重磅！东莞新房备案细则新政出台，备案价上调空间5%

　　4月8日，住房和城乡建设部召开会议，将东莞市列入房地产监测重点城市名单。东莞市住建局迅速行动，落实“一城一策”调控要求，提出加快推进住房保障体系建设，加强新建住宅价格监管和二手房交易管控，加快制定适合东莞的“一城一策”工作方案;配合银保监、人民银行等部门深入开展经营用途贷款违规流入房地产领域专项排查;严格落实调控主体责任，加快完善相关监管机制，整治房地产市场乱象，同时加强舆论宣传，引导好市场预期。

　　4月29日下午，东莞市住房和城乡建设局等多个部门联合发布《关于进一步加强新建商品住房销售价格指导的通知(东建房〔2021〕4号)》(以下简称《通知》)，再一次升级了楼市调控政策!

　　从通知全文来看，东莞作为此次被约谈的重点对象，对调控的态度是坚决的!

　　此次东莞出台的楼市新政主要方向是新房备案、房价涨幅等几个方面。

　　1、依据成本核算预售价。地价只能算90%。其它是建筑成本等

　　商品住房项目可售楼面地价按照不高于所在镇街(园区)上一年度挂牌出让住宅用地平均可售楼面地价的90%确定，上一年度无住宅用地挂牌出让的，参照房价水平相当的周边镇街(园区)，按不高于其上一年度挂牌出让住宅用地平均可售楼面地价的90%确定。

　　2、预售价楼层价差不能太大。

　　同一批次不同幢(栋)申报均价相差幅度不超过10%(地面建筑层数4层及以下的住宅同一批次不同幢(栋)栋申报均价相差幅度不超过40%)，同一幢(栋)单价最高与单价最低的住宅单价相差幅度不超过25%。

　　3、同批次楼栋价格不能涨太多，一年限涨3%

　　未售出的新建商品住房上调销售价格的间隔时间，由取得预售许可证(现售备案证书)后半年延长至一年，涨幅不超过3%(含本数)。下调销售价格的间隔时间维持半年不变，降幅不限。

　　4、备案价涨幅不得超过5%

　　施行之日前已办理过预(现)售的新建商品住房项目，后续批次住宅根据可售楼面地价、合理建安成本、合理销售管理成本、应交税费、合理利润等因素，申报新建商品住房销售价格。

　　如控制价格低于现价，可按现价执行，如高于现价，则可比上一批申报均价上涨不超过5%且不得高于计算价格。

　　5、禁止捂盘。达到条件，督促拿证销售。

　　如发现已达到预售条件不及时申请办理预售的，应立即发出提示函，督促开发企业尽快申请办理预售，并同时抄报市住房城乡建设局。发函提示一个月后，开发企业无正当理由仍不提交预售申请的，市住房城乡建设局暂停办理该项目预售，并通知市不动产登记中心暂停办理该项目在建工程抵押手续。

　　政策原文如下：

　　关于进一步加强新建商品住房销售价格指导的通知(东建房〔2021〕4号)

　　各园区、镇(街)住房和城乡建设局、市场监管分局、不动产登记中心，各房地产开发企业：

　　为贯彻落实“房住不炒”精神，切实加强新建商品住房价格指导，引导开发企业合理定价，有效遏制房价过快上涨势头，保持房价总体稳定，根据国家、省相关工作部署以及《关于进一步加强房地产市场调控的通知》(东建〔2021〕6号)规定，经市人民政府同意，现就有关事项通知如下：

　　一、坚持目标导向加强房价调控

　　住房城乡建设部门要按照重点监测城市的标准要求，加强房地产市场监测分析，科学研判市场动态，准确把握发展趋势。当房价出现较快上涨势头时，可根据房地产市场调控目标，根据区域房价水平、供需情况等，设置差别化价格调整幅度，切实保持房价平稳可控。

　　二、积极引导企业科学合理定价

　　通过招拍挂取得土地的新建商品住房项目，自本通知施行之日起首批首次申请办理预售许可或现售备案的，应根据可售楼面地价、合理建安成本、合理销售管理成本、应交税费、合理利润等因素，合理制定新建商品住房销售价格，并在申请办理预售许可或现售备案前向市住房城乡建设局申报。如经审核发现开发企业申报价格明显不合理的，市住房城乡建设局暂停核发预售许可证或暂不办理现售备案。经审核确认的新建商品住房申报价格，作为该项目在本年内申请办理预(现)售批次的平均申报价格，开发企业可根据拟办预(现)售楼栋的情况自行定价，但须以幢(栋)为单位申报销售价格，同一批次不同幢(栋)申报均价相差幅度不超过10%(地面建筑层数4层及以下的住宅同一批次不同幢(栋)栋申报均价相差幅度不超过40%)，同一幢(栋)单价最高与单价最低的住宅单价相差幅度不超过25%。

　　通过协议转让等方式取得土地的新建商品住房项目，自本通知施行之日起首批首次申请办理预售许可或现售备案的，其销售价格定价原则参照招拍挂取得土地的商品住房项目，其中可售楼面地价按照不高于所在镇街(园区)上一年度挂牌出让住宅用地平均可售楼面地价的90%确定，上一年度无住宅用地挂牌出让的，参照房价水平相当的周边镇街(园区)，按不高于其上一年度挂牌出让住宅用地平均可售楼面地价的90%确定。

　　三、从严控制在售项目价格涨幅

　　本通知施行之日前已办理过预(现)售的新建商品住房项目，后续批次住宅按以下办法申报销售价格：

　　该项目如按第二点的定价原则计算的控制价格低于现价，可按现价执行，如按第二点的定价原则计算的控制价格高于现价，则可比上一批申报均价上涨不超过5%且不得高于计算价格。

　　未售出的新建商品住房上调销售价格的间隔时间，由取得预售许可证(现售备案证书)后半年延长至一年，涨幅不超过3%(含本数)。下调销售价格的间隔时间维持半年不变，降幅不限。

　　四、督促企业及时申请办理预售

　　各园区、镇(街)住房城乡建设局加强对辖区新建商品住房项目的巡查监督，如发现已达到预售条件不及时申请办理预售的，应立即发出提示函，督促开发企业尽快申请办理预售，并同时抄报市住房城乡建设局。发函提示一个月后，开发企业无正当理由仍不提交预售申请的，市住房城乡建设局暂停办理该项目预售，并通知市不动产登记中心暂停办理该项目在建工程抵押手续。开发企业需向市住房城乡建设局出具承诺函，承诺该项目剩余住宅楼栋达到现房销售条件后申请办理现售。

　　五、加强商品住房明码标价监管

　　开发企业应严格执行商品房销售明码标价制度，实行明码标价和“一房一价”，在取得预售许可证后10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格。商品房经营者应当按照《商品房销售明码标价规定》实行明码标价，不得有以捆绑或者附加条件等限定方式，强制提供商品或服务并捆绑收费等违规行为。市场监督管理部门会同住房城乡建设等部门，将加大对商品房销售价格行为的监管力度，并加强联合惩戒。

　　本通知自印发之日起施行，此前相关文件与本通知内容不一致的，以本通知内容为准。

　　东莞市住房和城乡建设局

　　东莞市市场监督管理局

　　东莞市不动产登记中心

　　2021年4月29日