一、 一周楼市观察
供应大幅放量,成交持续低迷。
本周商品房总供应面积14.41万㎡,供应套数为1580套,供应的普通住宅项目有:富通•天邑湾、、中央豪门三期、花城广场;别墅项目:卓越•蔚蓝城邦等。
本周商品房成交总面积4.98万㎡,环比下降30.29%,同比下降72.75%,合计535套,日均成交跌至76套;其中住宅成交了4.41万㎡,环比下降31.94%,同比下降73.96%,合计441套;非住宅成交面积为5705㎡,共94套,商品房成交量继续下挫。
六成楼盘成交均价呈现不同程度的小幅下滑。
本周东莞市普通住宅成交面积为41084㎡,成交套数432套,成交均价为6157元/㎡,环比下降3.46%,普通住宅整体价格小幅下滑。本周共有108个项目有签约,除去33个项目两周无连续签约数据外,其他75个项目中有近六成楼盘环比都有不同幅度价格松动,这些项目大多数属于镇区项目,一般规模不大、或处于偏远交通不便等等;而城区由于五一后新开盘项目相对较多,成交气氛仍存在,因此价格调整的项目较少。其中上周成交量较多的项目有:丹缇轩46套,4123元/㎡,、万科•金域华府19套,10385元/㎡(带非毛坯修)、富通•天邑湾18套,5911元/㎡、上东国际二期16套,6510元/㎡、佳兆业•中央豪门二期16套,5675元/㎡等,但是随着后市非毛坯修逐步增多并上市,预计均价会被拉高。
市场促销优惠逐步升温,价格或有所调整。
从东莞中原研究部监测:新政出台后,东莞楼市也深受其影响,买房客户驻足观望,开发商也不愿意降价,买卖双方进入一个僵持阶段,成交量逐周下滑,上周普通住宅成交量不足5万平米。成交的持续低迷必然带来很大的销售压力,这个时候开发商最希望的就是通过各种方式促动成交,其中上周个盘如:城果打出了特价3500元/㎡起,凯旋国际二期加推96折优惠、还有个别项目推出88折“经理推荐房”等优惠措施,市场优惠促销、特价房信息进一步升温,因此价格或有所调整。
成交持续低迷,开发商压力剧增,买卖双方议价空间增大。
从东莞中原研究部监测:新政后,市场观望情绪越来越浓厚,很多人都在等楼盘降价,暂时不出手,但市场给人的感觉好像没有明显的降价趋势,买卖双方进入一个僵持阶段,从而导致楼盘的成交量明显下滑,整体市场成交低迷。但是对于个别项目来说,连续几周没有成交或两周成交一套,这种情况对于开发商、现场管理人员压力都是很大的;因此卖方是处于急于出货状态,买方是处于观望状态但优势明显占上方,卖方很想通过各种方式打破这种僵局,因此在这个时期,买方如果出手的话,议价空间还是很大的。
商品房可售存量触底回升,客户选择空间较大。
根据东莞中原研究部数据监测,截至2010年5月23日,全市商品房累计可售存量为578.44万㎡,合共72458套;其中普通住宅(洋房+公寓)可售存量为416.15万㎡,合共41178套;别墅可售存量为54.28万㎡,合共1435套。商品房的可售存量由3月份的554万㎡触底回升,到达至今的578万㎡,这主要是新政后市场成交量减少,但新项目在4月底和五月份上市较多,因此存量进一步增加,成交的进一步增加对于开发商来说,销售压力也会增加;但是对于客户来说,自由选择的空间较大,尤其是成交低迷时期,每一批客户都对于每个项目都很珍贵,因此在售项目只要有客户想要购买的房子,基本上都可以满足客户的需求,因为有成交、能出货是上策。
塘厦丹缇轩逆势飘红。
根据东莞中原研究部数据监测,上周从网上的签约数据来看,商品房成交继续下挫,成交量不足5万平米,相对前几周来说是较低的;由于成交持续低迷,部分开发商有出货压力,优惠促销进一步升温,因此价格有所调整,但整体幅度不大。但上周塘厦的丹缇轩以46套签约了占据普通住宅的榜首,其中一个主要的原因是开发商定价较理性,在塘厦区域价格在4千出头的项目是比较稀少的,这种性价比高的项目无论是对于本地以自住为主的客户还是临深圳客户都很有吸引力的。其余成交项目都在20套以下,成交在10套以上的仅12个项目,买卖双方还处于拉锯状态。
自住需求增加,教育配套或成为强卖点。
