中原:刚性盘集中签约 成交小幅反弹(5.10-5.16）

一、 一周楼市观察

本周商品房总供应面积21.24万㎡，供应套数为2280套，供应的普通住宅项目有：汇景•中央华府、东江豪门、益田•大运城邦一期、江南第一城二期等。

商品房成交总面积7.15万㎡，环比上升5.92%，同比下降56.13%，合计704套；其中住宅成交了6.48万㎡，环比上升9.96%，同比下降58.29%，合计589套；非住宅成交面积为6650㎡，共115套，刚性盘集中签约，成交量小幅反弹。

本周东莞市普通住宅成交面积为59395㎡，成交套数574套，成交均价为6378元/㎡，整体普通住宅均价在6300元/㎡上下徘徊，价格分化明显，小盘尾盘价格明显松动；大盘、品牌盘价格坚挺。从签约前十名项目可以看出，成交量较多的大多数是五一期间至今的新上市项目和前期卖的较好的楼盘，且基本上是刚性盘，户型面积适中，这些项目的上市在一定程度上使得部分以自住为主的刚性需求有所释放，但是由于楼市调控政策的影响，因此还有较多置业者持币观望。但是从成交价格来看，成交量多的项目基本上是市区及周边区域，因此价格相对在5500-6000元/㎡较多，对全市的均价起到了很大的引导作用，这些项目有：东江豪门5175元/㎡、上东国际二期6516元/㎡、汇景•中央华府5636元/㎡、万科城五期5952元/㎡、天诚国际6592元/㎡、帕萨迪纳7099元/㎡等；其中上东国际在一期均价为5400元/㎡到现在的6516元/㎡，涨幅达20.66%，天城国际前期的6442元/㎡到现在的6516元/㎡，也有小幅上升等等，因此这些成交量较多的项目对价格起到很大引导作用；但也有个盘个别楼栋在早几年就已经成交但至今才签约，因此价格变化幅度也较大。

新政后整体成交量下滑，但“五一”后户型结构性区间比重有所恢复。

从东莞中原研究部监测数据可以看出：新政后整体市场成交持续下滑，但中小户型90㎡以下成交比重新政后两周增幅明显，大户型受政策影响成交量呈现不同幅度下滑；但五一期间由于开发商在营销上加大力度，因此大户型尤其是松山湖片区的大户型成交量大幅回升，这部分客户由于资金实力很强，他们关注的是稀缺的自然资源和居住的舒适度等因素，因此政策对其影响较小，成交的户型结构逐步恢复了新政前情况；同时像企石、厚街等镇区，由于个盘如东江豪门、中央华府等项目在五一新增供应量较多，户型主要是针对本地居家客户，因此面积区间在90平米以上较多，这在一定程度上满足了这些地区客户的需求。

新政后东莞“暗向”降价较多，购房议价空间较大。

根据东莞中原研究部监测，新政后东莞普通住宅成交量每周都有小幅下降，但是对于价格来说，表面上表现比较坚挺；但是开发商会不定期拿出10-20套单位来做特价处理，这种营销方式第一可以聚集人气，维持成交氛围；第二是“小试牛刀”试探市场，以此来及时做出相关出货策略；还有一种现象是有意向成交的客户还是可以通过销售员申请跟开发商谈价、议价得到更多的折扣，因此价格的灵活性比新政前大多了。

本周全市共签约别墅15套，签约面积5417㎡，环比上升68.96%%；签约均价为10878元/㎡，本周别墅量成交量环比小幅上升并以大朗的碧水天源四期•星湖岸、南城的中信•森林湖三期、松山湖的锦绣山河分别以成交8套、3套、1套销售量排名前三甲。别墅的成交在新政出台后整体也不容乐观，但很多项目在价格上有所调整，个盘如碧水天源四期•星湖岸从09年均价12000多调整到一万以下，中信森林湖三期从前期的2万多平米调整到2万以下等等；但是有景观资源、户型面积适中（250-400㎡）的独栋和双拼别墅依然被后市看好，其它类别墅出货压力相对增加，因此成交产品类型分化现象预计在后市得到体现。

上周从网上的签约数据来看，商品房成交由于五一及以后新盘在上周集中签约，成交量小幅增加。但是从新盘签约的效果来看，签约量上百套的项目几乎没有，说明新政的影响面还是比较广；另外一面就是开发商推货非常谨慎，基本上是运用“高开低卖”策略。上周企石东江豪门以70套的签约量占据普通住宅第一位，其余项目签约量都在30套以下，普通住宅价格继续保持平稳的趋势，由于各地还未出尽，有些地方政策正在酝酿当中，因此现阶段还是处于一个政策消化期，无明显的降价现象。

