瑞峰：供应放量成交承接力不足 价格滞涨后下行

目录

一、重要新闻回顾
　　1、经济与政策
　　2、市政规划
　　3、房地产市场动态

二、土地市场 
　　1．新增供应量 
　　2．商住用地交易 
　　3．商住土地出让预告 

三、房地产市场 
　　1．商品房新增供应分析 
　　商品房总体供应情况 
　　新增供应分布 
　　新增供应区间比例 
　　商品房累计存量 

2．商品房成交分析 
　　商品房成交总体情况 
　　商品住宅供应走势对比 
　　整体价格走势 
　　四大项目开盘成交情况 
　　各物业类型成交情况 
　　签约排名 

3．潜在供应分析 

4．楼盘活动 

四、总结 

供应放量成交承接力不足 价格滞涨后将现下行趋向

——瑞峰置业4月东莞楼市报告

一、重要新闻回顾

1、经济与政策

——国家统计局发布数据显示 一季度GDP增长11.9%

国家统计局4月15日日发布的数据显示，一季度国内生产总值为80577亿元，同比增长11.9%，比上年同期加快5.7个百分点。一季度中国经济快速增长，这很大程度上是政策刺激的结果，也有去年同期基数较低的原因。去年一季度，GDP增长6.2%，如果以2008年一季度为基期，今年一季度国内生产总值比2008年一季度，两年平均增长9%，这个速度低于2000年到2009年的平均增速1.2个百分点。以同样的方法计算规模以上工业增加值，今年一季度比2008年一季度，两年平均增长12.1%，也低于2000年到2009年平均增速2.2个百分点。可见今年一季度增长较快与基数有着密切的关系。

——东莞财政收入排全省第三 一季度完成年度预算近1/3

市财政局近日公布，在我市宏观经济带动下，今年一季度来源于东莞财政收入211.66亿元,同比增收54.24亿元，增长34.46%，其中地方财政收入，即市一般预算收入72.61亿元，同比增收15.16亿元，增长26.38%。地方财政收入总量在全省21个地级以上市排名第三，位于深圳市和广州市之后。

——东莞一季度地税税费收入101.68亿 同比增26.6%

受经济回暖等因素带动,今年第一季度,东莞地税累计组织税费收入101.68亿元,同比增长26.6%；其中税收收入69.81亿元,同比增长34.1%,社会保险费收入28.57亿元,同比增长10.4%。

——国务院：遏制高房价 规定二套房首付不低于50%

国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。会议确定对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

——国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷

根据中国政府网消息，继14日国务院常务会议决定采取更有力政策措施遏制高房价、15日公布提高第二套房贷首付、利率等部分政策后，国务院17日推出更为严厉的措施，并发文通知。通知要求进一步落实各地区、各有关部门的责任，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题。通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

——国务院：暂停炒地房企上市和再融资

国务院17日发布的通知要求，加强对房地产开发企业购地和融资的监管。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业,商业银行不得发放新开发项目贷款,证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。

——住建部：未获得预售许可 开发商不得收取定金，预售楼盘应公开每套房屋价格

19日住房城乡建设部表示，住房城乡建设部近日发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求各地切实负起责任，加大查处力度，强化房地产市场监管。通知要求，今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。

——住建部：商品住房严格实行购房实名制

住房城乡建设部近日发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。

——住建部：加强经适房管理 骗购经适房须立即退还

住房城乡建设部26日表示，针对部分地方经济适用住房存在的准入退出管理机制不完善、日常监管和服务不到位等问题，住房城乡建设部日前发出通知，要求对以虚假资料骗购经济适用住房的，一经查实，立即责令退还，对不作出说明或不配合资产核查、公示，或不能作出合理解释的，视同以虚假资料骗购经济适用住房。

——国土部公布供地计划 住宅土地供应预计大增

国土资源部4月15日发布2010年供地计划，各地的土地供应也重新开闸，今年的土地市场将迎来结构转变。根据此前国土部发布的今年全国土地利用计划，住房用地量的增长要明显高于去年，并确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房用地供应量的70%。去年全国建设用地供应31.9万公顷，其中住宅用地为7.7万公顷；全国批准建设用地57.6万公顷，住宅用地仅占10.8%。

——银监会：二套房的认定将以住房套数为标准

银监会相关负责人21日表示，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准“是否利用贷款购买住房，且贷款是否已还清”出现了根本性的变化。该负责人还指出，房贷新政的二套房认定将“以房为限，而不是以贷为限”。所谓一套房贷、二套房贷，首先购房单位是家庭而不是个人。家庭由三种人组成，本人、配偶、未成年子女。一个家庭只要购买了一套房，再买房就叫二套。第三套房也是按家庭，不能证明是二套房的，那就是第三套房。

