中原:开发商大打“童趣牌” 成交量小幅回升

一、 一周楼市观察

商铺供应放量明显；商品房整体价格有所回调，成交量小幅回升。

本周商品房总供应面积19.72万㎡，供应套数为842套，供应的项目有9个，其中普通住宅项目有：新世纪•江畔湾花园、新世纪丽江豪园五期等；别墅项目：中惠•香樟半岛；而商铺有5个供应项目，总共11.19万㎡，共92套。

本周商品房成交总面积5.81万㎡，环比上升16.61%，同比下降56.3%，合计582套，日均成交跌至83套；其中住宅成交了4.92万㎡，环比上升11.47%，同比下降61.47%，合计466套；非住宅成交面积为8919㎡，共116套，商品房成交量小幅回升。

普通住宅均价小幅下跌，镇区出货较好项目多为3.4字头。

本周东莞市普通住宅成交面积为44557㎡，成交套数449套，成交均价为5914元/㎡，环比下降3.73%，普通住宅连续两周出现下滑。这主要是由于新政后，有的楼盘连续几周没有成交，开发商的促销措施、营销方式基本派上用场，但效果不是很好；或部分开发商已经施用了销售突围最后一道防线“降价”，部分刚性需求看到价格基本符合自己心理的预期也及时出手了。其次从成交套数前十名当中可以看出，均价为3.4字头的镇区项目在上周成交也较多，这些项目对整体价格拉低也起到很大作用；其中上周成交量较多的项目有：汇景•中央华府32套，5513元/㎡，丹缇轩23套，4118元/㎡、盛世华南21套，4331元/㎡、上东国际二期20套，6489元/㎡、帕萨迪纳20套，6487元/㎡等，预计后市成交仍较低迷，降价销售项目会增多。

营销突围提上日程，招数越来越多。

由于市场成交持续低迷，部分小盘、尾盘价格明显松动，南城的天城国际打出总经理现场特批82折，城果3500元起。其他楼盘也有不同应对低迷的动作：世纪城国际公馆的个税抵房款减免优惠、开发商垫部分首付、搜房的白金卡会员在个别项目消费可以抵2万或8万、销售员的“被动营销”→“主动营销”、团购优惠、和二手中介合作“卖房重奖”………招数可谓是越来越多，其目的也很明显就是欲打破僵局，促成成交，没有成交不管是管理层还是现场销售员都是压力重重；同时部分开发商“降价”措施也在酝酿中，若成交量继续低迷，价格的调整范围或有所扩大。

 “六一”来临，开发商大打“童趣牌”营销。

从双休日个盘现场活动来看，市场营销活动逐步增多，楼盘活动基本围绕“六一”展开，部分前期出货理性楼盘乘势加推，有的现场打出诱人的优惠价格以吸引客户；但是大多数项目人气不足，上门量较少；因此聚人气对于开发商来说是很重要，也是现阶段重点商讨之一。

最近一段时间的“焦点”是国家税务总局26日公布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确土地增值税清算过程中的若干计税问题。通知指出，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，要按照发票金额来确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同的售房金额及其他收益确认收入。若销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。土地增值税从严清算主要是针对房地产开发企业的，此措施显著加大企业的税收成本，降低房企利润水平，降低房企的拿地热情，进而打击屯地捂盘现象。

一周楼市资讯

1、 宏观经济

4月外贸上涨三成

25日黄埔海关发布了前4月的外贸数据，到4月份为止，东莞仍然处于顺差(出口大于进口)状态。4月东莞外贸进出口96亿美元，同比增长31.1%；其中出口52.4亿美元，同比增长25.6%；进口43.6亿美元，同比增长38.4%。各项数据相比3月份，也都有微弱的增长。

2、 政策法规

二手房公积金贷款有望签合同就办

24日从市住房公积金管理中心了解到，公积金二手房贷款的办理时效有望跟商业贷款看齐，即便还没有过户，办好房产证，只要签了房屋买卖合同就可以申请办理公积金贷款了。这样至少缩短了2－3个月时间，1个月内就可以审批放款。

拟实行的新办法是，在买卖双方签了房屋买卖合同之后，将把二手房的首付款“冻结”起来，当作监管资金，直到房产证办下来了，就通知银行解冻，将首付款支付给卖方。这样，能通过首付款监管资金的方式，给买卖双方吃上“定心丸”。
交房过半即可申请成立业委会

市房管局与民政局25日联合下发了《关于做好成立业主委员会指导和协助工作的通知》，明确小区“交付面积过半”（即已交付使用的物业建筑面积达到全部面积的50％以上），或者20％以上业主可联名向房管所提出成立业主委员会的书面申请。

按照《通知》，有关职能部门将各司其职，协助做好成立工作。房管所代表镇街政府受理业主申请，在5个工作日内作出书面回复。业主大会的筹备和成立过程公开，召开首届业主大会后，会议结果要公告不少于30天，并在业主委员会成立之日起30天内到房管部门备案。

楼市调控再祭利器 土地增值税从严清算

继日前对房地产企业所得税征缴问题进行明确之后，国家税务总局又于26日公布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》(以下简称《通知》)，而这一次，似乎是对房地产开发企业更为严厉的管理。

