【合富研究院】2020年东莞前三季度东莞楼市总结 一手楼市

一、 总体供求

1.成交额分化：住宅增44%，非住宅减26%

2020年前三季度东莞新建商品房成交额约1310亿元，同比增加28%，其中住宅1134亿元，同比增加44%，非住宅176亿元，同比减少26%。今年前三季度住宅成交额为历史第二个超千亿，达最高；非住宅成交额则创近4年新低。 

2. 供需价三升，供不应求严重

2.1大丰收！供需价三升。合富大数据显示，2020年前三季度新建商品住宅供应380万平方米，同比增加19%，网签面积489万平方米，同比增加24%，网签均价约23185元/平方米，同比上涨17%。今年东莞楼市实现“大丰收”，供需价三升。

2.2供不应求较严重，连续3年加重。2017-2020历年前三季度供需比分别为：1.0、0.96、0.81和0.78，供不应求连续3年加重，达到史上最严重，是导致房价上涨较快的直接因素。

3. 东莞楼市已稳步进入回升轨道

2016年10月东莞首次启动限购后，楼市供需“断崖式”萎缩，连续2年回落，2018年达谷底。2019年市场开始回升，2020年继续得到巩固，并且达到近4年最高。从趋势来看，东莞已步入供需价回升的轨道。

4. 6-9月供需两旺，市场仍处放量态势

合富大数据显示，9月东莞一手住宅新增供应约75.8万平方米，同比大幅增加7成，环比持平；网签约77.9万平方米，同比大幅增加4成，环比减11%；9月均价约24875元/平方米，达历史最高。6-9月市场明显放量，供需两旺，4个月成交总量占1-9月的近7成。

5.成交量连续6个月扩大与去年优势

合富大数据显示，受疫情影响，2020年第一季度东莞楼市成交量同比大幅萎缩近3成，4月始持续复苏。东莞累计成交量同比从下滑28%至增长24%仅用了6个月，并且保持持续扩大态势。

6. 6-9每月成交量平均同比增幅超5成

合富大数据显示，东莞早早地在4月份即实现单月成交量达到去年同期水平，并且优势一直持续至9月。其中6-9月同比增幅分别为：49%、61%、67%和38%，平均月度同比增幅超过5成。依目前东莞保持旺销的形势，预计10月成交量超去年同期将是大概率事件。

7. 前三季度二手住宅成交量实现同比增长，9月环比大幅回升

合富大数据显示，受7月二手房限购政策影响，8月成交量曾一度跌入谷底。9月成交量大幅回升，约43.1万平方米4130套，同比略增5%，9月二手住宅网签均价约17237元/平方米，环比上涨7%。前三季度累计成交298.5万平方米，同比实现增长，增幅约2.5%。

8. 超低库存支撑四季度房价上涨保持上升

合富大数据显示，截至9月30日东莞一手住宅库存面积约274万平方米，同比大幅减少34%。按照过去3个月平均消化速度测算，去库存时间仅需约3.3个月。当前楼市库存水平相当于2016年限购前夕，不同的是，当前的库存水平是处于政策加码后的环境，当前房价上涨预期仍然较强。

9. 区域成交

10. 85平方米以下户型供应比重回升

合富大数据显示，与去年相比，今年1-9月85平方米以下供应比重有所回升，占8%，较去年增加5个百分点，其他面积段变化不明显。

11. 小结

“利好规划”+“人口产业雄厚”+“需求积压”+“政策刺激”，在综合因素影响下，前三季度东莞楼市实现强劲回升，一二三级市场均全面回暖，供需价均不同程度回升。7月份东莞楼市政策大幅加码至史上最严，整体热度得到高位回稳，但市场向上预期仍然较强。严控之后的超低库存，将直接支撑房价预期，预计四季度东莞楼市供求仍将维持较高的水平。

二、片区供求

1. 整体供需两旺，各片区发展均衡

1.1新房市场供需两旺，同环比大幅增长：合富大数据显示，2020年第三季度全市一手住宅新增供应217.7万平米，环比增加95%，同比增加76%；新房网签约246.6万平米，环比增加37%，同比增加56%；新房市场供需两旺，交投活跃；

