2020年1-11月中国房地产企业销售TOP100·观点月度指数

碧桂园突破7700亿夺桂冠，半数房企销售目标完成率超9成

年末将至，房企们为了追赶年初落下的销售进度和完成全年销售目标，正在加速推盘去化，做出最后的冲刺。

根据观点指数发布的“2020年1-11月中国房地产企业销售金额TOP100”榜单显示，1-11月TOP100房企总销售金额11.52万亿元，同比增长10.7%，累计销售增幅较1-10月扩大1.1%。

数据来源：观点指数整理

11月单月，TOP100房企总销售额为1.32万亿元，同比增长20.0%，与10月的1.35万亿元总销售额几乎持平。观察榜单头部企业，TOP5的房企分别是碧桂园、恒大、万科、融创和保利。其中，碧桂园单月销售额800亿元，累计合约销售额达到7703亿元，以842.1亿元的优势超过恒大稳居榜单首位。

数据来源：观点指数整理

截至11月末，TOP20房企全口径销售基本回正。1-11月，TOP20房企中共有18家实现全口径销售额同比增速为正，其中金茂同比增幅最大，为35.1%。11月，TOP20房企中有17家录得单月全口径销售同比正增长，其中增长幅度较大的有中海、招商以及绿城等房企。

数据来源：观点指数整理

观点指数统计以30家发布销售目标的房企为样本，计算销售目标完成率发现，1-11月样本房企平均目标完成率为92.4%，稍低于去年同期93.7%的平均目标完成率。

其中，今年1-11月30家样本房企中目标完成率超过90%的房企有15家，占比50%；恒大、中国金茂以及时代中国等企业已经超额完成年度销售目标；完成率位于85%-90%的房企有11家，占比为36.7%；剩余4家房企目标完成率位于75%-85%，占比13.3%。

权益销售方面，2020年1-11月TOP100房企实现总权益销售83576.6亿元，同比增长7.9%；平均权益比例为72.5%，比去年同期下降1.7个百分点。

数据来源：观点指数整理

权益销售榜单显示，1-11月TOP10、TOP20、TOP30、TOP50、TOP100房企的权益销售门槛值分别为1706.4亿元、1160.1亿元、783.3亿元、503.7亿元、158.6亿元，分别同比增长9.5%、13.4%、12.4%、9.3%、13.4%。

尽管今年年初房企销售受阻，但依旧通过加快推盘、促销等方式，取得权益销售金额门槛值的全面增长，体现出了房地产行业景气状态恢复良好。

销售面积方面，TOP100房企1-11月录得总销售面积83812.6万平方米，同比增长8.6%。11月单月，TOP100房企实现总销售面积9637.1万平方米，销售均价1.37万元/平方米，环比提高0.1万元/平方米。

商品房竣工面积回正，房企销售回款成主要资金来源

国家统计局数据显示，1-10月，全国商品房销售额13.2万亿元，累计同比增长5.8%，增速较1-9月扩大2.1个百分点；全国商品房销售面积13.3亿平方米，累计同比增长0%，增速较1-9月扩大1.8个百分点。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

单月来看，上月全国商品房销售金额为1.6万亿元，同比上升23.9%。其中，商品住宅销售金额为1.4万亿元，同比上升26.0%。上月全国商品房销售面积为1.6亿平方米，同比上升15.3%，其中，商品住宅销售面积为1.4亿平方米，同比上升16.0%。

对比去年同期，上月房企销售力度强劲，销售金额同比增速达到年内次高点。这主要得益于房企月内积极推盘，追赶销售进度。

但另一方面，在推盘促销的过程中，均价有所下降，具体而言，10月商品房销售均价为9874.6元/平方米，较前三月的销售均价10240.8元/平方米出现下降。

1-10月全国房地产开发投资累计完成额为11.7万亿元，累计同比上升6.3%，较1-9月上升0.7个百分点。全国房地产开发投资完成额为1.3万亿元，同比上升12.7%，同比增速创2018年8月以来新高。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