从双休日个盘现场活动来看,市场营销活动相对较少,整体比较平静,新开盘项目相对来说也比较低调,没有市场旺盛时期那种高亢的士气,营销广告也是寥寥无几;但是接下来市场还是以自住需求成交为主,再加上“六一”儿童节的来临,自住客户当然对项目配套非常关注,尤其是对小孩子的未来接受的教育配套,因此教育配套或成为接下来开发商推广的主卖点,这种以小孩为中心的营销活动预计也将会增多。个盘像:祥利上城、金域蓝湾等项目在上周进行了开盘前的准备工作,预计将于五月底或六月初上市。
最近一段时间的“焦点”是截止5月17日,“新国十”条满月,调控效果显现,在这一个月内的多项调控影响下,北京、上海、深圳等地一、二手房成交量出现大幅下降,买方、卖方都出现了明显的观望情绪。一方是开发商不愿意降价;而另一方则是购房者很纠结,期盼着调控政策效果更显著,对房价的心里预期明显向下等待降价,买卖双方继续僵持。另外一方面,各个地方都在等待各地政策的细则出台,其中青海、北京、深圳、西安、浙江等地都已出台相关政策,而像上海城市由于一些标准难以界定,仍在研究当中;但政府也在观察政策的是否达到预期的效果,因此现阶段还是一个政策消化和观望期,预计这种情况还会僵持一段时间。
一周楼市资讯
1、 宏观经济
A股患“恐欧症” 两市下降逾5%
受欧美股市下降影响,17日两市跳空低开,全天大跌,主要股指跌幅都在5%以上,创下2010年以来的最大单日跌幅。沪指失守2600点,深成指跌破10000点。两市212亿元资金出逃。
从板块看,两市板块悉数下跌,无一翻红,地产、钢铁板块大跌逾7%,金融、煤炭、石油板块亦大跌逾6%,权重板块大幅跳水成为昨日两市最大的做空力量。有近300只个股跌停。
欧元连跌给出口吹“冷风”
南欧小国的主权债务危机不仅撂倒了全球主要股市,现在海风也吹得东莞企业感到了凉意。已有东莞企业收到欧盟客户退货甚至拒付款的信用违约记录。曾经流行的欧元结算现在也悄然回归美元主导,人民币结算则在东莞制造企业与海外华人贸易商之间兴起。
以央行公布的汇率中间价计算,去年12月31日,1欧元兑人民币9.7971元,而今年的5月17日,1欧元只相当于人民币8.4279元。按此计算,今年这5个半月以来,人民币对欧元已升值16.25%。欧元贬值则意味着同样数量的欧元换到手的人民币更少,购买力更弱。本已经历过金融危机洗刷的采购商,现在又碰上欧元大缩水,于是不难理解上述时唛特碰到的客户违约情况。
2、 政策法规
发改委酝酿更严厉楼市新政
近日从相关人士处获悉,国家发改委目前正在牵头起草一部“更严厉”的关于楼市调控政策的新文件,力度和范围将大于不久前刚刚出台的“国十条”。 据了解,这份发改委新版楼市调控新政的出台时间将视此次楼市调控情况而定,“如果调控达不到预期,将会很快出台”。
市住建局:捂盘惜售7天内不整改 ,停办一切房地产业务
《通知》要求,从5月20日起对2009年1月1日以后,全市各开发商已取得预售许可和现房销售备案证的商品住房项目,进行专项检查和清理。
市住建局房管科有关负责人表示,已取得预售许可或现房销售备案证的商品住房项目,要在10天内一次性公开全部房源;未按规定期限开盘销售的商品房项目,市住建局将责令其在7天内整改,拒不整改的将暂停办理其房地产相关业务,并向社会曝光。
3、 市政规划
复制义乌模式,南城建小商品城
5月20日,东莞市珠三角小商品城举行新闻发布会,宣布正式开始对外招商,并计划在2010年12月31日开业。据悉,南城政府已经正式将该项目确定为南城产业升级重点商贸示范区。
珠三角小商品城位于南城汽车总站与东莞大道之间,紧临广深高速石鼓出入口,南城车站以及兴建中的轻轨、城轨城市中心站。项目由原宏成五金机电市场升级改造而成,建筑面积18万平方米,其中包括12万平方米的交易区和6万平方米的配套区,其中,先期占地面积6万平方米,招商商铺1500间。
长安大片工业区将改造为商住用地
长安镇是城市规划较早的镇街,但各村组各自为政仍使总体用地布局混乱。近日,长安镇“三旧”改造方案出炉,计划未来五年内改造近2.3万亩“三旧”用地,其中旧工业区占了65%。而改造后,总改造面积的43%将变身商业和居住类用地。
凤岗将建两个客侨民俗生态园
凤岗将加强客侨文化的定位发展,在镇内投入1亿元建设两个各具特色的客侨民俗生态园。20日从凤岗镇获悉,按照初步规划,这两个客侨民俗风味浓厚的生态园,一个由该镇的民间企业出资建设,另一个则由当地政府投资建设。
4、 市场动态
武汉商品房成交量下降 ,郊区房价开始“松口”