1.2各片区均衡发展，外围片区比重持续上升：2020年前三季度各片区市场比重中，临深占比最大，主城区占比最小；第三季度中，各片区表现均衡，市场比重在9-18%之间，

2. 供给有保有控 需求逐步释放

2.1各片区推货积极，需求被持续激发：合富大数据显示，2020年三季度全市新品约217.7万平米，网签约246.6万平米，供需比0.88，较上半年有所扩大，三季度新品大幅度放量，补充市场，激发需求，目前市场供求接近平衡状态；

2.2主城区货量略显不足：供需量方面除了主城区相对短板外，约1500套左右，其余片区表现均衡，供需量均在2500套以上；

2.3莞北片区供需表现突出：2020年三季度莞北片区供需量均在全市之首，新品量3362套，网签接近4千套，为全市成交最突出片区；

3. 主城区：新品刺激，市区久旱逢甘露

3.1供需强力回升，市区迎来大丰收：合富大数据显示，2020年第三季度主城区一手住宅新增供应19.1万平米，环比增加23%，同比增加3成，第三季度新品量达到1652套，近2年最高；9月华润万象府近500套新品强力补充市场，搅热市区市场；一手住宅网签22.2万平米，同环比均增加2成，年内季度最高，受新品刺激，市区迎来业绩“大丰收”；

3.2主城房价持续走高，企稳主城地位：2020年三季度主城区一手住宅网签均价约3.7万元/平米，环比涨幅达到9%，房价持续攀升，从二季度始均价开启“3字头”时代；

4. 滨海片区：供需持续高位 长安个盘出类拔萃

4.1供需量价保持高位水平：合富大数据显示，2020年三季度滨海片区住宅新增供应40.1万平米，环比增加6成，同比增加2.2倍，为2019年以来季度最高，网签体量40.9万平米，环比增加35%，同比增加27%，是2016年四季度以来最高。

4.2长安个盘表现突出，全市热销：滨海片区供需体量均超过40万平米，供需两旺表现突出，新品项目达到13个，其中龙光江南大境新品量最大，达到664套，强势补充市场，前三季度中，龙光项目问鼎榜首，以接近1000套的体量位列榜首，且均价最高，以近3.5万/平米的网签均价成片区房价最高项目。

5. 东北片区：六大新盘上市，楼市“扬眉吐气”

5.1供需量激增，需求大大释放：合富大数据显示， 2020年三季度东北片区住宅新增供应29.1万平米，同环比大幅增加，是2018年以来季度最高；网签28.9万平米，受新品刺激市场，环比增加7成，同比增加1.7倍，是自2016年四季度以来最高。

5.2多个新盘持续上市，市场热度不减：第三季度新品上市项目达到11个，其中招商雍景湾以接近800套的货量填补市场空白，以网签套数580套名列年内片区榜首；另外东北片区三季度六大新盘（唐商翰林府、金地名京、莞民投众筑悦璟台、阳光粤港栖凤台、碧桂园旗山玖珑湾、紫云壹号）全新上市，刺激市场，楼市可谓“万紫千红”迎来美好暖冬。

6. 莞北片区：秋收行动渐入佳境 旺季“放价”抢客

6.1交投井喷，成交创历史新高：合富大数据显示，2020年三季度莞北片区住宅新增供应36.3万㎡，同环比均增加约1.5倍，是2018年以来最高；网签44.6万平米，同环比均增加超过9成，成历年最高，楼市风生水起，成绩全市之最；前三季度5成新品集中在高埗镇，区域表现突出，成交前三项目高埗二盘均入列。

6.2个盘差异大，“洼地”项目抢收金九银十：莞北片区多个镇区受优越交通、地理位置影响，强势“接管”城区外溢客户，明星盘安联尚璟，年内多次加推，逢推必爆，整体均价近2万元/平米，受一众刚需客青睐。

7. 临深片区：莞深融城升级，临深片区再现机遇

7.1供应环比大增，成交出现微降；合富大数据显示，2020年三季度临深片区住宅新增供应24.8万㎡，环比增加8成，同比减少23%，是全市唯一一个新品量同比减少片区；一手住宅网签41.2万平米，同比增加近7成，环比减少8%，是唯一一个成交有所回落片区，但体量依然维持高位水平，临深片区连续2个季度走量维持在40万平米以上。

