最大物业IPO 宋广菊站台与保利物业50倍高估值背后

　　据观点地产新媒体了解，物管公司的盈利水平与主要业务类型、占比有关。从保利物业的收入结构可以看出，在上半年收入28.22亿元中，物业管理服务为主要营收来源，占总营收的64.6%，非业主增值服务占比16.3%，社区增值服务仅占比19.1%。

　　反过来，其中收入占大头的传统物业管理毛利率仅有18.1%，非业主增值服务毛利率21.3%，占比不到两成的社区增值服务则盈利能力最为强劲，毛利率高达44.1%。

　　换而言之，毛利率更高的增值服务占比稍低，整体毛利能力较弱。

　　但从招股书也可以看到，保利物业也在逐年加大增值服务占比。2016至2018年，以及2019年上半年，社区增值服务的营收占总收入比例分别为10.1%、9.9%、14.7%、19.1%。

　　而除了这些普遍意义上的衡量标准外，保利物业的特色之一还在于其非住宅物业。

　　在此前万科物业与戴德梁行成立合资公司的活动上，朱保全回应商办物业上的发力能对其成为千亿级公司产生多大助力时，笑称“保利物业好像马上要上市，看保利的表现。”

　　之所以以保利物业作为参照物，背后逻辑则是保利在非住宅物业上的高占比。

　　据悉，相比于一般物管公司以住宅物业作为主要物业，保利物业则更多发力非住宅物业。按业务类型看，保利物业主要发展包括住宅社区、商业及写字楼以及公共及其他物业(如学校及科研场所、产业园、公共服务设施和城镇)。

　　保利物业总经理吴兰玉彼时接受观点地产新媒体采访时也表示，非居业态的市场拓展是保利物业关注的重点，非居业态一般为单一业主，这样的合作项目可以更好发挥物业公司的服务优势，更有利于公司的持续发展。

　　其中，在商办业态上，保利物业推出“星云企服”服务品牌，截至2019上半年保利物业在商业板块运营的项目已超70个，且另外通过轻资产模式也实现了品牌及管理输出，外拓的购物中心达到10个，酒店4个。

　　但相比于商办业态，保利最大的优势可能在在公共物业上。在央企身份的助力下，保利物业自2017年开始涉足公共服务管理，主要集中在城镇管理和学校等领域，如成功试水浙江西塘古镇项目。

　　截至2019年上半年，在保利物业管理846项物业中，商业及写字楼、公共及其他物业的项目数量为281个，占比33.2%。

　　具体到各种物业类型上，目前保利物业在管的2.6亿平米物业中，住宅社区面积占比46.54%;商业及写字楼面积占比2.68%;公共及其他物业面积占比最大，高达50.78%。同时，保利物业外拓非住宅项目的在管面积占总比例已达51.5%。

　　另值得一提的是，虽公共建筑物业领域规模巨大，但类似于城镇管理和学校的基础物业盈利却不高。招股书显示，占保利物业总在管面积50.78%的公建物业，贡献物业管理服务收入仅11.87%，后续如何提高盈利水平还是一个需要突破的问题。

　　从4月11日宣布终止新三板挂牌，到8月6日披露赴港招股书，再到如今12月19日上市首日高涨近25%，保利物业在这场资本转道中高速奔跑。这只物业新股，会搅动物管行业什么呢?