陈真诚：特惠团购难成大气候 商业地产投资面临风险

　　“特惠”、“团购”难成大气候

　　问：从市场层面来看，现在买卖双方都处于胶着状态，也有开发商推出“特惠”、“团购”等营销策略 ，你觉得这会不会成为市场的主要方向？为什么？

　　陈真诚：由于不少开发商坚挺不愿意真实降价，消费者因房价过高、预期房价会下降因而观望乃至弃购，因此现在买卖双方都处于胶着状态。前面说过，目前的开发商坚挺不愿意真实降价的真正原因，主要不是有资金链等因素相关，而是主要与调控不会彻底、房价继续上涨而不会下降的预期相关，因此，当面对消费者观望时，开发商为了促进销售，而推出“特惠”、“团购”等营销策略，但这只是营销策略，而不是应对市场之变的价格或经营策略，不是开发商基于价格走势的判断而采取的策略。在目前房地产形势下，这种推出“特惠”、“团购”等的营销策略的效果会很有限，也就是说是没多大用处的营销策略，因此，只要市场建立起政府将继续深化调控、房价将下降的预期，则开发商们就会采取直接降价的办法而不是这种“特惠”、“团购”等营销策略。这样看来，在短期内，可能有一些开发商相继推出“特惠”、“团购”等营销策略，但由于效果有限，甚至可能是基本无效，因此，基于本轮调控下的房地产调整周期来看，很难成为市场的主要方向。

　　商业地产投资面临风险

　　问：政策遏制投资需求目的初显。有观点提到，商业地产将是另外一个机会，您怎么看待这个现象？

　　陈真诚：应该承认的是，对住宅市场而言，政策遏制投资需求目的初显，但也只是初现，将来调控肯定还将继续，政策还可能继续显威。一个很简单的道理是，一个由中央政府部署的如此声势浩大的调控，接连召开了两次国务院常务会议，出台了“史上最严厉的调控政策”，一些政策还没来得及实施，甚至一些政策还没有细化，一些准备出台的政策还没出，怎么可能会在刚出台政策一个月后就放松调控？调控怎么可能会在短短一个月后就转向？房地产调控肯定还将继续。在整个房地产市场中，多年来，投资者追求的并不是价值投资，而是立足于价格直接变化带来的直接赢利的机会投资。一旦房地产调控，真正逆转了整个房地产的投资回报预期，那么，整个房地产热都将退烧。一旦整个房地产热退烧，房地产投资回报预期改变，那么，受影响的将不只是普遍商品房等住宅市场，连别墅、商业地产市场也将受影响。事实上，在调控政策的作用下，别墅等市场也已经出现了调控效应，已经发生了变化。对于商业地产而言，投资者如果真的是冲着价值投资而去，由于国内消费等基本因素和将来推出房地产投资信托基金等原因，商业地产的价值投资依然将具有一定的潜力。但如果投资者不是冲着价值投资，而是冲着资产价格直接上涨带来赢利的机会投资，则依然会面临风险。