闹心！万江也迈入了“4万大关”，城区还有机会吗？

掌来源：房掌柜 袁淑祯东莞房掌柜 2020-12-16 22:56:57原创

[摘要]东莞主城区楼市还有多大的溢价空间？现在入市会不会高位接盘？城区房价这么贵，刚需真的被抛弃了吗？

终于，万江也迈入了“4万大关”，东莞房价果然没有让我失望！

12月14日，万江备受市场关注的保利·世茂·阳光城·阅云台项目，终于领证备案了。项目为首次备案，除去配建的5号楼，4、6号楼的备案价也首次曝光，96-216㎡带装修的三至五房，整体备案均价约3.8万/㎡，最高单价为41798元/㎡。

以下是具体备案价：

终于，主城区最后一个镇街也“沦陷”了。目前，东莞主城区还有鹏瑞天玥、保利首铸天际、天健阅江来等几个待售项目价格未揭晓，不过市场吹风价都不便宜，有了阅云台“打样”，全面进入“4万时代”恐怕也不远了。

面对站在东莞房价顶端的城区楼市，很多朋友恐怕对东莞城区楼市投资价值也产生了怀疑。

确实，在2020年这一轮涨幅中，东莞主城区是遥遥领先。前段时间掌柜君专门对东莞主城区楼市进行了分析，发现前10月主城区新房均价同比涨幅已达28%。（详情请回顾：【数读】主城区：率先进入4万时代，房价同比上涨28%）

随着东莞主城区房价进入4万时代，2个很现实的问题也摆在了购房者眼前：一，东莞主城区楼市还有多大的溢价空间？现在入市会不会高位接盘？二，城区房价这么贵，刚需真的被抛弃了吗？

其实，大家都清楚，投资看地段，买核心区的物业准没错。自2016年起，东莞楼市已经脱胎换骨，主城区在新一轮涨价潮中领跑，是多方面作用的结果，包括供需、交通、地段、商业、市政配套、教育医疗、城市规划等等。而这些综合竞争力，主城区不管是当前，还是往后十年，无疑都是领跑的，这也是它的房价卖到4万+依然供不应求的底气。未来，哪怕受调控政策影响，中心区物业的保值、升值水平也会比其他区域要高。

只是，如今主城区房价已高高挂起，各片区功能分区已现雏形，置业东莞主城区，不管是选一手房还是二手房，对于购房者而言都是一大考验。

目前，东莞主城区比较受关注的板块是西平板块和万江滨江板块，也只有这两个板块有较大潜在供应。不过，掌柜君觉得，东城万达板块也是一匹“黑马”。

作为传统商住区，东城万达板块的交通、商业、教育医疗资源是比较成熟的，目前片区在售产品并不多，只有丰华珑远翠珑湾一个，但片区旧改可塑性很强，而且已经开始铺开了：

一、东城万达对面要再建一个“国贸”？

12月14日，东城主山社区主山村南侧与北侧两旧改项目公布了前期服务商，项目总面积高达43万㎡，就在东城万达广场对面的大片旧村旧厂，斜对角就是丰华珑远翠珑湾、丰华置业广场。

其中北侧更新单元占地面积约为19.05万㎡，东至东宝路、南至银山商业街、西至厂房（规划路）、北至金宝路，拟拆除范围约13.7万㎡，现状内保留的除道路外还有一个公园及一处宗祠。

南侧更新单元占地面积约为23.97万㎡，东至东宝路、南至东纵路及泰禾新天地、西至花样年华、北至银山商业街，对面就是东城万达广场，拟拆除范围约20.81万㎡，靠近万达一侧基本需全部拆除重建。

值得注意的是，该旧改的前服务服务商来头可不小，背后实则是多家地产大鳄联合投资，包括民盈集团、丰泰、光大、新世纪、君泰等。背靠“大树”，核心区位，未来会不会又是一个“国贸中心”？

不管怎么说，该片区依托自身地段、商圈、交通优势，在旧改推动下，未来必将大有商机。

二、丰华置业广场明年有望入市

上述旧改还是前期规划，与之斜对角的莞城罗一新村-丰华板块改造则已出具规模了。

继丰华珑远翠珑湾之后，近日掌柜君发现丰华置业广场工地已经开始施工了。受围挡遮挡，从外部看尚未看到露出地面的建筑，预计最早明年能入市。

施工现场图

掌柜君查了相关资料，发现该项目是在今年8月26日才拿到的施工许可证。项目由东莞市丰华房地产开发有限公司独立开发建设，规划有#1栋商业、住宅楼；#2栋商业、办公楼；#3栋商业、办公楼；#4栋地下室，总造价约7亿。

另外，掌柜君经东莞市控制性详细规划成果查询系统查询发现，该项目地块性质为R5商住用地，占地22732㎡，综合容积率为4.06，总建面约92291.92㎡，限高150米，建筑密度为45%，绿化率为25%，人口规模约790人。

地块规划图

综合来看，丰华置业广场有可能打造成一个高端商住项目。

其中，与丰华珑远翠珑湾相邻的，是1号、2号楼，1号商住楼规划总建面约34058.58㎡，为45层高层洋房，最高为150米；2号商业楼规划总建面约40155.98㎡，为18层商办产品，分两单元建设；3号商业楼规划总建面约16476.92㎡，为16层商办产品，离东城中路最近；4号楼面积最大，为总建面约52173.8㎡的三层地下室。