【数读】滨海片区：洋房最高4万+，前三季度均价涨了20%

2020年，东莞通过楼市实例证明了“东莞遍地土豪”的江湖传言。

受疫情压抑的购买力得以释放，加之新房供应持续偏紧和局部区域“哄抬房价”骚操作，自二季度起，东莞楼市便开始一路高歌，房价更是持续上扬。

如今，热点片区优质房源已达4万+，寮步、厚街、黄江等镇街也已迈入3万大关，曾经的洼地水乡也已突破“2字头”，总价数百万的房源一眨眼即“秒光”，售价3万+的房子还有人大呼“便宜”，真不知该感慨东莞土豪太多，还是东莞楼市太魔幻。

在供不应求行情下，前三季度，东莞楼市可谓是“大丰收”：商住地成交33宗，约164.0万㎡，揽金543.4亿，再创新高；一手商品房成交489万㎡，同比增长24%，揽金1310亿，同比增加28%。

而在少供应、高房价、低库存的综合作用下，东莞楼市片区格局也在明显发生变化。根据房价等级、楼市特征，掌柜君把东莞楼市分为主城区、莞北片区、水乡片区、松湖片区、滨海片区、临深片区、东北片区，并结合过去三个季度各片区的楼市表现和现状，对各大片区楼市进行解读，以供广大网友作购房参考。

本期，掌柜君要解读的是滨海片区。

滨海片区，由虎门、长安、厚街和沙田四大镇组成，2019年工业产值累计3500多亿元，其中3个镇的经济进入全市前5强。作为东莞经济发展中的“黑马”，滨海片区综合实力十分强大，光是4个镇的GDP总和就已经占了东莞全市的20%。

与GDP一样，滨海片区发展势头强劲的，还有楼市行情。受滨海湾规划、大湾区规划等政策面影响，2020年，滨海片区成为购房者、房企重点关注对象之一，区域楼市交投火热。具体行情，且听掌柜君慢慢分析：

2020年前三季度，对于东莞楼市而言，二手房限购、非户籍购买社保等多项楼市政策掀起业界波澜不断。但滨海片区处在粤港澳大湾区地位的利好，使得滨海片区成为东莞楼市的亮点，同时在6大片区中也排行第二。

据数据显示，不论在成交量还是成交价格上，滨海片区的楼市发展都在不断不断攀升，随着知名房企的不断进驻，滨海片区不少品质楼盘的房价稳中有升，楼市引人瞩目。

合富大数据显示，2020年三季度滨海片区住宅新增供应40.1万㎡，环比增加6成，同比增加2.2倍，为2019年以来季度最高。

据市住建局数据显示，截至9月30日，2020年1-9月滨海湾片区共网签新建商品房6720套，销售面积81.34万㎡，签约套数同比去年跌幅3.6%，签约面积同比去年同期微跌。

从片区各镇街数据来看，前三季度长安、虎门、沙田成为滨海湾片区的热门置业地，分别签约2047套、2040套、1705套，合计占比全市成交量13.78%。厚街，因为长期缺乏新增供应，前三季度成交只有928套。

在购房者最关心的房价问题上，前三季度滨海湾片区网签均价26263元/㎡ ，同比去年上涨19.93%。从各镇街住宅成交均价来看，长安镇以33119元/㎡排名区域首位，其次，虎门镇以25908元/㎡的成交位居第二。厚街镇、沙田镇分别网签均价为24263元/㎡、20689元/㎡。

作为滨海湾新区建设资源红利辐射最大的长安，仅仅是在2020年上半年，长安GDP就达到341.8亿元，经济增速实现翻红。同时，长安也是滨海片区前三季度的“当红炸子鸡”。

从房价涨跌情况来看，滨海湾片区的四个镇前三季度一手住宅均价同比全线上涨，其中长安镇凭借龙光江南大境、首铸御峰华庭等高价项目的入市，均价站稳3.3万/元㎡。前三季度，长安个盘表现也十分突出，龙光江南大境问鼎榜首，以接近1000套的体量位列榜首，且网签价格也居于第一阶梯。

 作为临深热选，长安商业居住氛围浓厚，生活设施、教育资源、交通路网也十分丰富。由于地理位置靠近深圳，本身又是发展强镇，拥有众多工业、科技制造企业，毫不意外的常年会受到深圳房客的青睐。

除了长安外，虎门也是上半年的“打新”热选。虎门作为东莞传统的经济强镇，虎门房地产市场开发较早，现已发展非常成熟。自粤港澳大湾区规划及滨海湾新区建设推进以来，虎门因其可观的发展前景吸引了更多房企试图争先抢滩。目前除了丰泰、中天等本土房企外，万科、碧桂园、龙光、招商等重量级房企也先后进驻了虎门。

随着滨海湾新区的开发，虎门的经济、人口将会迎来新一轮的升级发展。广深港高铁、穗莞深城轨、地铁R2线等公共交通设施的建设推进也直接拉近了虎门与其它镇街及周边城市的距离。而东莞城市未来副中心的定位和TOD/TID建设则会使虎门的城市格局进一步改善，虎门宜居指数进一步提高。

多重政策的支持、日益便捷的交通和不断改善的城市格局，虎门可观的前景不仅吸引了开发商，还有为数不少的置业者。

近年来，滨海湾片区发展步入快车道，虎门二桥、东莞港、滨海湾新区等这些利好因素，给滨海湾片区发展提供充足动力。众多品牌开发商开始调整发展战略，进驻滨海湾片区。

据不完全统计，截至目前，滨海片区已吸引了包括万科、华侨城、碧桂园、保利、金地、鼎峰、佳兆业在内的多家品牌开发商进驻。

据不完全统计，滨海湾片区目前在售楼盘约有13个，均价为25000元/㎡。其中，洋房项目价格较高的是长安的龙光江南大境均价为40000 元/㎡。

而在售项目最多的则是虎门镇，目前有6个项目在售，洋房均价26000元-28000元/㎡，市场货源较为充足。此外，虎门还有不少潜在供应量，多个纯新项目即将入市，包括：东实赤岗花园、光大宜展公馆、滨海花园等。

与东莞很多镇街一样，土地供应，是制约滨海片区楼市发展的主要原因。不过，区域供应问题在明年将有所改善。

据掌柜君统计，自2015年以来滨海湾片区共成功出让25宗商住地，且都在陆续投入市场。而从去年至今，区域供应的7宗商住地也已经备案动工，相信会在不久后陆续推出市场。

除了招拍挂市场外，今年滨海片区旧改市场也十分活跃。

据统计，2020年前三季度，滨海片区中标前期服务商旧改项目共计20个，体量相当大。虽然旧改项目推进有一定过程，但也有部分项目已经出来，如厚街的万科金域世家、万科金域公馆、康华君汇广场等。

▲数据整理自合富研究院、东莞中原、市住建局