中原：东莞楼市呈现“缩量价稳”态势(5.3-5.9)

一、 一周楼市观察

本周商品房总供应面积4.55万㎡，供应套数为478套，供应仅有普通住宅项目两个：上东国际二期、东江豪门。

商品房成交总面积6.75万㎡，环比下降31.79%，同比下降57.91%，合计809套；其中住宅成交了5.89万㎡，环比下降24.26%，同比下降60.88%，合计560套；非住宅成交面积为8530㎡，共249套，新增威力猛，成交量继续下降。

本周东莞市普通住宅成交面积为55735㎡，成交套数550套，成交均价为6230元/㎡，价格继续保持稳定。从签约前十名项目可以看出，从新政后的几周成交量来看，成交比较好的主要是前期出货一直理想的项目和新开盘的刚性盘，且项目中的中小户型仍然是成交主力军，这些项目有：帕萨迪纳、景湖时代城、万科•金域华府、香树丽舍、中信•凯旋国际花园二期等；但是特价房和高档豪宅项目由于五一营销促销活动和现场的气氛的引导，成交也有不错的表现。原因是折扣优惠大自然会促成成交，高档豪宅项目由于置业者群体资金实力特别强，新政的影响对他们影响很小，其中表现突出的有：天诚国际、龙城国际、锦绣山河二期•鹭栖湖等项目。

本周全市共签约别墅10套，签约面积3206㎡，环比下降36.82%；签约均价为22044元/㎡，环比下降45.26%，本周别墅量成交量环比也有所下滑，别墅的成交量下滑主要有以下几个方面原因：一是改善型需求在新政出台后暂且观望；二是长线投资置业者或将资金撤出住宅市场转移到商业物业市场。上周别墅以南城的世纪城•国际公馆香谢里、大朗的碧水天源四期•星湖岸、松山湖的锦绣山河分别以成交4套、2套、1套销售量排名前三甲。

上周从网上的签约数据来看，商品房成交量受新政的影响，继续下降。市场以消化库存量和出货理想项目少量加推单位为主，开发商推货谨慎，客户入市谨慎，消费者和开发商双方观望情绪浓郁。上周帕萨迪纳以46套签约量占据第一，其中成交量在十套以上项目仅13个，共282套，其余项目都在10套以下；但普通住宅价格价格继续保持稳定，其中新政前后成交量价数据为：4.5-4.11日，成交量71639.07㎡，均价6751元/㎡；4.12-4.18日，100337㎡，6370元/㎡；4.19-4.25日（新增出台），88252㎡，6214元/㎡；4.26-5.2日，81428㎡，6232元/㎡；5.3-5.9日，55735㎡，6230元/㎡，东莞楼市呈现“缩量价稳”的态势。从双休日个盘现场活动来看，市场营销活动急剧降温，市场主要围绕5月9日回馈“母亲节”为主题活动，从市场反馈信息来看，除了部分新开盘项目人气稍好外，其余项目人气较低，看多买少。

最近一段时间的“焦点”是继“新国十条“出台后，地方的一系列调控政策也密集出台，上周的“北京同一家庭限新购买一套商品住房………”；5月6日,深圳版“国十条”出台，其中“对购买不同套数住房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)差别化信贷政策，限制各种名目的炒房和投机性购房；商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套房以上住房贷款；对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。”此项政策基本跟国家出台的“新国十条”差不多，只是条数多，并没有出现预期中的“限购令”，比预期中的要温和。楼市“新国十条”的出台造成市场震动，一线城市成交量明显缩水，部分一些城市房价开始出现松动迹象，开发商经受大考验，然而东莞楼市本来相对较理性，整体波动幅度不大，但开发商处于出货策略的考虑，预计特价房，折扣优惠较大的消息会较多。

一周楼市资讯

1、 宏观经济

4月PMI55.7% 已持续14个月保持在50%以上

据中国物流与采购联合会近日发布数据，4月份，中国制造业采购经理指数(PMI)为55.7%，比上月上升0.6个百分点。PMI指数已持续14个月保持在50%以上，反映出中国经济已走向稳定较快增长的轨道。其中购进价格指数升幅较大，也预示着企业生产成本有进一步增加的趋势。

“中国制造业PMI指数，从去年10月份以来，除今年2月份略有波动以外，基本上稳定地保持在55%以上。结合中国制造业PMI同经济发展的相关性来看，制造业PMI指数若持续多月稳定地保持在55%以上，说明经济发展势头良好，经济增长水平较高。”