——东莞楼盘调价都要重新公示 5月1日起开始执行

东莞市建设局、房管局于4月20日联合下发《关于规范商品房销售现场信息披露管理的通知》，规定从5月1日起，将进一步规范商品房售楼部现场信息披露管理。其中要求各开发商在销售现场披露的信息，除了以前一直执行的销售现场必须公示的基本项目外，还增设了：1 .销售现场须公示项目,包括房源、价格、销售动态须公布，售楼部须设电脑供查询；2 .在售项目的产权情况、规划图、交楼时间须公示；3 .承诺提供学位的需提供政府批复文件；4 .房屋是否有限制、新版“两书”都必须公示等。

附:近期政策列表

解读：

新国十条政策意在打压投机和投资市场，依然鼓励首次置业者消费，但是政策调控的出台，更多的对消费者心理造成极大的影响，导致心理降价预期增大，观望情绪蔓延。市场表现为成交率下降，成交量萎缩，特别是二次置业的改善型消费者受影响较为严重。

与07年“9.27”新政相比，政策出台时的经济面不一样，次贷危机的逐步深化使经济下行明显，经济支撑不足。如今经济面触底恢复明显，市场承接力将得到更有力的支撑，因此此次调控属于政策面与经济面之间的博弈，预计此次调控时间将持续半年以上。

2、市政规划

——石龙2015信息化规划获通过

《石龙E-town2015信息化规划》（下称《规划》）正式“出炉”，并于日前获得工业和信息化部推进司、国家信息化专家咨询委员会等专家评审通过。《规划》将石龙未来五年的发展目标定位为：建设成数字化生活和数字化发展机会无处不在、智能化的新型数字城镇和珠三角区域信息服务业应用创新中心，并确定通过创新、整合、开放三大策略，推进“新一代宽带信息通信网络建设工程”、“基于空间地理框架的基础信息资源共享服务平台建设工程”、“现代信息服务业培育工程”等11项重点工程建设。

——虎门港3月31日起对台直航

3月31日起，莞台两岸贸易将一改经香港驳船进出口的模式，东莞货物通过虎门港沙田港区5号、6号泊位，两天即可直达台湾。据了解，虎门港首条对台直航班轮航线由台塑海运有限公司运营，目前投入1艘万吨级装载量约870标准箱的集装箱班轮，为莞企和台企提供周班服务，每周星期二结关，星期三开船，从东莞出发两天即可到达台湾。

——黄江镇投资两亿元建西环路

黄江镇城建规划部门了解到，今年该镇计划投入两亿元建设西环路工程，打通至深圳公明的又一通道。黄江镇西环路起于该镇江海大道与莞樟公路交接处，止于黄京坑村莞深高速处，与在建的生态路相连接，直通深圳公明，工程计划在今年年底完成。西环路与现有的公常公路平行，开通后可大大缓解公常公路的交通压力。

——沙田至寮步高速明年动工

寮步镇规划部门表示，番莞高速公路沙田至寮步段拟于明年动工，该路修通后，从寮步去沙田的车程仅需半个多小时。据了解，番莞高速公路沙田至寮步段起于虎门二桥，终于莞深高速，途经沙田、厚街、大岭山、寮步，全长约30.6公里，是东莞“一环六纵六横三连”的主干线,也是东莞东西向一条非常重要的主干线。该段拟于2014年6月通车。

3、房地产市场动态

——工行将在莞取消房贷七折利率 建行、农行或跟进

工行东莞分行相关人士近日明确表示，已收到工行向向全国各分行下发的通知，取消首套房按揭贷款利率7折优惠，而建行亦在同时调整了房贷政策。工商银行广东省分行关于房贷按揭的最新文件是：首套住房首付2-3成的，房贷利率不低于8.5折；首套住房首付高于3成的，房贷利率可以为8折，对于评估后风险特别低的个人客户，房贷利率可以再行降低，但最低不得低于7.5折。对于二套住房，规定首付不得低于4成，房贷利率不得低于8.5折，并可以根据个人客户的风险评估情况适当上浮，最高可达到基准利率之上。

——中国银行:暂停发放三套房贷 存量房贷利率上调

中国银行在其网站上公布了房地产信贷管理措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房，原则上暂停发放第三套及以上住房贷款。另外，对于存量房贷的利率也将按比例上调。公告显示，对于首次购买90平方米以下住房和保障性住房的家庭，实行基准利率的8.5折优惠。对于购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付比例不低于30%；对于已利用贷款购买住房、又申请贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付比例不低于50%，利率不低于基准利率的1.1倍。