7.2莞深合作深度升级，利好加码：临深片区三季度12个项目释放新品，刺激市场，另外4个新盘首开（保利和光尘樾、十畝芳华里、信鸿誉庭、 THE EMERALD星岸）其中3个来自樟木头镇；在2020年9月底发布的莞深融城升级利好大背景下，多个项目持续热销，御城花园以千套的网签量问鼎临深第一。

8. 水乡片区：片区热度持续， 麻涌镇“星光熠熠”

8.1水乡片区供需暴增，楼市热度不减：合富大数据显示，2020年三季度水乡片区住宅新增供应32.3万㎡，环比增加17%，同比增加2.5倍，网签面积38.9万平米，环比增加5成，同比增加1.5倍，水乡片区供需量均创2018年以来季度最高，从年内来看，近2季度，水乡片区暴增迹象明显，且片区内多个明星项目在售。

8.2多盘持续热销，个盘表现突出：2020年前三季度水乡片区个盘排名中，来自麻涌的项目占5席，麻涌楼市在片区内可谓“自带光环”，几乎所有在售项目均入列前6，其中珠江万科城以超高业绩远超片区其他项目，且全市排名第一。

9. 松湖片区：金九密集加推  寮步开盘潮来势汹汹

9.1供应回补，缓解供需失衡局面：合富大数据显示，2020年三季度松湖片区一手住宅新增供应36.1万㎡，环比增加4.7倍，同比增加25%，供应补充电力十足，填补供需缺口，缓解供不应求局面，三季度成交30万平米，环比增加4成，同比回落14%；前三季度新增供应项目多达11个，体量达到3331套，强势补充新品市场空白局面。

9.2秋收战役持续推进，“金九”尾迎来开盘潮：9月份松湖片区加推盘6个，其中多个项目为首次开盘，包括华侨城纯水岸、裕大知府、万科金域东方，万科汉邦松湖半岛，均在9月下旬推出市场，抢跑国庆黄金周。

三、类型分析

1. 住宅供不应求，非住宅供需两淡

1.1今年前三季度东莞楼市显著特征“供不应求“ “商冷住热”；

1.2受第三季度供应大增，住宅供求矛盾小幅减缓，但各类型供不应求仍然存在；

1.3住宅各类网签全部“转正”并大幅超越去年同期，别墅同比大增71%，楼市热度非比一般；

1.4非住宅各类型全线“萎缩”，写字楼产品跌幅最大，商铺和车库价格相对较坚挺。

2. 别墅需求大增5成，供不应求程度加深

合富大数据显示，2020年前三季度别墅市场新增供应同比增加39%；网签面积同比增加56%，供需均创近四年同期最高，网签均价28344元/平方米，同比上涨9%；2017-2019年期间别墅市场长达三年时间供需平淡，今年行情大幅好转，别墅“珍稀性”愈发突出，整体需求抬头，供应增幅有限，供不应求程度仍在加深。

3. 别墅6-10月行情高热，供应亟待增加  

合富大数据显示，别墅市场成交结束连续三个月维持12万平左右高峰，环比减少26%，供应大幅减少是主因。“金九”到来，持币观望多时的刚需大军“挤压”新房市场，房企集中推售刚需主流——洋房产品。

4. 别墅厚街/东城供需两旺，多镇少量上新 

4.1合富大数据显示，2020年前三季度东莞低层别墅市场厚街、东城供需两旺，供需量均位列全市前二名；此外，需求持续回暖驱导，二季度始，麻涌、高埗、石排、清溪、长安等众多区域供应增加，平衡别墅市场，整体体量较少。

4.2长安前三季度均价全市最高，约6万元每平，前三季度仅一个项目别墅在售，来自大热盘龙光江南大境。

5. 别墅：新品去化率刷新历史同期最高 

5.1小别墅进一步挤占市场空间，150平以下户型主流地位稳固,占市场份额44%，同比去年增加8个百分点；150平以下、151-200平合计份额约65%，同比大幅增加11个百分点；

