资的身份，尤其万科是混合所有制企业，新公司的成立并不容易。

　　据朱保全透露，所谓“书同文，车同轨”，双方是经历了18个月的谈判才最终达成合作，“我们是包干制，他们是酬金制，双方计算合同的价格很难，在发展的要求上也不太一样。”

　　此外，有物业公司高层则对观点地产新媒体称，“外资的模式决定了戴德梁行并不会将所有业务都给万科，而且国内的商办企业越来越成熟，外资在国内已经在退步，个人认为这对万科物业上市的推动意义不大。”

　　另外，从营收构成上，增值服务性的占比和绝对值收入较少，也反映出万科物业目前仍是一家传统模式的物业公司。

　　要达到郁亮的要求，万科物业仍需要面对更多市场的挑战和磨合。