星彦:东莞楼市受政策影响持续观望(2010年5月)

第一部分：产经要闻

热点透视——

热点：5月10日存款准备金率再次上调0.5%

事件回放：自10日上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

星彦评论：这是央行今年第三次上调存款准备金率，调整后，大中型商业银行存款准备金率达到17%的高点。央行进一步收缩资金的流动性的，正在对防止通胀正准备，同时，上调准备金率也减缓了加息的预期。

宏观指标分析——

1、统计局：4月份CPI上涨2.8%

4月我国居民消费价格CPI同比上涨2.8%。工业品出厂价格同比上涨6.8%（上年同月为下降6.6%），涨幅环比扩大0.9个百分点。

2、70个大中城市房价同比上涨12.8%

2010年4月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.8%，其中新建住宅销售价格同比上涨15.4%，商品住宅销售价格上涨17.3%。

3、央行：4月份人民币新增贷款7740亿元

本外币贷款增加8093亿元，其中，人民币贷款增加7740亿元，外币贷款增加52亿美元。

4、4月全国楼市价涨量跌 国房景气指数释放转折信号

4月份，全国房地产开发景气指数为105.66，比3月份回落0.23点，比去年同期提高10.9点。这是国房景气指数自去年4月份以来的首次回落，虽然105.66仍处于100点以上的景气区间，但连续12个月上涨后的首次回落依旧释放出强烈的市场调整信号。

5、5月10日存款准备金率再次上调0.5%

据新华社电中国人民银行2日宣布，决定自10日上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。这是央行今年第三次上调存款准备金率，调整后，大中型商业银行存款准备金率达到17%的高点。

要闻综述——

调控严厉程度超市场预期 后续政策可能视成效而动

新“国十条”充分体现了政府挤压房价泡沫的决心，成为楼市预期改变的风向标。近期北京等城市楼市调控细则，调控严厉程度也超出市场预期，击碎了开发商对调控政策落实可能打折扣侥幸心理。更重要的是，房地产调控政策并未出尽的预期仍较强烈，这将持续地对高房价施压。

万科、中海、碧桂园等十大开发商回应恒大降价

2008年，万科曾在国内房地产市场带头掀起降价大潮。这次恒大降价是否会引起各开发商的争相跟进？未来价格大战如果爆发，哪些知名开发商最有可能率先应战？5月6日，《每日经济新闻》记者对10家全国性房地产开发企业进行了采访。采访结果表明，大多数全国性开发商目前对降价的口径十分谨慎，但从目前企业的资金情况和此次的表态来看，购房者热盼开发商们短期内出现类似2008年集体跟风的愿望有可能会落空。

房产保有税传闻一日三扰市场 时机或不成熟

上海拟开征住房保有税，且“基本方案已经确定”。对此，上海市住房保障和房屋管理局当天下午发表声明称，如果有关部门正在做一些研究，也完全属于正常。在房产保有阶段征税，要经国家层面定，地方应贯彻执行好。“房管部门虽不是税收征管的主管部门，但如果政策出台，我们会积极配合贯彻落实好。”

住建部:国务院10号文件后 房价已得到初步遏制

5日15时，住房城乡建设部副部长齐骥接受中国政府网专访，就“坚决遏制部分城市房价过快上涨，促进民生改善和经济发展”进行现场解读并回答网民提问。齐骥表示，去年下半年以来，随着房地产市场的回升，部分城市出现了房价过快上涨等问题，党中央、国务院非常重视，作出了一系列部署和安排。今年1月初，国务院办公厅印发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，也就是4号文件。4号文件下发以后，对稳定各地房地产市场起到了一定的作用。4月14日，国务院常务会议通过了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，即国发2010年10号文件。目前各地正在积极贯彻这个文件。从近期的市场反馈情况看，在各地贯彻国务院10号文件过程中，一些城市商品住房价格过快上涨的势头得到了遏制，社会普遍反应积极。