——新华社连发6文批高房价 批土地财政及腐败推高房价

日前，新华社连续发表了6篇聚焦房价的“新华时评”，矛头直指地方政府，痛批当前房地产市场的根源所在——土地财政以及腐败所酿生的高地价高房价。评论指出，土地财政实际上是预支了未来若干年的土地收益总和。这种透支必然影响资本、资源的合理配置，损害地方经济协调发展。

【新华时评观点摘要】

4月2日 《税收杠杆应发挥更大作用》

房地产市场健康与否，关乎经济全局，房价高低更关乎百姓利益。因此，房地产调控应该迅速找到有效抓手。随着市场经济体制的逐步健全，行政调控已不能解决所有问题，应该让符合市场规律、可灵活运用的税收杠杆发挥更大作用。

4月1日《“土地财政”还能维持多久》

疯狂拿地、推高地价房价的背后，总能看到一些地方政府的影子。把出让土地作为地方的主要财源，在某种程度上是一种一荣俱损的短期行为。如此情况下，又如何寄希望于地方政府主动控制房价？为经济社会协调发展埋下隐患。

3月31日《疯狂的房价叫板土地招拍挂》

从经济学的角度讲，现有的土地招拍挂属于供给垄断和需求竞争型。这种供给垄断与需求竞争并存的模式，必然造成需求方恶性竞争，导致地价不断上涨。

3月30日《坚决清除房价中的“腐败成本”》

从掌权者直接受贿后为开发商提供便利转为较隐蔽的权房交易，低价购房、转卖套利，继而更隐蔽地以权力为干股，幕后参与房地产开发，房地产商与腐败官员为逃避法律制裁，可谓煞费苦心。

3月29日《不能让楼市成为投机者的乐园》

一个不争的事实是，过去几年我国房地产市场的投机色彩愈来愈浓：先有温州炒房团，后有山西炒房团、内蒙古炒房团，他们南征北战攻城略地……

3月28日《红火景象下的楼市之忧》

2009年，全国房地产开发投资较上年增长16.1%，商品住宅投资增长14.2%，远高于GDP8.7%的增幅。透支未来的卖地财政，决定了房地产市场难以持续，更意味着依靠这种方式拉动经济发展难以持久。

——新华社发文首提引导房价回落 建议政策持续

26日，新华社在财经专线播发题为《重拳之下，楼市“混沌期”还能持续多久》的专电专电说，楼市新政策密集出台后，此前持续高涨的房价出现松动迹象。但众多地产中介对行情看法不一，市场进入“混沌期”，买卖双方的博弈白热化。正是在这一基础上，文章援引“专家建议”提出，楼市调控政策应持续发力，引导房价回落到合理的区间。

二、土地市场

1．新增供应量

——供应量大幅收窄，商住比率降幅明显

据东莞市瑞峰置业市场研究部监测数据显示，4月东莞土地市场总供应面积为460309㎡，其中商住用地有4宗，供应面积为47312㎡，商住供应面积占总供应面积约10%，环比大幅下降7成。

2．商住用地交易

——商住用地市场冷清，出现“零成交” 

4月东莞土地市场成交一宗商业金融类用地，该地块位于厚街镇河田村，面积达27348㎡，起始价为8410万元。截止至地块出让时，该地块只有一家公司报价，故最后以底价成交，竞得人是东莞市华瑞实业有限公司。值得关注的是，4月没有一宗商住用地进入拍卖程序，商住用地零成交。

3．商住土地出让预告

总结：4月东莞土地市场供应量收窄，商住供应环比下降达85%。成交方面，由于没有一宗商住用地进入拍卖程序，4月商住用地出现零成交，商住用地市场缺乏亮点和被关注度。进入5月份，将有10宗商住用地陆续入市，总面积超过14万㎡，其中亦不乏城区和经济发达镇区的土地，值得市场憧憬。

三、房地产市场

1．商品房新增供应分析

——新增供应适度放量,自住户型产品得到有效补充

商品房总体供应情况

4月商品住宅新增备案预售面积43.91万㎡，环比大幅上涨120%，开发商抢在五一前入市意图明显，相对于去年同期供应量有小幅回落，为近4年来同期供应最低值，政策面的连续出台，导致部分开发商对后市预判产生变化，工程进度相对放缓，加上市场观望氛围重，部分项目将入市时间后延，待市场慢慢消化政策，逐步明朗后再定新的营销推广策略。

新增供应分布

4月新增供应只分布10个区域，分散度相比去年同期下降50%，其中南城本月新增供应集中释放，分别有万科•金域华府、景湖时代城、中信森林湖•玛瑙屿、中信凯旋国际、御泉山大宅和香树丽舍等6个项目备案预售，共计供应25.7万㎡，南城区的存量得到有效补充，供需压力得到缓解；金地集团在塘厦的金地博登湖2期和大岭山的格林上院3期项目也均在4月开盘销售；大朗的金莎雅苑，道滘的沿海丽水佳园3期为新入市项目。

