去年广东房地产销售额首破两万亿 房企拿地粤港澳大湾区占比超八成

广东省商品房销售额于2015年首破万亿规模以来，2020年虽然年初受疫情短暂的影响，但全年商品房销售额同比增长14.3%，首次突破2万亿。但另一方面，广东省商品房销售额占全国份额自2017年顶峰后呈现下滑趋势，且与第二名江苏省差距在逐渐缩小。

6月28日，由广东省房地产行业协会、中指研究院成立的广东省房地产企业综合竞争力研究课题组于线上发布《2021广东省房地产企业综合竞争力研究报告》。

报告指出，2021年广东省房地产企业综合竞争力前100名企业，是广东省房地产销售业绩贡献的主力军。2020年入围房企总销售额达1.9万亿，占广东省全年商品房销售额的84.8%，市场集中度高企。

TOP100房企在广东省内通过招拍挂市场的累计拿地金额5850.2亿元，同比增加46.6%；以区域为重点布局的本土房企广东省内土地储备十分丰富，外来房企多数以粤港澳大湾区9城为据点进驻广东省，并快速扩大布局城市范围。

业绩规模：TOP100房企销售总额超1.9万亿

龙头房企凭借自身综合竞争力和资源优势已形成了较强的规模壁垒，规模阵营也相对分化。从入围房企阵营来看，TOP10房企销售额占广东省市场份额高达36.2%，龙头企业优势显着。TOP20、TOP30、TOP50房企销售额占广东省市场份额分别为54.5%、62.5%、73.8%，企业阵营分化明显。

从入围房企销售额规模来看，碧桂园、保利发展因持续深耕布局广东省市场，2020年广东省内销售规模均超千亿体量，其中碧桂园更是取得近1500亿的销售业绩。此外，销售额超500亿的企业有10家，销售额过百亿房企数量达44家。市场空间巨大，企业业绩集中趋势显着。

图：入围房企销售额市场份额，数据来源：《2021广东省房地产企业综合竞争力研究报告》

属地特征：外来房企以全国化布局房企为主

从入围企业属地看，本土房企占比近七成。入围房企中，总部所在地位居广东省的房企数量占据68席，外来房企占据32席，本土房企优势显着。

从入围数量结构看，本土房企优势显着。TOP10房企中有9家总部所在地均位居广东省，TOP20房企中仅有3家外来房企。TOP30中外来房企占据4席，其余分布于TOP30以后，共28家。

从城市看，超8成本土房企大本营位于粤港澳大湾区核心城市广州及深圳，企业综合竞争力显着，其余本土房企主要位于粤港澳大湾区其他城市，粤东、粤西、粤北较难诞生综合竞争力强劲房企。入围房企中，总部注册地在深圳的房企占据32席，广州占据23席，东莞占据4席，佛山占据3席，珠海占据3席，惠州、汕头、云浮各占1席。

投资拿地：粤港澳大湾区拿地占比超八成

从入围代表企业拿地来看，2020年在广东省内通过招拍挂市场的拿地金额5850.2亿元，同比增加46.6%；拿地金额占销售额比重均值达到52.4%，与去年同期相比增长9.7个百分点，拿地积极性明显回升。

图：入围企业2018-2020年省内拿地总量及销售比，数据来源：CREIS数据库

从拿地城市来看，主要聚焦于粤港澳大湾区城市拿地。2020年，入围代表房企在粤港澳大湾区拿地规划建筑面积占比高达83.4%，其中广州、佛山、东莞、惠州、深圳是企业拿地的主要城市。

图：入围房企去年广东拿地数量前十城市，数据来源：CREIS数据库

本土龙头房企拿地积极，拿地宗数遥遥领先。碧桂园2020年通过招拍挂市场在广东省共新增39宗地块，保利发展新增地块36宗，万科新增25宗，恒大新增12宗。从龙头房企布局城市来看，碧桂园主要布局惠州、东莞、佛山等二三线城市，保利发展则主要布局广州、东莞、佛山、深圳等核心城市，万科新增地块均位于粤港澳大湾区内城市。