房地产开发投资完成额高增速主要是由于新开工面积和竣工面积的增加。根据国家统计局数据，上月全国房屋新开工面积为2.1亿平方米，同比上升3.5%；全国房屋竣工面积为0.8亿平方米，同比上升5.9%。

面临“三道红线”融资桎梏，房企倾向于加快开工促进回款，同时，四季度是传统竣工旺季，项目交付结转压力下，房企资金和工程资源开始向竣工项目调配，预计年底房企施工投资和竣工将继续保持较强韧性。

到位资金方面，1-10月房地产开发企业到位资金为15.3万亿元，累计同比上升5.5%，增速较1-9月扩大1.0个百分点。上月到位资金为1.7万亿元，同比上升14.5%，同比增速与9月持平。

从资金结构上看，上月房地产开发企业到位资金中，国内贷款、自筹资金、利用外资、定金及预收款、个人按揭贷款、其他到位资金分别为1893.9亿元、5559.7亿元、17.7亿元、2528.8亿元、6142.1亿元和551.0亿元，同比增速分别为18.5%、11.8%、-36.4%、13.1%、16.2%和20.4%。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

观察今年房企到位资金结构变化，可以看到房企国内贷款占比逐渐走低，在10月降低到最低点11.3%，而定金及预收款、个人按揭贷款两项到位资金占比维持在50%左右的高位。

随着“三道红线”适用范围的逐步扩大，房企降负债率的诉求强烈，在资金层面上对于销售回款的依赖度将会有所增加。

优质地块成交火热，物业股打新热度下降

11月土地市场成交状况火热。据观点指数统计，截至11月25日，成交价格超过20亿元的地块数量达25宗，其中包括两宗超百亿地块。

数据来源：观点指数整理

一宗是融创和华发联手竞得的深圳市宝安区沙井街道地块，成交价格为127.1亿元，另一宗月内成交价格超过100亿元的地块是中海竞得的珠海市十字门中央商务区湾仔片区金碧路地块，成交价格104.8亿元，溢价率24.7%。

数据来源：观点指数整理

值得注意的是，月内深圳共有9宗涉宅用地成功出让，总出让建筑面积为237.1万平方米，体量上已经超越近5年深圳住宅用地的年供应建筑面积。

上表中的9宗深圳涉宅地块均采用“双限双竞”的方式出让，其中7宗地块均以最高地价成交，另外两宗则是底价成交，地块热度分化明显。这在一定程度上体现出了房企当前谨慎拿地，追逐热门区域地块的拿地策略。

另外，一些城市就降低房企土地库存、加快去化周期发布相关政策，例如广州市于11月16日公布的《闲置土地处理办法》规定，土地闲置1年按20%出让金计费，2年可收回用地，这将促使房企严控土地投资和存量，更多地做好土地开发周期管理。

在资本市场上，房企分拆物业管理业务赴港上市的热潮持续。继10月卓越商企服务、第一服务控股、世茂服务、合景悠活上市之后，11月金科服务和融创服务相继登陆港交所。

来源：观点指数整理

房企在这个时点分拆物管业务上市，与通过股权增加权益，改善负债情况，达到“降档”的目的不无关系。

数据来源：观点指数整理，统计时间截止至11月25日收盘

但根据物业新股上市的表现，市场反响较上半年有所减弱。近两个月内上市的6家物业新股中，有3家开盘首日破发，其中第一服务和合景悠活首日股价收盘跌幅逾20%。

从超额认购倍数来看，投资者对于物业股打新的热情明显下降。10月19日上市的卓越商企服务超额认购652倍，与1个月后上市的融创服务超额认购倍数差距明显。

显然，扎堆上市物业股带更多的投资标的与不明晰的股价变动让投资者变得更加谨慎。12月上旬，两家超大型房企的物业公司恒大物业与华润万象生活将在港交所正式敲钟上市，届时将迎来市场新一轮的审视和估值。