新增供应区间比例

据东莞市瑞峰置业市场研究部监测数据显示，4月东莞商品住宅市场供应总量为3721套。其中，70㎡以下小户型供应约421套，主要来自大朗金莎雅苑和万科•金域华府的小户型产品。70-130㎡自住户型供应放量明显，共2218套，占总供应量6成。别墅产品方面，本月共备案123套，以独栋别墅和联排别墅为主。

商品房累计存量

4月东莞商品住宅整体存量小幅回落，下降1.15万㎡，约为436.57万㎡，存量持续走低，但考虑到成交量放缓，供需比得到扭转，市场存量将在4月后得到有效补充，项目消化压力增加。

2．商品房成交分析

——五一前各项目活动频繁，但成交率略显偏低，成交遇冷

商品房成交总体情况

根据东莞市房产管理局公众信息网上每天公布的数据统计显示，4月份东莞住宅签约45.06万平方米，其中福利房松湖花园在本月集中签约，共计6.59万㎡，以上统计为剔除福利房的签约后的数据，可以看到，与09年同期相比，东莞商品住宅成交量下降接近3成，相反，非住宅中车库在本月成交放量，导致非住宅整体成交同比增幅105%。

尽管4月整体成交环比上涨接近20%，但考虑到本月新增供应放量，众多项目都选择在五一前入市，而且各项目活动频率明显加强，但整体成交率依然不理想，表明市场表现平淡，政策面的出台，有效抑制了需求的释放，市场观望进一步深化。

商品住宅供应走势对比

政策面的变化，10年前四个月成交量难以企及09年同期，不但3月成交量同比出现跌幅，4月成交量同比降幅接近2成。在五一前市场活跃的情况下，成交率普遍偏低，影响开发商市场预期，五一后成交或将进一步走低。

整体价格走势

——个盘支撑签约均价创历史新高,特价单位逐渐推出，均价有望回落

4月14日国家政策出台后，部分项目已率先祭出特价单位的大旗，如光大的两个项目83折特价单位的推出，以及部分项目加大优惠力度以求比之前滞销单位在政策面转变下迅速消化，但对整体成交价格影响有限。根据东莞市瑞峰置业市场研究部监控数据显示，受个盘影响拉动，东莞4月的商品住宅签约均价达6916元/㎡，创历史新高，其中部分项目带非毛坯出售也一定程度上推动本月成交价格的上涨，其主要原因是项目入市价格定位相对之前已有所提高，而且4月城区和部分中心镇的项目较集中地入市也一定程度上拉升整体价格的攀升，成交价格持续在高位运行。根据瑞峰置业市场研究部观察，政策面的转变，成交率的下降，将有效抑制将要高价位入市项目的市场预判，因此成交价将会逐步回落。

四大项目开盘成交情况

四大开发商项目光大•景湖时代城、万科•金域华府、中信•凯旋国际和金地•博登湖二期于今年五一前和去年十一前均有开盘动作，根据现场情况来看，项目人气相对09年十一前有所减少。而成交数据对比，可以发现，价格定位相对之前均出现一定的涨幅，但成交率均有不同程度的下降，可见在政策面转变的情况下，一定程度上影响了消费者的购房意愿，加上价格定位相对偏高并没能得到市场的有效认可，成交率出现大幅下滑。

各物业类型成交情况

洋房

公寓

别墅

签约排名

3．潜在供应分析

——新开工面积继续走高，多个新盘集中启动

据东莞市瑞峰置业市场研究部数据统计显示，4月东莞市商品房新开工总面积为78.76万㎡，环比上升37.8%，新开工量连续三个月走高。产品类别亦较广泛，涵盖别墅、洋房、商铺及地下室等。4月动工的新盘也较为集中，分别有：大岭山领尚天地、洪梅丰泽园、道滘海贝豪庭、长安莲湖四季豪园、大朗碧桂园、万江润隆大厦和东城怡丰公寓。

4．楼盘活动

四、总结

1、国家及东莞统计局公布数据显示，经济在一季度均取到较好的恢复，未来经济有望逐步得到好转。

2、新政策指示将有效供应商住用地，未来商住用地供应得到补充，在政策面影响楼市预期的情况下，部分资金回笼及时的开发商或会低价位拿地为后期开发作准备。

3、市场在4月释放一波有效供应，特别是城区，部分项目集中在五一前出货，但受政策面影响，市场反应并不热烈，成交率下降明显，市场观望深化。

4、部分项目已推出特价单位或加大优惠折扣抢先出货，市场预判已发生变化，价格定位将变得相对谨慎，成交价格新高后将呈现下行趋势。