楼市“新政”后,武汉商品房成交量节节下降,而中心城区房价还在“死扛”。刚过去的周末,已有迹象显示,郊区房价开始松动。中心城区的开发商由于资金充足,多数还在观望,并不急于降价。而郊区楼盘以中小开发商居多,出于回笼资金的需要,最近郊区房价开始松动。近一周,该市有6家楼盘报价跌了100—500元/平方米,这些楼盘多在郊区。
西安出台“十六条”,房价高低要与居民收入匹配
为了保持房地产市场的健康发展,5月5日,西安市政府出台 《西安市人民政府关于进一步促进房地产市场平稳发展的若干意见》(以下简称 《意见》),从解决中低收入家庭住房到外来务工人员安置,从二手房申请住房公积金贷款到个人住房满5年交易免营业税等方面提出16条意见,6月1日起正式实施。对于"十六条"的作用,从普通市民到商品房开发商再到学界,从不同的角度,有着各自的期待。
楼市新政“满月” 京沪等地二手房价下跌约6%
楼市调控政策“满月”,各地二手房市场也已出现逆转态势,无论是市场成交量还是价格均有不同程度的下滑。来自中原地产研究中心的最新监测数据显示,相比新政出台前,目前北京、上海、广州、深圳和天津五个城市的二手住房成交量分别下跌达44%至92%之多。成交价格方面,跌幅均在6%上下;其中,跌幅最大的是深圳和天津,分别为6.7%和6.4%,此外,北京下跌6.2%、上海下跌5.7%、广州下跌5.3%。
杭州楼市买卖皆观望 “调控效果”仍待政策细化
杭州第十届人居展日前闭幕,数据显示,人居展4天共成交商品房成交33套,预定31套,创历史新低,在此之前,一手房成交量最少的是2008年春季房交会,成交住宅312套,二手房成交最少的是2006年,共成交63套。无论是从成交量还是开发商和购房者心态看,杭州楼市已进入僵持状态,但房价上涨势头能否被真正遏制,还有待相关调控政策细化。
浙江出台楼市调控18条细则 鼓励试点现房销售
浙江此次要求,对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高,具体由商业银行根据风险管理原则确定。
同时,浙江提出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的城市,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款;对境外的机构和个人购房,严格按有关政策执行。“浙18条”提出,浙江各地要加强商品住房预销售管理,鼓励有条件的城市开展商品住房现售试点工作。
5、 其他信息
东莞将赴京沪台揽转型人才
刘志庚在接受《人民日报》专访时透露表示,接下来,东莞将加大转型人才储备,将尽快摸清我市几大支柱产业对研发人才需求情况,组织相关企业赴北京、上海、深圳、广州、台湾等人才密集地区,开展重点产业人才的引进。
此外,东莞还将在引进重大项目、推进加工贸易升级,加大自主创新力度,加快体制机制改革,全方位深入推进“转方式”。
数字透视
一周土地供求:
一周商品房供应:※2010.5.17-5.23期间商品房供应总面积为14.41万㎡,共1580套。
一周需求:※2010.5.17-5.23期间商品房成交面积4.98万㎡,环比下降30.29%,同比下降72.75%,合共535套,环比下降24..01%,同比下降69.36%。其中上周住宅成交4.41万㎡,合共441套;非住宅成交面积为5705㎡,合计94套。
一周价格:※2010.5.17-5.23期间,东莞市普通住宅均价为6157元/㎡,环比下降3.46%。
市场存量:截至2010年5月23日,全市商品房累计可售存量为578.44万㎡,合共72458套,市场存量逐步回升;其中普通住宅(洋房+公寓)可售存量为416.15万㎡,合共41178套;别墅可售存量为54.28万㎡,合共1435套。
地产工程信息:
普通住宅销售排行
注:所有提供的信息均通过本公司可靠途径获得,其准确性、有关观点及预测均以此为基础推断所得,仅供参考。未经授权,禁止复制。详情请关注东莞中原地产研究中心《东莞楼市周刊》或与东莞中原地产研究中心联系。
2023-11-03 14:55
2023-11-03 14:45
2023-11-03 12:00
2023-11-03 11:53