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东莞三限房试点方案来了!半价买房,只能拿到50%产权!

来源:房掌柜采编中心   东莞房掌柜  2021-09-08 15:29:41
[摘要]房住不炒

823日,东莞市人民政府办公室官网发布《东莞市人民政府办公室关于印发<东莞市三限房(共有产权住房)建设和分配试点方案>的通知》,东莞三限房终于有了正式文件说明。

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对于该试点方案,主要内容如下:

1、限房价与限地价

根据所属区域(园区、镇街)2020年以来一手商品住房成交均价以及商住用地拍卖成交价,确定三限房最高销售均价,上下浮动比例不超过10%。

根据三限房最高销售均价及合理开发建设成本确定土地竞拍价,按照我市现行一手住宅价格备案规则测算土地竞拍总价。

2、限销售对象

有配偶或共同生活子女,承购人及其配偶、共同生活子女在我市均无自有产权住房,且申购前3年内在东莞市没有住房转移登记记录;

具有东莞户籍且在莞累计缴纳养老保险满3年,或不具有东莞户籍但在莞累计缴纳养老保险满5年;

与三限房销售区域用人单位签订劳动合同并逐月缴纳养老保险满1年(劳动合同签订单位与养老保险缴纳单位须一致);

具备以下条件之一:大专或以上学历,中级工或以上职业技能,助理级或以上职称。

3、分配方式

第一阶段定向分配:向所属园区、镇街同时符合以下条件的对象定向分配;

第二阶段公开抽签:定向分配结束后仍有剩余房源的,接受本园区、镇街符合销售对象基本条件的人员申请,并抽签分配。

4、产权与购房

产权转让:承购人持有的三限房产权执行普通商品住房的限售政策,取得三限房不动产权证书达到限售年限的,可转让给政府指定代持机构或其他符合条件的申请人,申请人应符合三限房销售对象的基本条件。

完全产权获得:取得不动产权证书满5年(以不动产权证书登记日期为准)且入户东莞满3年的,可按届时市场评估价8折购买代持机构份额后获得完全产权;持有莞香卡的可按市场评估价7折购买,持有玉兰卡的可按市场评估价5折购买。

购房限制:承购人在莞购买商品房前,需取得三限房完全产权或退出三限房。

掌柜解读

近来东莞调控政策频出,坚持“房住不炒”一直是东莞调控的主要方向,“三限房”试行政策的出台,对于东莞房地产市场而言,具有划时代的意义,将更有针对性、更具体地指引东莞房地产市场的健康发展。

“三限房”试行政策的出台,也是响应民声、保障居民住房的重要举措,在高房价市场压力下,以大产权房形式尽量优先满足部分在莞居民的住房需求,对解决低收入人群住房问题有积极作用,同时也对人才有实质性的吸引力。

在供求矛盾日益突出和楼市区域分化渐趋严重的当下,“三限房”试行政策可作为一剂“稳定剂”,缓和供求矛盾、稳定房价预期、缓和区域分化,以类似分配的机制优化住房市场交易体系,促进东莞楼市稳健运行。

全文内容如下:

东莞市三限房(共有产权住房)建设和分配试点方案

为落实中央“房住不炒”要求,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,进一步完善我市住房供应体系,将三限房试点项目建设和分配工作落到实处,努力解决我市稳定就业无房群众的居住刚需和后顾之忧,并适度兼顾资产保值需求,现制定本方案。

一、规划建设

三限房(限房价、限地价、限销售对象)应当根据区域城乡规划要求,结合城市功能定位和产业布局进行项目选址,优先安排在安居需求较为集中、配套设施较为齐全、功能完善的区域,促进产城人融合发展。多渠道筹集三限房房源,除新供应用地集中建设外,可通过商品房项目配建、城市更新等途径筹集房源。

三限房应按照本区域绿色建筑的要求规划设计建设, 配套建设的市政基础设施及公共服务设施,应当同步规划、同步建设、同步交付使用。根据特定保障对象群体的需求和实用经济原则,三限房建筑面积限定在70~80平方米,户型为两房两厅一卫或三房两厅一卫,实施基本装修交付,具体要求参照《东莞市三限房建设标准》(见附件)。三限房预售前应提供交楼样板房供购房人参考,实际交付房源的装修材料、各类管线和家具电器,在品牌、规格、质量等级、能耗水平等方面均应与交楼样板房保持一致。

二、开发建设及销售模式

三限房项目坚持商品住房属性,按照市场化商品房模式进行建设和销售,按照限房价、限地价、限销售对象原则,公开出让土地,相关内容由市自然资源局在土地招拍挂公告文件中明确。

(一)共有产权。三限房由政府指定的代持机构(东莞实业投资控股集团有限公司或其下属全资公司作为代持机构)与承购人按份共有。承购人按总价的50%出资购买50%产权,另50%产权由代持机构持有。购买三限房享有与普通商品住房同等的教育、医疗、户政、养老、住房公积金等公共服务权益。代持机构负责三限房项目的运营管理,履行政府委托职责,具体管理细则由市住房城乡建设局另行制定。

(二)限房价。市住房城乡建设局根据所属区域(园区、镇街)2020年以来一手商品住房成交均价以及商住用地拍卖成交价,预测三限房销售期间所属区域(园区、镇街)的房价水平,合理确定三限房最高销售均价,具体限价在土地出让前测算确定。单套住房销售单价以销售均价为基础,结合房屋楼层、朝向等因素确定,上下浮动比例不超过10%。