5.2多梯段供销比在0.8以下，其中250-300、300-351、351-400平中大面积段供需比低至0.6以下；

5.3新品去化率刷新历史最高：前三季度整体别墅新品去化74%，其中150平以下及251-300平新品去化最突出。

6. 别墅：“豪宅价”小别墅趋势增多 

6.1近5年前三季度总价段走势观察，2020年600万总价段占比趋势性增长，占32%，成交份额跃居第一；

6.2再摘选600万以上总价段（300平以下各面积段）比重变化，2019-2020年间小面积段价格增长更快，300平以下中小产品高占6成左右比重；典型项目观察，2018-2019年间突出成交项目为临深极个别顶豪墅，2020年始600万以上总价段突出成交项目趋势增多。

7. 叠墅产品销售比重位居第二

7.1前三季度联排别墅高占52%主流份额，供应偏紧；

7.2土地价值最大化驱导，双拼别墅供应趋于减少，抑制成交，供需比仅0.6:1；

7.3叠加别墅销售份额位居第二，总体供需平衡。

8. 洋房：楼市持续温热，连续4个月处峰值

从月度走势看，经历2月楼市全面“停摆”后，3-5月稳步恢复，6-9月加速复苏，连续4个月稳定70万平米上下，8月“末班车”效应，高层网签面积约74.1万㎡，为2016年10月限购以来月度最高。

9. 洋房区域供求：滨海/水乡供需两旺，临深供应缺口大

9.1相对而言，前三季度高层洋房市场以滨海和水乡片区供需两旺，多个区域可见供需平衡；

9.2临深片区供应缺口较大，其次为莞北片区，塘厦，清溪以及石碣、茶山、石排仍有诸多镇街供应显著低于成交；

9.3塘厦、麻涌、常平和虎门成交位列全市前四，唯麻涌镇供需基本平衡。

10. 洋房面积段分析：前三季度新品去化率同比大增

10.1 91-100平主流户型市场份额约31%，同比减少7个百分点，部分需求分流至中大等户型；

10.2 101-110、110-120、120-130平三梯段合计市场份额约45%，同比增加7个百分点，改善性需求呈加速上升态势；

10.3 前三季度洋房市场新品去化率约63%，大部分交易量来自今年新品，同比去年大增23个百分点，市场明显回温。

11. 商业公寓供求：供需平淡，房价走势稳中趋缓

11.1合富大数据显示，2020年前三季度商业公寓新增供应面积约27万平方米，同比大幅萎缩50%，创近六年最低，主要由于新房市场刚需释放，人气热度大幅提升，房企集中精力推售住宅产品；

11.2网签面积38万㎡，同比减少22%，处于近五年最低；签约均价同比微跌1%，近2年供需放缓，房价走势亦呈稳中趋缓。

12. 商业公寓：新增补货区域对成交促进作用一般

12.1 2020年前三季度商业公寓新增供应以临深片区同比供应萎缩最明显，多个公寓盘售罄；全年新增项目主要来自沙田镇和南城区（嘉霖深湾1号和保利欢乐大都汇）；

12.2 网签成交以塘厦和麻涌较突出签约前二，总体而言，松湖片区同比减少57%，萎缩最明显，东北片区增幅最大，来自桥头戛纳湾；全市多个区域以消化库存为主，各镇均呈供需失衡，新增补货区域对成交促进作用一般，总体供需平淡。

13. 公寓面积段分析：公寓新品去化率创新低

13.1前三季度商业公寓以31-40、41-50平户型为去化较畅户型，合计占全市55%份额，同比减少6个百分点；

13.2前三季度公寓市场份额较重的51-60平供销比仅0.3:1，供求矛盾较突出；

13.3前三季度公寓供应萎缩5成，新品去化率创新低，仅9%，同比大减16个百分点，市场全然以消化库存为主。

14. 车库供求：供应增加，成交小幅回落

合富大数据显示，2020年前三季度东莞车库市场新增供应面积约33万平方米，同比增加13%，处于历年同期高位水平；网签面积20万㎡，同比小幅下降8%，总体成交量仍维持高位；签约均价15.5万元/套，同比微涨6% ，局部区域稀缺和刚需特性推动车位价格整体趋于上行。