国内外利空齐发 沪指下降4.11%

5月6日，消息面上,国内外利空齐发,受欧债危机以及恒大宣布全国楼盘8.5折销售等利空影响,两市低开低走,全天呈单边下跌走势。沪指百点长阴再现,创8个月以来新低。

截至收盘,沪指收于2739.70点,跌117.45点,跌幅4.11%;深成指收于10422.56点,跌581.17点,跌幅5.28%。两市成交量与周三基本持平。

2、 政策法规

存款准备金率再上调0.5%

中国人民银行决定，从2010年5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调，至此，大型金融机构人民币存款准备金率已升至17%，中小金融机构维持13.5%不变。。这是央行年内第三次上调准备金率，离历史高位仍有一定的上调空间。

北京正式推行限购令，购房需填家庭成员申报表

从5月1日起，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。其中规定了临时性的限购措施，同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房，并重申，“同一购房家庭”是指购房人、配偶及未成年子女，即一对夫妇和其未成年的子女。限购的商品住房既包括新房，也包括二手房。

东莞：公积金贷款仍“认贷不认房”

目前我市仍执行‘认贷不认房’政策，贷款人不能用住房公积金同时还两套房贷，必须要在结清原贷款之日起计算满12个月后，方可再次申请第二套或第二套以上房子的住房公积金贷款。”

深圳版“国十条”

5月6日,深圳市政府发布文件指出，对购买不同套数住房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)差别化信贷政策，限制各种名目的炒房和投机性购房；商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套房以上住房贷款；对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。对境外机构及个人购房，严格按照有关政策执行。

3、 市政规划

长安汽车北站试运营

长安汽车北站位于广深高速长安出入口与S358省道的交汇处，建筑面积2万多平方米，主体建筑共三层。整个建筑按功能分候车区、办公与生活区、商业区三大区域设置，其中一层的候车区里就设有800多平方米的前大厅、1000多平方米的候车厅以及可容纳300个乘客的座位。长安汽车北站今天开始试运营，车站主要运营省内跨市线路(尤以广州、深圳线路为主)、市内线路和镇内公交线路。

万江街道“钢铁MALL”列入市重点工程

万江街道准备投资2.25亿元，打造成一个能辐射100公里的“钢铁MALL”。这是一个具备融资、加工、仓储、配送、电子交易、设计等多方面配套功能的钢铁专业市场，可创造就业机会5000个，年税收达1.8亿元。

市第八高级中学动工

按照规划，八中占地171亩，校舍建筑面积有52500平方米，分为行政教学区、生活后勤区、体育运动区和生态公园区四大功能区，建设有教学楼、实验楼、办公楼、师生宿舍，并配套图书馆、艺术楼、体育馆、食堂等。市政府前期投资1.26亿元，计划于明年9月1日前建成新校并投入使用。

4、 市场动态

恒大全国首祭降价大旗

近日，恒大地产（03333.HK）内部一位知情人士透露，在全国范围内，恒大所有楼盘均以原价的八五折优惠出售，打响了今年以来发展商降价售楼的头炮。恒大内部人士强调，恒大目前完全没有资金压力，促销行动带有一定的战略意图。

公积金管理部：京公积金购二套房 首付提至五成

5月5日，公积金管理部门下达紧急通知，北京公积金购二套房首付比例从原来的四成提高到五成，第三套房暂停放贷。相关负责人表示，具体认定细则还在制定当中，最终由住建委发文通知。

据了解，此次调整仅限于二套房首付比例，利率等并未调整。目前北京住房公积金贷款1-5年利率为3.33%，6-30年利率为3.87%，约商贷利率的七成。新的政策中对于二套、三套的界定以借款人夫妻双方名下有房产来计算，无论该房产是否贷款。

5、 其他信息

住建部:房价已得到初步遏制

齐骥表示，去年下半年以来，随着房地产市场的回升，部分城市出现了房价过快上涨等问题，党中央、国务院非常重视，作出了一系列部署和安排。今年1月初，国务院办公厅印发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，也就是4号文件。4号文件下发以后，对稳定各地房地产市场起到了一定的作用。4月14日，国务院常务会议通过了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，即国发2010年10号文件。目前各地正在积极贯彻这个文件。从近期的市场反馈情况看，在各地贯彻国务院10号文件过程中，一些城市商品住房价格过快上涨的势头得到了遏制，社会普遍反应积极。

数字透视

一周土地供求： （无）

一周商品房供应：※2010.5.3-5.9期间商品房供应总面积为45524.87㎡，共478套。

一周需求：※2010.5.3-5.9期间商品房成交面积6.75万㎡，环比下降31.79%，同比下降57.91%，合共809套，环比下降39.58%，同比下降49.06%。其中上周住宅成交5.89万㎡，合共560套；非住宅成交面积为8530㎡，合计249套。

一周价格：※2010.5.3-5.9期间，东莞市普通住宅均价为6230元/㎡，环比上周基本稳定。  

市场存量：截至2010年5月9日，全市商品房累计可售存量为555.13万㎡，合共69876套；其中普通住宅（洋房+公寓）可售存量为39.41万㎡，合共38622套；别墅可售存量为54.32万㎡，合共1437套。

地产工程信息：

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