《通知》要求，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入…….。

3、 市政规划

胜和宏图片区今年率先改造

南城“三旧”改造实施计划规划草案批前公示近日结束。规划草案显示，南城今年将重点启动胜和片区商业办公综合配套区和宏图片区总部基地核心的改造，改造用地面积约121.18公顷，改造模式以拆建为主。

一亿元打造东坑中学新校区

25日获悉，东坑拟分两期共投资1亿元，在三环路南侧建设东坑中学新校区，新校区占地118亩，可容纳3500名学生。目前，新校区已完成选址、设计、征地等工作，正向市有关部门申报立项审批。一旦获批，工程将立即动工。

东城四地块“三旧”改造方案出炉

审议并通过了东城火炼树旧村、新世博商贸中心区、讯通旧厂、温塘金城旧厂等4宗地块的改造方案。其中，火炼树旧村地块面积为28.94公顷，火炼树社区将与光大集团合作开发为商业、办公和住宅；新世博商贸中心区地块面积为25.65公顷，由东城区政府主导改造，用于商业办公、房地产开发；讯通旧厂地块面积为6.17公顷，由原土地使用权人自行改造，用于商业办公、房地产开发；温塘金城旧厂地块面积为3.58公顷，由原土地使用权人自行改造，用于商住。

望牛墩：图书馆综合楼下月开建

在望牛墩镇召开的“三馆合一”图书馆综合大楼规划评审会上获悉，集图书馆、博物馆、展览馆于一体的图书馆综合大楼6月将动工兴建。“三馆合一”图书馆大楼总投资约5000万元，总建筑面积近2万平方米。

道滘投32亿元建30项重点工程

据介绍，道滘30项重点工程项目涵盖“三旧”改造、企业总部和产品研发中心建设、现代农业开发、民生工程、城市配套建设、商贸房地产等多个领域，总投资约32亿元，其中各级财政投资11亿元。另外，社会投资21亿元，主要由企业投资，占了65%。其中，济丰农业产业园、搜于特总部基地、银禧工程塑料（东莞）有限公司研发中心等14项工程是该镇为“保增长”打造的重点工程。

4、 市场动态

楼市新政“满月” 上海楼市早入“三伏天”淡市

国家房地产新政出台已经 “满月”,上海楼市逐渐结束了3月底4月初的交投两旺,尽管眼下上海的天气仍未步入盛夏,但楼市已提前显现“三伏天”的淡市特征。

4月17日的“国十条”公布后,上海楼市迅速陷入观望,楼市成交量明显下滑。来自中国指数研究院的统计显示,4月1日至17日,上海新建商品住宅日均成交496套,新政公布后的4月18日至30日,日均成交下滑至365套,降幅达26.4%,5月1日至14日,日均成交继续下探至181套,比新政前下跌了63.5%。

南京：价格“真降”楼盘动销 降价销售渐成趋势

随着部分楼盘降价或打折促销，近来南京商品房销售量有所增加。据统计，截至5月23日17:30，双休日全市商品房总共销售243套，其中认购228套、成交15套，销售量相比上个双休日增加了61%。网上房地产上显示，23日的销售排行榜上，前三甲正是真正降价或开价比较合理的楼盘。

深一手房成交跌至新政后新低 降幅达３４.４％

深圳市场持续下挫。深圳市规划和国土资源委员会的数据显示，上周(5月17日-23日)深圳一手房成交量跌至新政后的新低，共成交225套，与前周相比大幅下降34.4%;成交均价为21505元/平方米，环比上升5.3%。二手房市场共成交3230套，与前周相比下降10.8%。

23地产商拿下虎门56地块

虎门“三旧”改造提速，龙泉实业、丰泰集团等23家地产商在日前举行的虎门“三旧”改造意向签约仪式上，签下镇中心区、威远岛、新湾社区和白沙社区的56个地块，总面积16912亩。经了解，这些地块主要用于发展商住综合地产项目并将在年内启动。

北京市四块商业用地集体流拍 商业地产前景迷离

在楼市出台调控新政后，业内人士曾预计“商业地产的春天已经来临”。然而5月24日，北京市四块商业用地挂牌出让，最终却由于没有企业参与报价而集体流拍。

自住宅市场后，商业地产也开始面临政策的考验。业内人士指出，新政下开发商拿地策略已经趋于谨慎。再加上“商改住”被叫停，而商业租金一直没有较大改善，使得商业地产的发展前景难料。

数字透视

一周土地供求：

一周商品房供应：※2010.5.24-5.30期间商品房供应总面积为19.72万㎡，共842套。

一周需求：※2010.5.24-5.30期间商品房成交面积5.80万㎡，环比上升16.61%，同比下降56.30%，合共582套，环比上升8.79%，同比下降56.01%。其中上周住宅成交4.92万㎡，合共466套；非住宅成交面积为8919㎡，合计116套。

一周价格：※2010.5.24-5.30期间，东莞市普通住宅均价为5914元/㎡，环比下降3.73%。  

市场存量：截至2010年5月30日，全市商品房累计可售存量为 592.40万㎡，合共72709套；其中普通住宅（洋房+公寓）可售存量为418.40万㎡，合共41367套；别墅可售存量为54.90万㎡，合共1483套。

地产工程信息：

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