78家央企退出房地产业进程缓慢 仅7家挂牌转让

中国指数研究院13日发布的一份最新报告显示，截至目前，78家央企中在产权交易所挂牌转让资产的仅有7家，房地产业务转让还没有形成态势，体量较小，退出进程缓慢。报告称，要使非主营业务的央企真正退出房地产领域，除了国资委的表态之外，还应有更高层次的政策出台。

新政"满月" 一线城市楼市回归理性

4月14日，国务院常务会议研究出台房地产调控新政策，拉开了新一轮楼市调控序幕。如今房地产调控“满月”。令人欣喜的是，无论是新房、二手房量价齐跌，还是土地市场“高价地”遁形，整个房地产业开始理性回归。

国税总局：地方无权出台房产税

国家税务总局新闻处处长牛新文5月17日做出上述表示。此外，该官员还表示：房产税解释权也不归地方，对现有税种征收范围的重新解释，是中央的权力。国家税务总局的这一表态，明确了近来关于房产税的种种争议。

国土部：土地督察将加强批后监管

日前，从国土资源部获悉，国家土地督察上海局经过对浙江五市的土地例行摸底，发现一些地方政府违反国家土地储备有关规定，违规设立土地融资平台，一系统风险逐渐显现出来。国土部对此表示，将遏制土地利用中的违法行为和短期行为，加强土地批后监管。

城建规划——

莞财政40亿元银行贷款 专项用于镇街统筹土地

镇街在实施土地统筹过程中如果有资金困难，可向市财政申请借款。记者昨日从市国土资源局获悉，目前，市土地储备中心配合市财政局已取得约40亿元的银行授信额度，以专项用于支持镇街统筹土地，并计划将库存的部分零星土地向相关镇街移交，以集约开发利用土地，提高土地的开发利用效益。

石排:村组售物业等收入将纳入土地款专户

村组集体因出售及被征收（拆迁）物业所取得的收入，是一笔不小的款项，而对该如何管理和使用这些款项以前没有相关规定。日前，石排出台措施，规定2010年4月30日后因出售及被征收（拆迁）物业收到的所有款项必须存入土地款专户，并且只能用于生产性建设项目等七种范围内，使用这些款项。

万江："钢铁MALL"列入市重点工程

我市8日召开城镇片督导工作现场会，发改、国土、建设、规划等部门和城镇片6镇街负责人就19个讨论事项进行了讨论。市委常委、常务副市长冷晓明当场拍板，将万江“钢铁MALL”和南城初级中学列入市重点工程，并将南城高盛科技园、南城千亩高新技术产业园和东莞雀巢有限公司扩建项目有前提地纳入建设“绿色通道”。副市长邓志广也出席了会议。

横岭新村9月底拆迁 为黄旗山城市公园腾空间

东城横岭新村征地拆迁已成定局。记者从前日召开的有关立新横岭村征地拆迁及安置房选址建设问题协调会上获悉，为了全力支持市属重点工程黄旗山城市公园建设，东城街道办表示，争取按照市委市政府的要求8月底完成安置工作，9月底全面拆除横岭新村。

松山湖赴京引资92亿元

松山湖连续三年赴京推介，每次均呈现新面貌、带来新惊喜、传递新变化。4月14日，由东莞市人民政府主办，各中央、省、市单位协办的东莞松山湖科技产业园区2010北京推介会在钓鱼台国宾馆隆重举行，来自北京地区政界、科技界、企业界的嘉宾600余人汇聚一堂。推介会上，松山湖管委会与正大集团、清园创投、在线通数据网络、赛保尔生物药业、海洋王照明、创维移动通信、金杜律师事务所、盈达科技、舒心投资、北京印信通电子印章安全认证中心、盛富创投、华尊科技、中国动漫作品版权服务平台、慧聪网等签订33宗项目，总投资额达92亿元人民币。

常平“三旧”改造规划初稿完成 4年改造8029亩

从常平镇获悉，该镇“三旧”改造专项规划编制初稿已经完成，日前该初稿已报送市规划局接受审核。按照该初稿，该镇拟在2010年~2014年4年内改造59个地块，总规模达8029亩。其中2010年参加改造的地块规模为1476亩，涉及金美、板石、土塘等16个村。

