实探！东莞CBD最新进展！7.45万㎡居住区域调整到了这里…

日前，东莞市自然资源局发布《关于东莞国际商务区控制性详细规划地块开发图则（A、C、E、F单元）调整的批后公告》（以下简称“公告”）。值得注意的是，调整后，东莞CBD一地块的居住建面将增加7.45万㎡！

本次调整范围位于东莞国际商务区中北部，涉及A单元04、C单元02、04和05街坊、E单元05街坊、F单元01街坊的调整。

具体调整范围包括由纬一路、中央绿轴、纬三路、经一路围合而成的区域和纬四路、经二路、纬七路、东莞大道、纬八路、经一路围合而成的区域，总用地面积约21.42公顷。

具体用地布局及地块控制指标调整如下：

注：该图片仅作为区域划分的暂时参考使用

将E05-02 地块的用地性质由商业金融业用地（C2）调整为二类居住用地+商业金融业用地（R2+C2），容积率为 5.6，商住比为1：9，建筑密度为40%，建筑限高为250米，绿地率为25%，标准配建停车位按不低于1.0 车位/100㎡建筑面积的标准执行。值得注意的是，调整后，该地块的居住建面增加了约7.45万㎡。

调整后，E05-02地块增加居住用途

E05-02地块所处位置与华润万象府同处东莞国际商务区规划的滨水休闲绿地区域，较华润万象府与中央公园距离更近。目前华润万象府建设进展迅速，有几栋已经封顶，剩余几栋也已经露出地面几层到十几层高度不等。

而E05-02地块目前部分地面已经修整，并临时搭建一些低矮办公区域。

将A04-01和 C02-01地块的用地性质由二类居住用地+商业金融业用地（R2+C2）调整为商业金融业用地（C2），地块容积率、建筑密度、建筑限高指标不变；绿地率根据《东莞市城市规划管理技术规定》调整为不低于20%，配建停车位按不低于0.8车位/100㎡建筑面积的标准执行。这两块地调整后都不再具备居住属性。

值得注意的是，A04-01地块占地面积为1.78万㎡，建面达15.12万㎡，容积率为8.5，限高150米。调整后，该地块的居住建面减少4.54万㎡。

而C02-01地块占地面积为1.47万㎡，建面达7.36万㎡，位于石竹新花园（C01-01地块）旁。本次调整后，该地块的居住建面减少2.95万㎡。

目前这两块地还未开始动工，A04-01所处区域依旧是香蕉树等各种密集的绿植，而C02-01所处区域临近石竹新花园旁的位置建设有一片停车场正在使用中，其他区域零星停着不少废弃的公交车。

结合地块开发建设的实际情况，将C05-01地块的建筑密度由原控规的25%提高至30%。其余规划指标不变。

（二）公共服务设施位置调整：将C02-01 地块配建的 6 班幼儿园和 C04-01 地块配建的老年人日间照料中心都调整至 C05-01 地块内，两项设施的配建规模按原控规落实。 

（三）轨道线位与建筑退缩距离调整：根据《东莞市轨道交通8号线交通详细规划研究（征求意见稿）》调整轨道交通8号线位。E05、F01街坊均采用与站点共构的方式同步建设、无缝衔接，建筑后退红线后续控制应结合具体共构方案细化调整，最终以市轨道管理部门的意见为准。

△地块的部分区域，已被围板揽成一圈

根据莞惠城际轨道西平站设施权属线将F01-03地块细分，用地性质调整为交通设施用地（U2）；

将F-01-01、 F-01-03、F01-02 合并为一个地块，用地性质为商业金融业用地（C2），地块容积率为9.94，建筑限高499米（这一高度，超越如今423米的东莞民盈国贸中心T2楼）；中央绿轴通过空间管控预留，配建停车位按不低于0.6车位/100㎡建筑面积的标准执行。

掌柜君在该区域临近东莞轨道交通大厦的的道路两旁发现两个已经修建好的地铁出口站，入口直通地下，但目前还未投入使用。

东莞轨道交通大厦所在的金融科技广场区域建设进度喜人，目前东莞轨道交通大厦正在招商，已有一家律所入驻。其他部分区域也已经动工，正在打地基。

值得注意的是，东莞国际商务区本次三宗地块调整后，CBD的居住面积基本变化不大（减少1118㎡），但是住宅用地更往CBD中部集中。

/噪音问题/

距离上一次实探东莞国际商务区已有2个月的时间，掌柜君再次感叹华润速度，但是如此快的工程进度，与日以继夜的施工离不开关系。一名居住在临街万科金域华府的业主告诉掌柜君：

“几乎每天深夜都还在施工，建得虽然快，但是也让住户们深受噪音困扰，晚上难以入眠。”

另一位住在天利中央花园的业主告知掌柜君：

“虽然已经有一定距离了，但是近期深夜还是能听到那里打桩的声音。”

虽然噪音困扰不小，但是都纷纷表示很期待东莞国际商务区建成后的样子，毕竟这是东莞的门户形象工程。

作为东莞主城区之一的南城，不仅规划有多条轨道交通而且深受多种发展红利，成为东莞置业一大热点，属于东莞楼市“旺区”，以华润万象府为例，每次开盘均被秒光。而据东莞市住建局最新数据显示，2月南城新房住宅网签均价居全市最高，均价为45548元/㎡，引领整体东莞楼价市场。

据掌柜君不完全统计，截止目前，南城仅中证·云庭有在售一手洋房房源，在售均价为37500元/㎡。待售住宅项目有4个，分别有鹏瑞天玥、宏远时代国际花园、海德珺庭、裕和苑以及华润万象府（待加推）等。

二手房方面，据贝壳找房数据显示，从2020年3月至今年1月，南城二手房价格整体呈上升趋势。其中，上周（3.12-.318）南城二手房最新成交均价为41434元/㎡，环比上周微涨4.4%；挂牌均价为39259元/㎡，环比微涨1.2%，值得注意的是，像光大景湖时代城、万科金域华府的二手房源挂牌均价甚至超5万元/㎡，且均呈现客多房少现象。