观点直击 | 越秀房托林德良：拯救 “风暴”中的武汉项目

　　新年这场疫情潜移默化地改变了许多东西，正如每年3月，媒体与投资者们往返于香港四季酒店、万豪酒店参加企业业绩发布，如今也转变为在网络上隔着屏幕交流。

　　相较以往，越秀房托今年这场年度业绩会也推慢了些许。3月5日，主席、执行董事及行政总裁林德良，财务总监关志辉以及投资者关系总监姜永进等，在线上召开了2019年业绩会。

　　年报显示， 2019年越秀房地产投资信托基金经营收入合计20.58亿元，同比2018年上升1.3%;物业收入净额14.95亿元，同比增长1.8%;若剔除两年的一次性收益影响，2019年利润总额同比增长8.6%;除税后净溢利9.4亿元，同比减少2.7%。

　　与房地产不同，对于一支房产基金而言，规模、净利这些不影响分派的指标并不是最重要的，稳定的收益、分派才是核心的指标。

　　关于分派的数据则可以看到，2019年，越秀房托应计分派总额7.61亿元，同比下降10.4%;每单位应计入分派24.06万元，同比下降13%;年化分派收益5.14%，也有了1.24个百分比的下降。

　　投资者关系总监姜永进对此表示，上述数据下降主要是因为去年增加发行了例如针对管理人费用等共9940个基金单位，同比增长3.2%，所以导致分派总额及每股分派的下降，即是说，并非是运营能力的下降导致的收益下降。

　　值得一提的是，因去年越秀房托基金股价涨幅5.2%，叠加5.14%的分派收益率，全年综合收益率达10%以上。

　　在主席林德良眼里，去年的业绩表现可以用“符合预期”来总结，这对于追求稳定收益的基金而言已算达标。

　　但同时，林德良也明白，眼下极为重要的任务便是克服新冠疫情所带来的影响，尤其越秀房托旗下就有一项位于武汉的物业，物业的租金收入、续租率、收益率直接影响了业绩表现。

　　据悉，截至2019年12月31日，越秀房产基金物业组合共有八项，分别为位于广州的白马大厦单位、财富广场单位、城建大厦单位、维多利广场单位、广州国际金融中心，位于上海的越秀大厦，位于武汉的武汉越秀财富中心、星汇维港购物中心及若干停车位，及位于杭州的维多利商务中心单位及若干停车位，物业产权总面积共约97.3万平方米。

　　其中，位于武汉的武汉越秀财富中心、星汇维港购物中心及停车位列属于一栋商业综合体，位于武汉市汉口沿江商务区。该物业是越秀房托于2017年11月以22.8亿元从母公司越秀地产手中收购而来。

　　收购时，零售商场部分星汇维港购物中心的出租率达86.8%，写字楼部分武汉越秀财富中心则为40.5%。截至去年，商场部分出租率升至99.5%，写字楼则升至75%。

　　而当前的疫情，则让外界对于这项位处重灾区的物业的业绩表现有所担心，这也几乎成了当天业绩会的交流重点。

　　对此，姜永进也直言不讳，表示因武汉市场为疫情重灾区，目前来看市场完全恢复还需要较长时间，预计全年不管是商场还是写字楼，均有一定的租金下降以及空置率攀升。

　　林德良也对观点地产新媒体表示，物业到期的续租问题是今年需要重点解决的问题之一，且目前武汉项目写字楼部分今年租期到期比率达30%。

　　“尽管如此，疫情当下我们的武汉团队也没有想过要放弃。”林德良称，疫情的危机之下其实也给予了一些机会。

　　如在写字楼方面，这两个月武汉越秀财富中心新签了两个较大的租约，均为针对于线上培训的企业，这也是当前疫情下激发的需求，两份合同加起来约有10%的出租率保证;同时，购物中心的超市在疫情下保持营业，2月份销售额反而同比增加了18.8%。

　　看起来，主席林德良有意想尽量消除外界的疑虑： “我们的项目都是位于地标和地铁上盖，抗风险性好，很有信心达成今年武汉项目的目标。”值得一提的是，这份信心或许一部分也来自母公司的“兜底协议”。

　　据了解，为增强投资者信心及降低越秀房托就经营成长阶段的新物业的风险，越秀地产对越秀房托武汉项目2018-2020年的经调整净利润做出保障，实际不足部分进行补足。

　　2018-2020年承诺的保障目标分别为7800万元、9800万元及11000万元，其中，2019年实际经调整净利润为8050万元，所以母公司保障安排差额1750万元。

　　即是说，假如2020年因为疫情影响，武汉项目未能完成1.1亿元的净利润，母公司将为此进行差额补足。

　　而除了在寻找新租客、提升租金收入等方面“开源”，寻找新的增长点，越秀房托也在谋划“节流”。

　　如酒店方面，越秀房托旗下持有广州国金中心的酒店物业，这一项目在疫情下也受到一定冲击，2月份平均入住率更是大幅下降。林德良称，整个上半年估计全国酒店业绩都会“非常疲软”，有望最早在3到4个月左右得到恢复。

　　林德良同时也透露，越秀房托在酒店方面原本每个月的成本为1700万元，如今则通过人工成本管理、能耗管控等方面将成本控制到700万元左右，对冲业绩收入的减少。

　　在财务和税务方面，越秀房托则通过利率管理来降低财务支出。财报显示，2019年，越秀房托在融资上付息成本为3.82%。

　　林德良表示，在今年年初越秀房托就开始锁定利率成本如2.99%的，相比去年付息成本3.82%便宜了不少，按照负债折算的话可以节约成本760万元。同时，其称，因美联储降息50个基点，Hibor由去年的1.88降到1.4，预计今年可节省利息接近3000多万元，这对于分派贡献有一定帮助。

　　即是说，越秀房托通过财务管理措施，减少成本，增厚利润增长，对冲因疫情导致的业绩受损。

　　在这场不到1小时的业绩会上，可以窥视的是，疫情之下一家基金管理公司如何去应对旗下物业的成长与收益，尤其是位于“风暴”中的武汉。