15. 车库区域供求：供应充裕区域成交较好

15.1 2020年前三季度车库市场新增供应以虎门（3965套）、沙田（3093套）、麻涌（2319套）和松山湖（1628套）供应格外突出。

15.2 网签成交以沙田、麻涌和南城三大区域位列全市前三名，显然，供应充裕区域成交较好。除市区依然供不应求外，其余大部分区域呈现供过于求。

16. 商业供求：供需四连跌，齐刷历史同期新低

16.1 2020年前三季度商业市场供应同比萎缩30%，连续四年同比下跌，2020年创近七年同期新低；

16.2 网签成交同比下降23%，连续四年回落，并跌至历史同期谷值，商业持续多年低位徘徊，疫情加速冻结实体商业。

16.3 前三季度商业价格同比上涨7%，商业整体价格同比走势较平稳。

17. 商业面积段分析：商业市场成交基本消化库存产品 

17.1供应来看，41-50平为商业市场供应主流，31-70平为供应主流区间，主要来自虎门印象和鼎峰悦境；

17.2成交来看，未见销售份额突出梯段，相对以41-80平作为商业畅销主流区间，各梯段市场需求量较均匀；

17.3前三季度商业市场成交基本消化库存，显示整体新增产品去化率仅6%。

18. 商铺区域供求：南城和虎门除外，其他镇街供需平淡

18.1合富大数据显示，2020年前三季度商业市场供应区域分化突显，长安（221套，商业自持不出售）、南城（G1峰汇186套）、高埗及虎门（虎门印象155套）表现抢眼，占全市42%比重；高埗供应较活跃，分别来自新世纪颐龙湾、安联尚璟和万科第五城多个项目外，其他三区均单盘支撑区域。

18.2虎门和南城供应增加有一定支撑作用，其他以消化库存为主，大部分镇街处于滞销。

19. 写字楼供需：供应萎缩，量价齐跌

19.1 2020年前三季度写字楼市场供应6.8万平米，同比大幅减少80%，创历史新低；

19.2写字楼市场网签面积约17.2万㎡，同比大幅下降40%，处于历年同期中等水平；

19.3上半年写字楼价格同比下跌19%，一方面办公市场投资需求景气指数大幅下降，为尽快回笼资金，价格略有松动；另一方面为中低价项目网签较好带动，如天安数码城均价1.2万/平，星汇置地1.1万/平。

20. 写字楼面积段分析：51-150平为写字楼供需主流户型

20.1 写字楼以51-100平为供需主力；

20.2 51-200平户型为前三季度市场需求主流户型区间，合计高占全市80%份额。

20.3 前三季度写字楼市场成交基本全部消化库存，显示全市办公市场新品去化仅2%。

21. 写字楼区域供求：唯南城区成交“一枝独秀”

合富大数据显示，2020年前三季度东莞写字楼市场供应主要自大朗和南城区，南城区供应同比大幅减少89%；

成交高度集中于南城，基本消化去年的库存，58%的区域比重来自寰宇汇金中心和碧桂园湾区国际。

四、潜在分析

1. 住宅开工同比增3成，仍处同期低位

1.1合富大数据显示：2020年前三季度全市整体开工约785万平米，同比增加21%，其中住宅开工460万平米，同比增加近3成，但仍处历史同期低位，非住宅开工325万平米，同比增加14%；历年前三季度整体开工情况结束连减趋势，于今年出现同比小增。

1.2土地供应情况近两年来明显转好，土拍市场热度高涨，受直接影响，开工迎来增幅。

2. 9月住宅开工创近3年新高

2.1合富大数据显示：2020年9月全市整体开工约164万平米，其中住宅开工约115万平米，环比增加1倍，同比增加5成，创2018年以来同期最高记录。

2.2今年第三季度住宅开工大增，支撑前三季度开工体量超去年同期，7月、9月连创2019年以来最高住宅开工记录。

3. 25区域开工，松湖、滨海开工最多

合富大数据显示：2020年前三季度住宅开工区域共有25个，寮步以58.3万平米开工量排名第一，厚街以53.9万平米排名第二，大岭山以46.2万平米排名第三，松湖、滨海两片区开工最多，前三季度住宅开工均超百万平米。