图：入围房企去年省内招拍挂拿地城市及宗数，数据来源：CREIS数据库

市场布局：本土龙头房企实现全省多点布局

从本土房企布局城市来看，龙头房企布局城市呈现范围广、数量多等特征。如碧桂园、恒大已实现全省21个城市的布局，保利发展布局了除云浮以外的20个城市。

但从深耕城市来看，龙头房企虽然布局全省范围内城市，但重点布局城市仍聚焦于粤港澳大湾区内的城市。万科以布局一二线核心城市及周边城市为主，主要布局了深圳、广州、东莞、佛山、惠州、珠海、中山、江门、清远等城市。

其余本土房企以粤港澳大湾区内城市为布局重点，省内其他城市为辅，如龙光集团除了布局粤港澳大湾区内城市以外，还重点布局了汕头、惠州等城市；招商蛇口粤港澳大湾区内城市以及湛江、汕头等城市；时代中国布局了粤港澳大湾区内城市以及清远、汕头、汕尾、河源等城市。此外，越秀地产、华发股份等本土房企仅深耕粤港澳大湾区内城市，省内其他城市尚未布局。

从布局项目数来看，已实现全国布局的龙头房企在广东省布局项目优势显着，以碧桂园、万科、保利发展为最。

如碧桂园截至2020年底在广东省布局项目数达567个，占全国布局项目数的19.2%。其余本土深耕型房企更是将广东省内作为企业发展的重点。如时代中国截至2020年底在广东省布局项目数183个，占企业总项目数高达93.4%，越秀地产在广东省布局项目数达91个，占全国布局项目数的63.6%。

图：本土房企2020年主要城市销售占比情况，数据来源：CREIS数据库

从外来房企布局城市来看，多数房企主要以粤港澳大湾区9市为据点进驻广东省，并快速扩大布局城市范围。其中广州、佛山成为外来房企入驻广东省的首选城市，亦有部分企业选择以深圳、东莞、惠州等城市为桥头堡进驻广东省。

部分外来房企由于进驻广东省的时间较早且持续深耕，目前已实现多个城市布局。如融创、绿地、龙湖、阳光城、新城控股、中骏集团等房企除了布局粤港澳大湾区城市外，还布局了汕头、揭阳、湛江、茂名、清远、阳江等城市，其余外来房企则以布局粤港澳大湾区内城市为主。

图：外来房企2020年主要城市销售占比情况，数据来源：CREIS数据库

土地储备：本土房企土储优势明显

从本土房企土地储备来看，本地房企具有深耕优势，经过多年以来的持续布局，土储十分丰富，同时本土房企在广东省内的土储占据较大的比例。

龙头房企以保利发展为最，截至2020年底其在广东省内土地储备高达6838万㎡，占其全国土地储备比例高达40%；碧桂园在广东省内土地储备5503万㎡，占其全国土地储备比例为20%。

此外，以区域为重点布局的本土房企广东省内土地储备亦十分丰富。如龙光集团截至2020年底在广东省内的土地储备达5011万㎡，占其全国土储比例达69.6%；时代中国在广东省内的土地储备达1947万㎡，占其全国土储比例高达90.2%。其余本土房企佳兆业集团、越秀地产广东省土地储备在集团总土储中占比均超过50%。

图：本土房企截至去年底在广东省土储情况，数据来源：企业2020年年度报告

从外来房企土地储备来看，阳光城土地储备优势显着，其在广东省内的土地储备面积达1207万㎡，占集团总土地储备面积的28.4%；紧随其后的是融创中国，其在广东省内的土地储备面积也超过1000万㎡，占集团总土地储备面积的6.5%；龙湖、金科、远洋集团、新力控股、世茂集团在广东省内的土地储备资源亦十分丰富。

从集团土地储备占比来看，五矿地产、新力控股、世茂集团在广东省内的土地储备占比均在10%以上，尤其世茂集团及新力控股在广东省内的土储占比在30%左右，可以看出此部分外来房企在不断加大在广东省内的布局力度。

图：外来规模房企广东省土储情况，数据来源：企业2020年年度报告