邓学冠：商铺投资客更清楚商业价值是否被低估

希尔顿广场建造有限公司总经理邓学冠

    在日前的“新政下东莞商业地产再遇良机”谈房论市沙龙上，各嘉宾纷纷发表了精彩观点，在此摘录如下，以飨网友。

    最近一直在关注数据的变化，例如成交量有多少、非住宅成交量的比例是多少。因此了解到，非住宅成交量占到了10%左右。该数据无疑是偏高的，因此说明“新国十条”要抑制的是住宅房价的问题。从商业地产的角度来说，东莞地产的变化是近期才出现量的攀升，未来怎样发展，还是有待于观察。国家出台政策，对于住房投资客而言压力越来越大，因此转而投资商业地产也是可以理解的。预计这种现象会持续比较久，如果国家出台的政策更加的严厉，更加的到位，表现就会更加的明确。如何入市和投资商业地产，就要仔细的进行分析。

    东莞商业地产被低估，但我认为，所谓的东莞商业低估是商业价值未被挖掘出来。东莞从2002、2003年以后出现大量的公寓，好的商业地产价值及租金回报率逐渐体现出来，但因为经营和其他方面的原因导致效益一直无法提升，因此整体的效益就比较差。

    鸿福路商圈、世博商圈中有很多好项目，例如世博、世纪广场、沃尔玛、家乐福、第一国际、联华等，随着它们的经营效益不断提高，整个租售比指标将会十分优秀。从后续发展来讲，拥有更好的投资价值。目前这几个地段可以拿出来销售的商铺非常少，如果要投资别处的话，交通、地段、商业配比以及未来商圈的大环境，都是每一位投资客需要关注的。

    我们发现，投资商铺的顾客不会只购买一个商铺，会在不同的地区购买多个商铺，他们的嗅觉要比我们还要高，比售楼小姐分析的还到位，因此商铺的价值是高估还是被低估，投资客的眼光是雪亮的。

    商铺未来的潜在价值还可以提升多少，有几个因素是不可或缺的。首先是地段，尤其是百货零售的商铺更为重要。东莞未来还会呈现另外一种模式——专业市场，例如东莞酒店业和批发市场、汽车、家具、体育用品，会在交通成本比较低的地段建设，而不会选在市中心。如果是快速消费品就应该在城市的中心。目前，商场应该关注的硬件就是停车位。为什么这么说？随着中国进入车时代，每一个消费者都会遇到同样的问题，消费者开车到商场如果没有车位，就不会进去消费。交通便利到达性，是衡量商业物业是否可以持续经营的前提。

    商业物业需要持续经营，也需要专业的管理团队，物业管理仅仅是物业服务，最关键的是经营思维。有人说东莞的商业物业很多，无法做，这只是其中原因之一，更重要的是经营团队的问题。地段和规模都很好了，为什么做不起来，不仅仅是在东莞有这样的原因，其他的城市也有类似的情况，主要就是因为经营团队的原因。

    购买和租赁商铺的商家会根据自己的利益情况参与经营，因此投资客要倍加关注的因素，同样也是管理团队的营造。

    很多城市刚开始做商业地产的时候，大家都是不懂的，不要说东莞，就连广州第一个购物中心荔湾广场也是不成功的，卖得很惨，只有几个商家进驻。以前的商家不清楚如何运营，只是想如何最快的将资金回笼。经过惨痛的教训后，现在明白了，即使资金紧张也不会销售商铺，从而保证整体的运营。

    因此开发商业物业要有足够的资金，住宅未销售后，拿到预售证也可以开售。很多的开发商够资金将购物中心盖起来后，之后才进行招商，但是无法维持购物中心经营，连水电费都不够，或者是不够资金打广告。

    购物中心也需要好的经营团队，好的经营团队在建设的初期就要参与，包括建筑体的外观是怎样的都要参与，这对于一个商业物业和购物中心是否成功有着非常重要的影响。