从双休日个盘现场活动来看，市场营销活动相比上周有所增加，但是动作不大，人气相对不足，来访量自五一后急剧下降，即使是有客户也是看多买少，市场处于极度观望期；但部分已开盘项目由于前期成交较好在上周有少量新品加推，其他推迟开盘项目仍处于一个前期蓄客期。

最近一段时间的“焦点”是各地频出地方调控细则，如：青海版“十四条”，北京版的“十二条”，深圳版“国十条”….随即上海正在紧锣密鼓地商讨房产税征收办法及细则，广州报道也在酝酿地方调控政策等等。“史上最严厉”的楼市调控政策疾风骤雨出台一个月之后，从一些数据显示，部分地区如北京、上海、广州一二手交易量出现大幅下降，调控效果显现，但房价似乎没有明显的松动，随着调控政策的不断细化落地，以及投机投资资金撤离，观望会加剧，未来政策会有一个相对长的冷静的观察期，买卖双方博弈进一步加剧。随着观望期的结束，如果调控政策继续维持，成交量依然维持低迷，房价缺乏利好因素的支撑，开发商对定价的方向也就非常明确，预计届时的房价也会出现回调。

一周楼市资讯

1、 宏观经济

4月CPI同比上涨2.8% ，PPI上涨6.8%。

国家统计局11日公布4月份经济数据显示，4月份居民消费价格(CPI)同比增长2.8%，涨幅比上月增加了0.4个百分点，环比上涨0.2%。

4月70个大中城市房价同比上涨12.8%。

据国家统计局网站消息，2010年4月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.8%，其中新建住宅销售价格同比上涨15.4%，商品住宅销售价格上涨17.3%。

分地区看，与去年同月相比，70个大中城市新建住宅销售价格均上涨，其中涨幅最大的5个城市是：海口64.3%、三亚58.2%、温州26.1%、金华23.8%、北京21.5%。

2、 政策法规

北京公积金贷款政策收紧 二套房“认房又认贷”

北京住房公积金管理中心消息，从5月5日起，北京市利用公积金购买二套房贷款政策进一步收紧，判定二套房的原则明确为“认房又认贷”。

根据新的公积金贷款政策，购房者先前有过购房行为或有房贷记录，两者只要符合一条，就将被认定为二套房，首付提高至五成。如果按此标准被认定为三套房，则不予放贷。至此，公积金与商业贷款的二套房判定标准一致。

根据北京住房公积金管理中心相关政策，目前北京市进行公积金贷款初审的客户需以家庭为单位计算贷款套数,统一按照90平方米以上的，贷款比例为七成;90平方米以下的,贷款比例为八成;第二套成数为五成;取消第三套贷款。

广州调整土地出让金计收政策，地下建筑也要计收

以前地下建筑不用算容积率，更不用缴纳出让金，而以后地下建筑也要计收土地出让金了。昨日广州市房管局公布广州将调整土地出让金计收政策，新的计收标准将于2010年7月1日起执行。新的计收政策旨在改变过去对历史上协议出让的土地补缴标准偏低，客观上诱导开发企业拿地后有调增规划容积率的冲动。房地产专家表示，根据新的计收政策，有的地块或将补缴地价增加数倍。

3、 市政规划

麻涌“三旧”改造约1000亩

从麻涌镇规划所了解到，该镇“三旧”改造专项规划方案已初步完成，方案基本确定了近期在镇中心区将进行的“三旧”改造项目地块。方案也划定了远期在部分村（社区）将开展改造的地块项目，确定了18个改造地块，预计整个“三旧”改造项目涉及面积约1000亩。

据了解，今年麻涌镇计划先定新基电器城、麻涌中学建设路附近、原大步农科围及麻二工业区等三个地块作为试点，从而带动一大批“三旧”改造项目开展。

深圳轻轨R4线有望延伸至凤岗

目前龙岗正筹划将深圳地铁12号线向西延伸，穿过凤岗，连接平湖和观澜。12号线西延伸段线路由回龙铺站引出，向西沿龙平西路进入东莞境内，在凤岗片区，线路主要沿平龙西路向西及平龙东路敷设，穿越平湖片区后，沿观平路北上，到达线路终点观澜。延伸段连接了龙岗中心城区、平湖片区及宝安观澜片区，衔接了深圳北部东西方向的交通走廊，同时连接东莞，兼有部分城际线的功能。线路全长约19.3公里，共设车站12座，其中4座在东莞境内。

虎门“三旧”改造时间表出炉，10年“三旧”改造38046亩

5月11日获悉，虎门“三旧”改造专项规划及年度实施计划有关方案编制完成。依据规划，虎门拟10年完成“三旧”改造38046亩，其中今年虎门老城区、新商业龙头、威远岛南面社区将率先改造，改造用地近1.8万亩（1194.12公顷），占总用地45.4%，改造地块73个。

