合富:成交量回到08年 价格整体平稳(2010年5月)

2010年“国十条”对东莞楼市产生了立竿见影的效果，楼市观望骤然变浓，成交量直线下滑。受“开发商资金宽裕”、“供应偏紧”、“买涨不买跌”等因素影响，开发商降价意愿较小，整体房价松动不明显；房产新政严重抑制购房者购房意愿，持币观望现象增多，“高首付，高利率”的购房门槛的提高促使部分购房者不得不放弃或延迟买房，新一轮市场博弈已形成，开发商和购房者的僵持已进入白热化阶段。

5月成交量下跌五至六成，基本回到08年低位水平

09年底始，在频繁的紧缩房产政策影响下，东莞楼市成交量整体趋势下降。尤其2010年4月“国十条”出台后，成交量下降趋势明显。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年5月东莞一手住宅签约面积仅约23.8万平方米，环比大幅减少47.4%，同比大幅减少62.2%，日均成交量仅73套/日，整体成交量水平基本回到2008年，即月度成交量在30万平方米/月以内（2008年东莞一手住宅月均签约面积约29.7万平方米/月，日均成交量约92套/日）。除春节月外，2010年5月东莞楼市成交量创08年10月以来20个月最低。

东莞房价主要表现为结构性小幅调整，整体以平稳为主  

东莞楼市进入2010年以来，房价呈现连续四个月下降，但更多的主要体现在结构性调整，即不同档次不同价位产品成交比重的变化带来整体价格的变化。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年5月东莞一手住宅签约均价约6556元/平方米，环比4月下降约180元/平方米，降幅约-2.7%，价格调整幅度较小。分析主要原因为：一.2010年“国十条”对高端大户产品成交影响较大，此类产品成交比重大大减少；二.新政后，东莞新盘定价较理性，开盘价格预期得到下调，且近期新盘以中低价位的普通住宅为主；三.新政后，东莞普遍楼盘成交量下滑严重，部分楼盘加大了购房促销力度，房价出现轻微松动。综合多种因素，近期东莞整体价格水平有所回落。如上图，5月6001-8000元、以及1万元以上高端产品成交比重环比4月下降较明显。合富辉煌东莞市场研究部监测全市50个主流楼盘中，5月房价环比持平的占一半，上涨的占22%，下跌的占28%，如剔除房价结构性调整因素，东莞目前的房价仍然以平稳为主。

5月或将成为供求格局分水岭 “库存低、供应紧”局面大大改观 

2010年4月始，东莞住宅新增供应开始增加，房产新政令普遍楼盘销售不理想，楼市库存逐渐增加。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，截至2010年5月东莞住宅累计供求比约为1.063：1，环比4月的1.052：1提高0.01个百分点。东莞楼市供求比经历3-4月的低位平稳后，5月开始小幅增大，或将成为东莞楼市供求格局的分水岭，即终结供求比持续减小的局面，供求比开始增大。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，截至5月底全市住宅库存面积约447万平方米，库存水平连续两个月升高。如果楼市成交长期持续低迷，供求压力将逐渐显现，开发商资金压力将增大，价格将面临下行的风险。

东莞全市及市区整体供求特征    

（一）全市住宅整体供求价   

房产新政使东莞楼市成交锐减，房价停止上涨

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年5月全市住宅供应面积约为43.9万平方米，约3513套，面积同比增加约三成，环比略增2.6%；5月全市住宅签约面积约为23.8万平米，约4117套，面积同比减少六成，环比减少近五成；5月全市住宅签约均价约6556元/平方米，同比仍上涨约15.8%，环比略降2.7%.房产新政对于东莞楼市起到了立竿见影的效果，成交量锐减，房价已缺乏上涨动力。

（二）市区住宅整体供求价     

5月市区成交以普通住宅为主 整体价格水平环比下降

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年5月东莞四城区新增住宅面积为12.9万平方米，1289套,同比增加近七成，环比减少近五成。签约面积约仅9.1万平方米，同比减少近六成，环比减少近四成。5月市区住宅签约均价约7526元/平方米，同比上涨约10.7%，环比下降约12.3%.价格环比回落的主要原因为5月成交以普通住宅为主，高端洋房及别墅产品成交比重下降。

市区连续两月当月供应量超过当月签约量 供求压力慢慢在形成

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年2-3月市区住宅新增供应量较少，仅约3万平方米，其中3月无供应。4月出现供应小高峰，供应量达24.89万平方米，为08年以来供应量第四。5月供应量有所回落至平常水平。从供求角度来看，市区连续两月当月供应量超过当月签约量，如长此以往，供求压力慢慢形成。5月市区住宅均价环比下降，基本处于09年9-11月水平。