4. 住宅潜在同比增加，走势趋稳

合富大数据显示：截至2020年9月，全市住宅潜在供应约856.1万平米，较去年年底（815万平米）增加约5%，对比去年同期（2019年9月：789万平米）增加约9%；住宅潜在供应近几年来呈现稳中有升趋势。

5. 寮步、厚街、沙田住宅潜在供应分列前三

合富大数据显示：截至2020年9月，全市各区域中寮步镇以92.6万平米住宅潜在供应，位列第一，其次是厚街镇，约有82.3万平米，沙田镇位居第三，约有68.2万平米。

截至2020年9月，全市共有4个区域住宅潜在供应在50万平米以上，3个区域在40-50万间，3个区域在30-40万间，共16个区域超20万平米，超10万区域共26个。

6. 滨海片区住宅潜在跃居第一，水乡最少

合富大数据显示：截至2020年9月全市住宅潜在供应达856.1万平米，滨海片区以187.1万平米的住宅潜在跃至第一，多项利好支撑，去化压力不大；松湖片区以164.7万平米居第二；临深片区以128.3万平米排名第三，今年以来去化效果显著，去化压力缩小；主城区住宅潜在有所增加，约有81.7万，水乡片区取代城区成为全市住宅潜在最低片区。

7. “碧万”长期领跑全市房企

7.1商品房类（住宅+办公）：碧桂园、万科长期位居前列，项目众多。

7.2住宅类：碧桂园居首，万科紧随其后，体量均超80万平，与其余房企差距明显，“万碧” 体量与项目数量均强势领先。

8. 住宅库存不足300万，去化压力小

8.1住宅库存再度回落，持续低位水平：合富大数据显示，截至到2020年9月底，全市整体库存（剔除僵尸盘）约695万平米，环比微增2%，其中住宅库存279万平米，环比微减1%，连续多月环比回落，库存水平维持在300万平以下。

8.2按照2020年近6个月月均去化水平，目前住宅库存消化周期仅3.9个月，去化周期再缩短，库存严重不足。

8.3洋房、别墅、商业公寓去化周期分别为：3.7个月、5个月、13.7个月。

9. 塘厦“一枝独秀”，区域库存不均衡成常态

9.1临深片区库存集中度较高：合富大数据显示，前10镇区住宅库存体量约占全市6成份额，其中临深片区集中度较高，前10区域中临深镇区共3个，塘厦镇依然是全市库存量最大镇区且遥遥领先其他镇区，约有36万平米。

9.2库存分布不均局面短期内难以改变：全市库存量在3000套以上镇区仅有塘厦镇，1000套以上共8个镇区，去化周期在3-7个月之间，500-1000套区域共7个，300-500套共7个，300套以下区域共11个，其中望牛墩镇不足50套全市垫底。

10. 商办库存走势变化不明显，周期偏长

10.1商办市场库存走势变化不大，饱和状态持续：合富大数据显示，截止到2020年9月底全市商办产品（含办公、商业公寓、商铺）库存量约305万平米，环比微增5%；

10.2按近2020年近6个月月均去化计算，商办产品去库存周期约29.4个月，与上月基本相同，去化压力依旧较大。

11. 万碧库存大、去化迅速，仍是房企标杆

11.1万科、碧桂园、佳兆业领衔全市：合富大数据显示，截至2020年9月底，全市各房企中，万科、碧桂园住宅库存超过1000套，位列全市前二。

11.2全市3家房企库存体量超过10万平米，分别为万科、佳兆业和碧桂园。

11.3全市3家房企去化周期在半年内：碧桂园（3.7个月）、万科（3.9个月）、招商蛇口（5个月），此外时代与金地去化时间约6.1个月。

12. 【库存排行榜】别墅

13. 【库存排行榜】洋房

14. 【库存排行榜】商业公寓

15. 【库存排行榜】写字楼

五、排行榜

1. 【排行榜】房企

2. 【排行榜】住宅

3. 【排行榜】洋房、别墅

4. 【排行榜】公寓、办公

5. 【排行榜】商铺、车位

六、楼市地图