2022东莞楼市业绩前三甲，我赌这三家，你呢？

2022年的东莞楼市继承着去年的余寒，近两个月来成交依然不理想，同比去年同期大幅度下跌，购房者对市场信心依然不足，横盘下东莞各大开发商为抢占市场越来越“卷”。

近来，楼市回暖信号频频传来。在政策上，有房贷放松和公积金贷款额度提高的鼓励；在新房备案价上有上扬的迹象，道滘首嘉鹭湾1号备案均价近3.2万元/㎡，石碣中洲城邦备案均价超2.9万元/㎡；还有在不少新房售楼部也可以看到客户量大增的势头。面对即将到来的小阳春，开发商们为占得先机，顺应市场不断变幻姿势。

疫情之下，东莞各大开发商并没有躺平，而是开启了线上空转模式，即线上签约，线上转款。像保利、万科、金地、新城等一众开发商线上卖房正进行得如火如荼。开发商们都如此卖力，那么今年跑在赛道最前端，有能力拼抢前三甲的都有谁呢？

多年以来，在东莞市场中万科一直都处于“龙头老大”的领先地位，自2018年至今，万科已经连续4年斩获东莞销冠称号。

2022年万科集团年会上，董事会主席郁亮发言：“今年是背水一战的一年，如何理解背水一战？就是要么死、要么活，没有中间状态。”他表示行业已经进入“黑铁时代”，万科要努力活下去、活得好。

从2018年秋 “活下去”的喊话，到2021年底“节衣缩食”的倡议，再到今年初的年会总结，不难看出万科的稳健发展路线。当前万科现金雄厚，资金链健康，但拿地越来越谨慎。

据中原数据显示，2022年1月万科被鹏瑞碾压，成交面积不足鹏瑞一半，仅5.99万㎡，环比锐减210.97%，同比下降76.53%，排名第二；2022年2月万科排名再度下降，被新世纪、碧桂园超越，沦为第三，成交面积仅1.13万㎡，环比再降32.6%，同比下降75%。

2022年开端成绩就如此不理想，万科今年还能卫冕成功吗？带着这个问号我们来盘一盘万科今年在售和有望入市的项目。

据统计，目前万科在东莞市场已经有6个项目正在销售或展开了营销动作，其中万科星城在2022年1月网签面积排行中挤进了前十；2月份有万科瑧山悦和万科卓越珑远未来之光贡献了主要业绩。

接下来，万科瑧山悦还将有新产品推出，麻涌的纯新盘万科公园里也将在3至4月份入市。

还有东城环黄旗山的豪宅项目星河城二期也有望在年内入市，这个项目是万科在联华进行债务重组后接手的项目之一，同样是万科接手联华的项目，还有御景湾8号和皇马郦宫。凭借万科对联华国际资产的深刻了解、过往丰富的重组开发经验以及强大的品牌号召力，预计星河城二期项目也将成功开发并为市场所喜爱。

据了解，星河城二期需要不少资金去弥补前期“漏洞”，利润不高，但是可以为万科创造可观的业绩。

| 星河城二期效果图

另外，将引进广东首家悦榕庄酒店的松山湖项目万科松悦花园也将在今年入市，项目附近还将建一个总占地近97万㎡的松山湖科学公园，优势规划进一步提高了该项目的吸引力。

| 悦榕庄项目概念效果图

凤岗、大岭山的2个项目都陆续完成了投资备案，建设进度有待进一步推进。

除了项目热销带来的大量业绩，万科也有不少旧改储备。据掌柜君不完全统计，2019年至今万科共中标东莞17宗旧改项目的前期服务商，合计改造面积达495.42万㎡。

市场不景气，各大房企都面临着业绩压力，走稳健路线的万科，今年还能成功卫冕吗？

2018年，保利销量排行第三；2019年落至第六；2020年回升一位到第五，业绩排第四；2021年以54.22万㎡的销量荣归第三，增幅达96.49%，业绩更是勇闯第二，增幅高达131.12%。近年来保利排名连年向上，今年会不会获得大丰收呢？

先来看看保利近两个月来的表现，据中原数据显示，2022年1月保利成交面积仅1.99万㎡，不足万科的三分之一，环比锐减117.79%，同比大幅下降869.76%，排名第七；2022年2月保利排名仍是第七，成交面积0.58万㎡，环比再降64.15%，同比下降31.48%。

若是冲击第一，后续还需努力，但是掌柜君想说：保利有这个实力。为什么呢？

看看保利2021年在东莞的表现就知道，可谓是“凶猛拿地，疯狂扩张”，在全年成功出让的32宗商住地中，有7宗被保利收入麾下，涉及清溪、桥头、望牛墩、樟木头4宗“新地王”。

