30万投资东城地铁口2房 看东莞特斯拉车主的投资经

       限购政策加码下

投资客消失了吗？

       下半年以来，受东莞楼市限售限购政策加码的影响，投资需求备受打击。

       但是，东莞投资需求真的就消失了吗？

       其实，最近有很多秉持投资需求的粉丝求助掌柜君，到底入手哪里比较好，今天就跟大家分享一位东莞特斯拉车主的投资经。

       家住万科幸福城的何女士（化名），当时购入的时候均价是在1.5万/㎡左右。如今，据贝壳数据指出，万科幸福城一套98㎡的房子二手单价已经去到3.7万元/㎡，她基本上已经实现资产翻倍了。

       尝到购房红利后，何女士想再接再厉购入房产，博升值。但无奈“房票”成了最大的“拦路虎”。无论是刚需自住，还是投资，对于所有想在东莞置业的房客而言，房票就是最珍贵的东西，所以，何女士只好转而投资其他物业。

       关于如何在莞投资能获取最大受益，何女士也是提前做足了功课。

       据何女士认为，目前东莞投资物业，除了新房，还有二手房、商铺以及商办产品这三种。

       但是，目前东莞二手房均价受新政影响普遍处于高位，而且还要面临高昂的税费，投资成本过高，超出预算。

       至于商铺，最初何女士的确和大多数本地人一样，也曾抱着“一铺养三代”的想法，想投资铺位，当个包租婆。然而，实际上，铺位并没有人们想象中那么“香”，最主要的原因是互联网时代下，深受电商和大型综合体挤压，如今的铺位并不好出租，而且转手也比较难。

       反观商办产品，不仅总价少，出租回报更高，而且不限购、不限贷，不限售还方便转让。对比之下，商办产品的这些优势就更加明显了。

       经过一番深思熟虑后，何女士最终决定投资商办产品，于是求助掌柜君帮忙在主城区内精选出一个投资潜力大但价格较低的楼盘。

掌柜君一对一专业带看

       在深入了解何女士的经济情况以及置业需求后，掌柜君首先向其推荐了位于主城区的丰华珑远翠珑湾，并带着她一同前往楼盘实地踩盘。

       但是，由于地处东城“洼地”，一提到丰华珑远翠珑湾，无论是自住或是投资，包括何女士在内的大多数客户首先会顾虑到便是“雨季水淹”的问题。

       事实上，据掌柜君了解到，开发商早在建设初期就有相关的应对措施，整体楼体预先抬高了地基，并且实现人车分流。

       在房掌柜看来，好的地段，房子往往更具备投资价值，而丰华珑远翠珑湾的地段优势在主城区而言是无可比拟的。

       丰华珑远翠珑湾与君尚仅仅相隔一条马路，步行五分钟就能万达商圈。除此之外，周边还有星河城、国贸、世博、雍华庭等四大商圈环绕，配套十分醇熟，生活也十分便利。而且周边楼盘较多，居住氛围非常浓厚，很适合出租。最关键的是，从小区门口的榴香路出发约300米即可乘坐地铁R2线，妥妥的地铁物业，有利于物业升值。

       而且从出租回报率方面看，目前丰华项目周边都处于缺货状态，万达公馆、丰泰珑远翠珑湾等住宅已卖到4万+了，周边二手房出租回报率也非常高，一些优质物业租金基本可达3500-4000元/月。而丰华珑远翠珑湾既能通天然气、又有外阳台、还能与住宅共享大园林社区，相比其他同地段的商办产品将会更租户青睐，其投资价值就不言而喻了。

       掌柜君认为像何女士这样的投资型客户，考虑的东西不应该仅拘于眼前，而是要长远考虑。就像丰华珑远翠珑湾的真正价值绝不仅仅因为它独特的地理位置优势以及醇熟的配套等，而是利好的规划。

       据掌柜君了解，目前丰华珑远翠珑湾旁边正在施工的工地实为丰华置业广场。掌柜君从工地工程概况牌上获悉，该项目规划有3栋商办产品。

       未来，这里将会聚集大量上班族，人流量比较大，能够为丰华珑远翠珑湾商办产品的出租带来巨大商机。不仅如此，该项目周边还囊括了不少旧改项目，其长期价值值得期待。

       产品方面，据掌柜君了解，该项目目前仅剩10栋、11栋商办产品在售。其中，10号楼已经可以交楼，均为65㎡带装修LOFT两房产品，层高4.5米，使用率高达80多㎡，配有独立外阳台，每一户都可通燃气，与住宅同享9.6万㎡大园林，楼下即是自带的2万㎡商业街区，物业费只需2.8元/㎡，居住体验与住宅产品无异，这样的商办产品放眼整个东莞几乎是无法复制的。

       综合考虑后，何女士决定入手一套用以投资并现场交付了定金。

       2021东莞还有没有投资机会？

       看完何女士的购房故事，你对商办公寓的认知是不是改观了？

       事实上，最近还有很多人私信问掌柜君2021年东莞还有没有投资置业的机会。

       对此，掌柜君想说答案肯定是有的。

       掌柜君认为，目前东莞一手住宅整体的一个供需矛盾突出，供求严重，且库存严重告急，支撑房价上涨。据合富数据显示，截至去年12月底东莞一手住宅库存面积仅约259万㎡，同比大幅减少32%。按照过去3个月平均消化速度测算，去化库存时间仅需约3.1个月，处于严重超低水平。

       不仅如此，去年东莞土拍市场一片火热，逢拍必火，共计有42宗宅地成功出让，21宗地块刷新纪录，吸金约621亿，同比增长66%。

       剔除人才房配套用地后，2020年东莞宅地平均楼面价高达14777元/㎡，同比上涨了8.4%，创四年新高。其中，在去年成功出让的地块中，楼面价最高的为长安碧桂园地块，约为25997元/㎡，并跻身成为东莞楼面价第二名。值得注意的是，2020年东莞的总价以及单价TOP10榜单在不断地被刷新。据统计，2020年东莞的总价地王榜、单价地王榜都被刷新了6次，“面粉”越来越贵了，“面包”还会便宜吗！？

       在这样的形势下，商办产品对投资客而言确实是一个不错的选择。毕竟十四五规划下，为刺激经济发展，金融放水，位于粤港澳大湾区的东莞房地产市场一片利好。而且东莞在限购政策的加码下，其楼市风向已变，不占房票、不限购、不限售，还不限贷的商办产品，才是投资市场的新宠。

       另外，掌柜君梳理了近几年东莞商办产品成交数据，发现政策调控期，反而是商办产品的机会期。其“脱胎换骨”，供需量价爆发式增长期，也是发生在东莞住宅限购影响最大的2016、2017年，当时商办产品价格同比大涨了37%和50%。

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