广州南沙旧村改造指引：建立“N”个旧村储备项目 进一步强化产业导入

       3月8日，广州市规划和自然资源局南沙区分局发布关于《南沙区旧村改造储备项目管理工作指引》《关于进一步加强南沙区旧村庄改造项目产业导入的工作指引》2个配套指引的通知。

      观点地产新媒体了解到，《南沙区旧村改造储备项目管理工作指引》（试行），依托广州市城市更新项目储备库，建立南沙区“N”个旧村储备项目，采取动态方式调整，完善南沙区旧村改造项目计划管理机制，结合南沙实际，制定该工作指引。

      关于入选条件，对于未纳入市储备库，但满足产业导入条件，位于城市出入口、重要交通干线、重点功能片区、重要产业平台等核心区域范围内的旧村改造项目，结合改造意愿、规划实施要求、项目自身经济平衡等情况进行旧村改造可行性和必要性论证，通过论证并按程序上报审核同意后，可向市主管部门申请纳入市储备库。

      区位条件方面，与东莞、佛山、中山等周边城市或广州中心城区接壤，位于城市出入口或门户地区1公里范围内的旧村项目；位于广珠东线、南沙港快速路等重要交通干线、或规划交通沿线和枢纽1公里范围内的项目；位于自贸区、重点功能片区和重要产业平台的项目；其他涉及省市重点项目的。经济平衡条件上，总体改造成本与复建安置、融资建筑量能够自身平衡的。

      相关规划刚性管控要求，符合国土空间规划生态控制线、基本农田等刚性管控要求的；符合土地利用总体规划刚性要求的；产业区块红线、生态廊道控制规划等其他相关规划刚性要求。

      符合产业发展方向，能为南沙区城市发展提供产业载体的；具备整村改造条件，改造后可提供区域性大型优质科、教、文、卫用地的，优先纳入；改造方案符合整体城市设计要求，改造后有利于提升城市风貌的；改造后可提升其他社会、经济、生态效益的。

      《关于进一步加强南沙区旧村庄改造项目产业导入的工作指引》（试行）则是为深入落实市委市政府关于深化城市更新工作的决策部署，进一步强化旧村庄改造项目产业导入，按照“功能主导、规划引领、产业优先”的原则，结合南沙实际，制定本工作指引。

      旧村庄改造项目产业类型包括先进制造业、现代服务业、战略新兴产业等产业，旧村庄改造项目产业建设量包括前述产业类型及其公建配套等各类建筑面积。以国土空间总体规划的城镇发展空间布局为基础，结合重点功能片区、重要产业平台、城市重要道路、行政边界等要素，对全区划分为两个管理圈层，进一步加强产业用地保障，促进南沙高质量发展。

      第一圈层，范围包括南沙中心城区；位于第一圈层的旧村庄改造项目融资地块（含村留用地）上产业建设量（含商业商务服务业、新型产业、产业的公建配套）原则上占融资地块总建设量的40%以上；导入产业以金融商务、总部经济、科技创新、教育培训、文化创意、先进制造等相关业态或其配套产业链项目为主；具体以南沙区产业规划为准。

      第二圈层，第一圈层以外的区域；位于第二圈层的旧村庄改造项目融资地块（含村留用地）上产业建设量（含商业商务服务业、新型产业、产业的公建配套）原则上占融资地块总建设量的30%以上；导入产业以科技创新、国际教育、航运物流、国际贸易、先进制造、保税仓储、生物医药、新能源、新材料等相关业态或其配套产业链项目为主；具体以南沙区产业规划为准。

      在符合城乡规划、产业发展规划的前提下，积极引导工业进园，形成产业集聚。旧村合作改造主体在满足上述产业建设比例要求的前提下，在融资地块上集约节约利用土地用于配套建设工业园区（M1）的，计收该部分土地出让金，并按不高于工业园区建设成本5～10%的比例折算为等价值的融资建筑面积予以奖励。

      在整体规划的前提下，旧村庄改造项目可结合改造范围内或邻近的旧城镇、旧厂房、留用地、村级工业园等进行整体改造，统筹整合土地资源连片开发。

      村留用地应优先纳入旧村改造统筹开发。被征地村集体经济组织提出旧村全面改造申请的，须将符合城乡规划的村集体权属土地（包括村留用地）纳入旧村改造范围统筹实施改造；涉及农用地转用的，应优先抵扣留用地指标，同时重新核定留用地。在“村留用地开发”物业办理房屋初始登记等手续前，旧村拆迁补偿安置协议签订比例须达到80%以上。

      已全征或不具备旧村全面改造条件的，留用地可按照土地的规划用途自主开发利用。

      支持和鼓励区属国有企业依法依规参与南沙区旧村庄改造项目，引导区属国有企业牵头成立城市更新投融资平台，吸引优质社会资本和市场主体共同设立城市更新产业基金，用于更新项目产业转型升级的资金融通，运用市场力量，增强我区更新改造的推动力。

      鼓励房地产开发企业与新一代信息技术、人工智能、生物医药、先进制造、新能源、新材料等高新技术产业、新型产业类型企业组成联合体；或引入外资领军企业联合参与改造，尤其鼓励引入符合资质的港澳企业；如合作企业有境外机构资源，大力支持其利用境外资金及运营经验并通过公开方式参与旧村庄改造项目。

      合作企业应与村集体经济组织在南沙区注册成立具有独立法人资格的合作公司，办理工商注册、税务登记等手续，约定工商注册地、税务征管关系及统计关系均在南沙发生，并有实际办公人员在南沙办公。