二手房指导价发威，万科金域华府有房源降价2万/㎡出让？

　　10月8日，东莞市二手房指导价出台，首批公布了218个小区交易参考价，涉及松山湖、南城、东城、万江、虎门等多个热门楼盘。

　　政策发布后，市场反映迅速。对于上榜政府指导价名单的小区，贝壳找房按照官方指导价调整了挂牌房源的价格，并且将成交记录中高于参考价的房源，隐藏了价格显示。

　　此次公布的小区指导价，大部分是挂牌价的7-8折，极个别低至6折。看到价格几乎腰斩，高位上车的买家或多或少都有些焦虑，比如下图这位：

　　对于这位买家想把房子退回给原业主的要求，住建局很快给出了答复。

　　但实际情况如何呢?二手房价格真的跌了吗？

　　南城：万科金域华府一期有房源骤降2万出售?

　　在南城，万科金域华府一期一直稳坐二手房交易最高单价的宝座，是南城二手房成交热门小区之一。二手房指导价出台前，贝壳找房上万科金域华府一期有一条5月份的成交记录，均价为69188元/㎡，现在这套房源的成交价已经隐藏处理。

政策发布前后的房源截图

　　根据二手房指导价政策，万科金域华府的官方指导价为39600元/㎡，贝壳找房在政策发布后迅速将该小区的房源挂牌价格统一调整。虽然都隐藏了真实卖价，但有一套房源却因为卖价低、赠送面积大而广受关注，成为了石竹热搜房源。

销售人员聊天截图

　　这套房源4室2厅，面积137.46㎡，虽位于二楼位置，但房子户外赠送了一个70㎡的大平台。业主真实出售价格为650万，均价47445元/㎡，这个价格与5月份708万总价成交的房源比较，均价下降了21743元/㎡。

　　价格骤降，难道是新政发威了?事实并非如此。

　　万科金域华府一期的大量房源都是包含了高赠送面积，例如上述5月高位成交的102㎡四房户型，户内就赠送了40平米的超大面积。虽然房产证上的面积是102㎡，得房却有142㎡，按总价708万计算，实际均价是49859元/㎡。这也是万科金域华府一期一直问鼎南城二手房成交价之最的原因。

　　我们都知道，同一个小区的房源，朝向、楼层、楼栋不同，价格也是有一定差距的。二楼带平台的房源，在东莞的二手房市场中很普遍，是否实用见仁见智，但是价格都普遍偏低。

　　所以，万科金域华府一期这两套房源，其实只有2400元/㎡左右的价差，去除楼层等问题，变化不大。

　　万科金域华府一期二楼房源的户外露台

　　东城：景湖春晓低于政府指导价出售?

　　同样因为户型产生误解的，还有东城的光大景湖春晓。

　　此次二手房交易参考价名单上，有的小区实际挂牌价低于政府指导价。例如位于东城的光大景湖春晓，官方参考价为35164元/㎡，而在贝壳找房等平台上，还可看到个别房源挂牌价为33195、34038元/㎡。

　　但实际光大景湖春晓早在今年年初二手房成交价就已超过4.5万元/㎡，但由于早年开发的小区，社区面积较大，户型种类繁多，有楼梯房、小单间、小公寓等等，这些户型的价格原本就比小区均价要低5000-10000元/㎡不等。

　　春晓这两套挂牌价低于官方指导价的房源正是春晓为数不多的楼梯房户型，而其余大部分挂牌房源都已经按照官方指导价发布，也就是35164元/㎡。

　　松山湖：金域松湖最低一套45000元/㎡

　　同为东莞房价高地的松山湖，在新政发布后，保利红珊瑚花园、光大锦绣山河、松山湖1号花园、万科金域松湖、星城翠珑湾的挂牌价格全部显示为官方指导价，下调近半。

　　以万科金域松湖一期为例，之前的成交记录为7月，价格为5.2-5.3万/㎡上下。

　　而现在的房源挂牌价格清一色为官方交易参考价(32899元/㎡)。掌柜君询问销售人员得知，为响应政策，现在挂牌房源的价格全部显示为官方交易参考价，但是实际价格最低的一套也要45000元/㎡，并且是一套朝向西北的房源。买房要买朝南的，是生活的基本常识，朝向西北的房源价格较低一些也很正常。

　　写在结尾：

　　1、目前来看二手房价格其实并没有明显下跌，高位上车的房友们大可不必那么焦虑，虽然部分热门小区官方指导价腰斩近一半，但是房子的实际售价最终还是看卖家。

　　房源要按照卖家价格过户、参考价贷款，所以对于买家来讲，首付比例会提高很多。

　　以西南朝向的这套万科金域松湖一期的房源为例，按照官方交易参考价计算，房源总价为262万(均价32899元/㎡)，首套最高可贷款7成，也就是183.4万，而这套房源的实际成交价为357.8万(均价45000元/㎡)，减去最高可贷款金额，首套首付要174.4万，首付比例为48.74%，二手房交易参考价政策发布后，首付提高了18.74%，近两成。

　　2、官方指导价出台，首付提高，让二手房交易会更加艰难，成交量会持续下跌。

　　住建局公布的数据显示，在二手房指导价政策发布之前，二手房交易量持续5个月跌破2000套。而贝壳找房上挂牌的二手房源有37068套，仅按这个数量计算，东莞9月二手房网签1516套，占比0.4%，每1000套房源里，最终能成交仅4套。

　　现阶段如果还想靠炒房致富是很危险的，只怕不仅等不到卖房变现的一天，还会等来房产税的又一波重创。

　　3、国家调控的目的是为了降低杠杆，控制金融风险，并不是希望房价暴跌。有条件的刚需看准心水盘就上车吧，不要期待二手房价格会跌到官方指导价的水平。

　　4、作为卖家，现阶段不要因为政策，就产生恐慌心理，急于变现手里的房产，在没有好的投资项目前，房产依旧是最保值的理财产品。