这8宗地块所建项目也很值得期待，1个已经入市，2个即将开盘。

顺着这个话题盘一盘保利的项目，据统计，保利目前在莞住宅项目多达14个，其中8个项目在售，1个项目已经开放营销中心，2个项目将开放营销中心，3个项目在推进建设中。

不少业内人士预测东莞楼市小阳春将至，届时，保利3大项目相继入市，抢占一波市场资源，为年中业绩占得一波先机。在建项目后期根据市场情况卡准入市节奏，为保利业绩添一把火，冲刺第一，还是很有希望的。

碧桂园是东莞市场的常年“二哥”，自2017年获得冠军之后，从2018年至今碧桂园已经连续4年在销量亚军的位置上了，但2021年仅有销量稳住了亚军，销售金额被保利反超，滑落第三。

今年开年成绩也不乐观，1月就遭遇了销量滑铁卢，惨落第四。据中原数据显示，2022年1月碧桂园成交面积2.51万㎡，环比下降58.66%，同比大降203.03%；2022年2月碧桂园排名终于回归第二位，成交面积1.58万㎡，环比再降14.24%，同比下降59.65%。

常年与万科争第一的碧桂园，今年是否会沦落到争第二呢？

先来看看碧桂园有什么项目，据统计，目前碧桂园在东莞的住宅项目有7个，其中5个正常在售，1个货量不多，还有1个正在建设中。

今年1-2月，碧桂园松湖明珠、碧桂园云樾半岛、碧桂园瑜璟薹销量比较突出，贡献了不少业绩。

其中碧桂园云樾半岛、碧桂园瑜璟薹都是去年土拍拿地项目，都刷新了当地的楼面价。

碧桂园云樾半岛掀起了2021年的首波“价格战”，在备案价还没出的情况下就甩出了34800元/㎡的超低价，目前价格32800元/㎡起。

碧桂园瑜璟薹是茶山“地王”项目，楼面价18028元/㎡，目前均价26000元/㎡，有装修。

| 碧桂园瑜璟薹效果图

同期备案的还有“1”字头的万润中心，备案均价19556.02元/㎡，单套最低价仅16995元/㎡，比碧桂园瑜璟臺的备案价低了超8000元/㎡，两个项目直线距离仅约2公里。另外，茶山项目众多，碧桂园瑜璟薹项目附近还有嘉华嘉誉湾、莞民投和昌莞月湾和鲁能公馆等项目，竞争比较激烈，去化压力比较大。

虽然项目去化存在压力预期，但以碧桂园品牌的影响力和产品实力，依然能获取大部分购房者的心。

此外，一向争当东莞房企“领军者”的碧桂园在资金链方面也传来了向好的消息。众所周知，碧桂园负债额居高不下，仅次于恒大，高达1.76万亿，但仍有充足的资金进行投资，其负债结构远优于恒大。

据了解，碧桂园的账面流动资金多达1800多亿元，目前的有息负债仅3000多亿元，且短期有息负债额仅占了其中的27%。与此同时，碧桂园在2021年上半年的时候不仅没有出现亏损，反而还获利多达200多亿元。

多年来稳居第二的碧桂园，今年业绩走向会是如何呢？

华润在2017年首入东莞之后快速扩张，2019年成交面积就已经挤进前十，排名第八；2020年前进两名，排位第六，业绩方面已经冲上第三；到了2021年成交面积又回归第八，业绩排位第四。

据了解，去年华润在售项目仅有南城的华润万象府一个，该项目总占地面积约10.85万㎡，总建筑面积约53.93万㎡，共规划10栋高层住宅，是华润精心打造的高端项目。

该项目于2020年9月至2021年3月分5批推出，共计1272套，单栋均价从最初的40700元/㎡涨到了47087元/㎡，屡次刷新东莞房价“天花板”，即便如此，还是吸引全城疯抢，该项目凭一己之力为华润贡献了不少业绩，华润在2021年销售金额冲上第四少不了该项目的支撑。

再看2022年的前两个月，华润的成绩不是很理想，销量十强榜单中不见其身影。要想跻身2022年前三甲，后期还需大大发力。

今年华润在莞项目仍是秉持“在精不在多”原则，仅2个项目，但个个都是东莞市场上的“佼佼者”。

其一是位于东莞CBD的华润置地中心，该项目占地144071.58㎡，规划建设10栋住宅楼、5栋商业楼、2栋商业办公楼、1栋公寓，现正在建设中，预计2022年下半年入市。

| 华润置地中心效果图

根据规划，华润置地中心将建设450米高的东莞第一高楼、250米高的东莞银行总部大厦和250米高的高端服务公寓，还有华润最高端的M1档商业华润万象城。有这些配套加持，未来高档住宅的价格恐怕也压不住了。