(三)竞地价。市住房城乡建设局、市自然资源局会同所属园区、镇街,根据三限房最高销售均价及合理开发建设成本确定土地竞拍价。按照我市现行一手住宅价格备案规则测算土地竞拍总价,在此总价一半的基础上,下浮10%(不低于评估价的50%)作为起拍价,如低于评估价50%,取评估价50%作为起拍价;上浮10%作为最高限价。当竞买人报价达到上限时,仍有两个或两个以上的竞买人要求竞买的,按照终次报价规则确定竞得人。

(四)竞买人资格及要求。竞买人应为具备从事房地产开发经营资质或资格的企业法人。

(五)开发周期要求。土地交付并签订《国有建设用地使用权出让合同》后18个月内办理商品房预售,30个月内完成竣工验收交付使用。园区、镇街相关部门牵头,代持机构配合,按照本方案分配方式确定购房人名单,三限房达到销售条件后1年内完成项目销售

(六)其他要求。三限房在办理不动产权证到代持机构时,依法由竞得方缴纳的税费及其他相关费用,以及依法应由代持机构缴纳的税费及其他相关费用(包括但不限于因此产生的需由代持机构缴纳的契税、印花税、企业所得税等),均由竞得方承担。

三、销售对象及分配方式

(一)销售对象基本条件。承购人应同时符合以下条件:

1.有配偶或共同生活子女,承购人及其配偶、共同生活子女在我市均无自有产权住房,且申购前3年内在东莞市没有住房转移登记记录;

2.具有东莞户籍且在莞累计缴纳养老保险满3年,或不具有东莞户籍但在莞累计缴纳养老保险满5年;

3.与三限房销售区域用人单位签订劳动合同并逐月缴纳养老保险满1年(劳动合同签订单位与养老保险缴纳单位须一致);

4.具备以下条件之一:大专或以上学历,中级工或以上职业技能,助理级或以上职称。

相关对象不能同时享受《东莞市人才安居办法(试行)》(东府〔2020〕49号)以及其他政策性住房优惠。

(二)分配方式。三限房分配按照两个阶段进行,第一阶段定向分配,第二阶段公开抽签。

1.第一阶段定向分配。向所属园区、镇街同时符合以下条件的对象定向分配:

(1)符合销售对象基本条件。

(2)具备以下条件之一:本科或以上学历,高级工或以上职业技能,助理级或以上职称。

(3)符合以下两项条件之一:一是当前工作单位为国家级高新技术企业、省级高成长中小企业、市级或以上“专精特新”中小企业、市级倍增企业、市级百强创新企业、市级瞪羚企业,或市委、市政府有关文件明确的其他重点扶持或奖励的经济贡献突出企业。二是获得以下荣誉之一:获得发明专利或实用新型专利,东莞市技术能手(由市人力资源社会保障局认定),东莞市职工技术标兵(由市总工会认定),东莞市级或以上党委政府颁发的奖项,广东省级或以上职能部门颁发的奖项。

符合条件的申请人不超过房源总数的,抽签确定选房次序;符合条件的申请人超过房源总数的,抽签确定入围申请人及选房次序。

2.第二阶段公开抽签。定向分配结束后仍有剩余房源的,接受本园区、镇街符合销售对象基本条件的人员申请,并抽签分配。

三限房房源取得销售许可后1年内未销售完毕的,在全市范围内接受符合销售对象基本条件的人员申请,并抽签分配。

各园区、镇街根据本方案自行制定具体分配方案,经市住房城乡建设局审核后公布实施。

四、其他事项

(一)产权登记。市不动产登记中心按承购人与代持机构所持份额予以登记并分别颁发不动产权证书。除承购人购买三限房申请按揭需办理抵押登记外,在承购人取得完全产权前,承购人不得以任何形式对三限房设立抵押登记及居住权。

(二)相关费用。三限房小区实行市场化的物业管理,由承购人承担住房及其附属设施的日常维修养护、物业服务等费用,在物业小区内行使业主权利,缴纳按照整套住房全部产权建筑面积计算的住宅专项维修资金和物业管理服务费,并享受住宅专项维修资金和物业管理服务的相应权利。

(三)产权转让。承购人持有的三限房产权执行普通商品住房的限售政策。承购人取得三限房不动产权证书达到限售年限的,允许一次性转让其所持有的全部产权份额。承购人可按双方协商自愿原则转让给政府指定代持机构或其他符合条件的申请人,申请人应符合三限房销售对象的基本条件,受让资格由所属园区、镇街核定。承购人和受让人自行商定转让价格,并按相关规定承担各自应承担的税费。

(四)完全产权获得。三限房交付一定年限后,经市政府同意,可获得完全产权。承购人取得不动产权证书满5年(以不动产权证书登记日期为准)且入户东莞满3年的,可按届时市场评估价8折购买代持机构份额后获得完全产权;依据《东莞市优才卡管理暂行办法》(东府〔2020〕81号)申领并持有莞香卡的可按市场评估价7折购买,持有玉兰卡的可按市场评估价5折购买。政府指定代持机构所取得的购房款收入全额归政府指定代持机构所有。承购人与代持机构按相关规定承担各自应承担的税费。承购人购买代持机构份额并获得完全产权后,即作为普通商品住房享有物权等相关权利。

(五)购房限制。承购人在莞购买商品房(包括新建商品住房及二手商品住房)前,需取得三限房完全产权或退出三限房。

本方案由市住房城乡建设局负责解释。


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责任编辑:简艳霖

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