虎门“三旧”改造整体结构为“三轴、三心、七片区”。具体划分三大片，分别为镇中心区及重要区域、威远岛和其他社区，共148个地块，总用地面积为38046亩（2630.49公顷），占现状建成区40.3%，计划10年内完成。

R2线有望连接埔田片七镇

5月11日从召开的埔田片督导工作现场会上传来的好消息。我市今年将重新对快速轨道交通线网规划进行调整修编，轻轨R2线有可能会延伸至埔田片，贯通茶山、石排、企石、横沥、桥头、东坑、常平等埔田片7个镇。

背景：据了解，按照之前的规划，R2线从石龙火车新站出发，途经茶山、东城、莞城、南城、厚街、虎门等镇街，全长37.768公里，设13个站。另外，R3线规划途经常平，埔田片仅茶山、常平两镇有轻轨经过。

道滘商业网点规划出炉

《规划》显示，道滘将发挥区位、产业基础优势，建设成集文化、娱乐、休闲、购物、饮食于一体的新兴商贸强镇，在2020年完成“一主一副两带五区”的商业网点体系，最终与东莞市区融为一体。

一主：振兴路——新兴路主商业中心

一副：南丫——南阁副商业中心

两带：万道路——振兴路——南阁大道商业发展带和工业大道——新兴路商业发展带

五区：现代商业发展区、历史文化商业发展区、商贸物流发展区、粤晖园商旅发展区、济丰农业园商旅发展区

未来五年凤岗要改造36个“三旧”地块

未来的凤岗镇将被划分为4大片区，12日，据凤岗镇透露，凤岗镇日前出台的《东莞市凤岗镇“三旧”改造专项规划》，将全镇划分为：中心片区、中部“产业-生活”综合片区、雁田和官井头两大副中心片区四大片区。

四大片区将确定其改造功能定位，并确定了一带、三轴、四片、十四组团的“三旧”改造规划结构。为此，在未来五年内，凤岗镇将启动36个“三旧”改造项目，其中今年将启动7个地块的“三旧”改造建设。

4、 市场动态

上海：优惠不再遮遮掩掩　郊环降价风刮到内环

房地产调控政策出台后，上海楼市从五一房展会上打折优惠遮遮掩掩，已演化到现在大多新开楼盘都已有明确优惠，尤其是开盘当天打折优惠的更多。除了外环楼盘，被业内认为抗跌性强的内环内楼盘，价格也开始松动。

同时，上海楼市量价齐跌。上周住宅成交面积为7.1万平方米，为近5年来同期最低的一周，而均价也相对上一周下跌了2%。

重庆：消费者持币观望　开发商 “打死不降价”

一边是持币观望的消费者，一边是“打死不降价”的开发商，在新政效应日趋显现的今天，重庆楼市进入了一种胶着状态。

上周(5月3日—9日)，主城区共成交商品房3192套，较前一周减少1054套，环比下降了23.52%。然而，成交面积29.10万平方米，环比下降23.52%，新开楼盘的均价仍然在5000元/平方米以上，个别楼盘单价甚至超过了万元。消费者的观望心态，加重了市场的胶着气氛。

北京：商品房量价双跌

据统计，今年4月14日至5月13日，北京商品房成交总数为6846套，比2009年同期的14663套下跌了53.3%。此外，自5月10日以来，北京商品住宅期房网签量在70套/日左右，已经与2008年水平持平，调控效果十分显著。

房价居高不下，武汉主城区商品房销量下滑逾五成

新一轮房产调控的威力，在武汉正逐步显现。14日，武汉房地产市场信息网数据显示，主城区商品房日均销量已降至120套以下，比调控前4月中旬下降五成多。总体上看，由于郊区低价房受影响不大，全市日销量比4月份下降三成多。　这是房产新政出台后，成交量连续第4周下降。四周时间里，主城区成交量分别为1889套、1685套、1023套、790套，呈单边下滑态势。与4月中旬相比，主城区成交下滑超过五成。

数字透视

一周土地供求：

一周商品房供应：※2010.5.10-5.16期间商品房供应总面积为21.24万㎡，共2280套。

一周需求：※2010.5.10-5.16期间商品房成交面积7.15万㎡，环比上升5.92%，同比下降56.13%，合共704套，环比下降12.98%，同比下降57.67%。其中上周住宅成交6.48万㎡，合共589套；非住宅成交面积为6650㎡，合计115套。

一周价格：※2010.5.10-5.16期间，东莞市普通住宅均价为6378元/㎡，环比上升2.38%。   

市场存量：截至2010年5月16日，全市商品房累计可售存量为569.51万㎡，合共71455套；其中普通住宅（洋房+公寓）可售存量为409.14万㎡，合共40293套；别墅可售存量为54万㎡，合共1421套。

地产工程信息：

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