另一位“重量级”选手是位于松山湖的华润万象汇，该项目所在区域是2018年华润以5.7亿总价拿下松山湖北站TOD商业地块，占地约4.4万㎡，总建筑面积约38万㎡，总投资超过30亿元，将有望成为华南区域规模最大的万象汇广场。

| 华润万象汇效果图

据了解，该项目是华润在东莞第一个备案动工的商业项目，根据规划，将建300米高楼，或有望成为区域性地标，预计今年9月份开业。

在华润的精心布局下，分得东莞第三大“蛋糕”是否有希望呢？

去年国字头房企扩张势态强劲，除了保利，中海也是后起之军。2021年，中海以13.24万㎡的成交面积挤进了销量前十，在众多前十房企同比下跌“一片绿”的情况下，逆势增加，增幅达13.62%；更是以50.42亿元的网签金额排名第七，增幅为23.58%。

与华润一样，2022年前两个月销量十强榜单中也不见中海的身影。要是真的冲击第三，后面还是有押宝才对。

据掌柜君统计，目前中海在售项目有石碣的中海左岸东宸和大岭山的中海松湖璟尚，即将入市项目有大朗的中海松湖云锦和道滘的中海凤凰熙岸，这两个项目地块均是当地“地王”。

据了解，中海松湖云锦地块占地77682.67㎡，中海以35.97亿元拿下，楼面价高达25999元/㎡，在现在的土拍总价榜单中排名第七，楼面价榜单中排名第二。

| 中海松湖云锦效果图

中海松湖云锦位于大朗新园二路与松佛路交汇处，处于松山湖畔东北侧，距离建设中的东莞地铁R1线大朗西站约370米。项目容积率仅2.25，规划15栋高层洋房（含2栋安居房），主推户型为96-129㎡3-4房，毛坯备案价去到38714-42585元/㎡，即将开盘。

中海凤凰熙岸地块占地67117.82㎡，海于2021年7月斥资31亿斩获，楼面价为17919元/㎡，打破了打破2020年10月嘉霖创造的16802元/㎡记录。拿地一个月后就完成备案，投资金额达45.5亿元。

| 中海凤凰熙岸效果图

中海凤凰熙岸在区位上处于城南，距离东莞CBD仅有10分钟车程，对于南城上班族而言通勤非常方便。项目共规划11栋高层住宅、6栋小高层住宅，规划产品为87-122㎡3-4房，充分考虑了城区外溢客户的居住需求，该项目入市后定能带来一波小热潮，也能给中海业绩提提气。

优质项目加持的中海，能挤进前三甲的位置吗？

在2015年，招商蛇口便开始布局东莞。到2020年，招商蛇口厚积薄发，接连推出招商雍景湾、招商雍和府以及招商雍华府三大“雍”系产品，多项目的集中销售，助力招商蛇口拿下东莞销售面积前三的优异成绩；届时，销售金额排名第六。到2021年，市场不景气加上推售项目不足，成交面积落至第七，成交金额落至第十。

2022年的前两个月，招商还是维持住了前十的尾巴，1月、2月网签面积均排名第十。据中原数据显示，2022年1月招商成交面积0.82万㎡，环比下降24.89%，同比大降168.16%；2022年2月成交面积0.41万㎡，环比再降39.45%，同比下降44.38%。

招商在莞项目主要集中在临深片区和东部片区，4个项目当中，有2个是与保利联合开发的。目前招商雍祥府、招商保利依城大观、招商雍景湾个项目在售，保利科学城时区花园正在建设中。

还有非常值得一提的就是招商的旧改，2019年至今，招商共拿下3宗旧改项目，总面积达539.26万㎡。其中常平袁山贝整村改造项目是东莞史上最大旧改，由招商与茂恒联合改造。

从招商众多联合开发项目和联合改造就可以看出，招商更倾向于合作共赢，今年招商的老搭档保利有众多项目在东莞铺开，会不会拉上招商一起拼业绩呢？招商排名还能再进一步吗？

以上6大在莞实力房企各有千秋，在东莞开疆辟土多年来都创造了不俗的业绩，2022年谁将坐上前三甲的宝座呢？我们拭目以待！

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