凤岗“一河两岸”路网年底贯通 全长7.5公里

“一河两岸”工程作为东莞市凤岗镇城市建设的重点项目，今年又将取得新进展。目前，沿河南北两岸全长7.5公里的路网工程已完成大半，预计到年底全部贯通。

R2线有望从石龙火车新站向东延伸 连接埔田片七镇

我市今年将重新对快速轨道交通线网规划进行调整修编，轻轨R2线有可能会延伸至埔田片，贯通茶山、石排、企石、横沥、桥头、东坑、常平等埔田片7个镇

6月东莞8幅商住地入市

从东莞市国土资源局网站了解到，6月份共有8幅商住地、3幅商业金融地入市，商住地面积近20万平米。其中面积最大的土地编号2010G042，达65982平米，位于黄江镇龙见田村。同时，石排、凤岗、塘厦单幅出让土地面积均超过2万平米。

政策动向——

广州出台楼市调控细则

在国务院楼市调控新政实施一个多月之后，广州于21日分别公布了楼市调控细则。广州楼市调控细则共八大方面24条，主要内容是：增加住房建设用地供应规模，调整供应结构和布局；加快保障性住房建设和分配，切实解决低收入家庭住房困难；加大市场监督力度，维护房地产市场良好秩序等。

重庆出台楼市调控细则

重庆楼市调控细则在“构建多层次住房供应体系、实施差别化引导政策、引导房地产企业合理发展、强化房地产市场监管”等四大方面提出10条具体措施。重庆严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地，并将高档住房土地增值税预征率上调到2%。重庆还对住房消费实施差别化引导政策。鼓励普通商品住房消费，普通商品住房（含二手住房）交易契税按1%征收，住房交易手续费减半收取。高档住房交易契税按3%征收。重庆楼市调控细则没有对贷款购买第三套及以上住房叫停，而是执行贷款首付款比例和贷款利率大幅度提高的信贷政策，不过，并没有明确具体的首付比例和利率上浮的幅度。该细则提出“酝酿对个人房产收益征税”。

发改委否认出台严厉政策

实际上,这则所谓的“发改委版楼市新政”就是“十二五”规划中关于房地产行业的专项规划,其中的确包括土地制度、商品房供应、保障性住房建设等。根据程序,房地产行业的专项规划是“十二五”规划在明年全国人大会上通过后才能出台。时间应该是明年的下半年。

各地出台楼市补充细则 惩治捂盘惜售等违规行为

北京、福州、济南出台楼市补充细则调控房价，惩治捂盘惜售等违规行为。福州出台五条楼市调控细则，其中，对于开发商捂盘惜售等现象做了严格规定，加快已批未建、已建未售的普通商品住房项目建设，对于超出合同约定动工开发日期满一年未动工的，责令限期动工、竣工等。

住建部与地方政府签订 2010年住房保障责任书

住房城乡建设部昨日与各省、自治区、直辖市人民政府以及新疆生产建设兵团签订2010年住房保障工作目标责任书，要求确保完成2010年工作任务。按要求，2010年全国共建设各类保障性住房和棚户区改造住房580万套，改造农村危房120万户，均比去年有较大幅度增加。

国务院：补偿不到位不强拆 补偿标准下月公布

国务院办公厅日前下发《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》，要求尚未按照有关规定公布新的征地补偿标准的省区市，必须于2010年6月底前公布实施。国务院办公厅日前下发《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》，要求尚未按照有关规定公布新的征地补偿标准的省区市，必须于2010年6月底前公布实施。根据通知，各地不能强行实施征地，对于群众提出合理要求，必须妥善予以解决。

国家税务总局发布"升级版"土地增值税清算细则

业内人士普遍认为，随着调控效果的逐步显现，近期，“国十条”规定的重要配套措施（二套房认定标准、房企融资门槛等）或将陆续出台。5月26日，国家税务总局发文强调，要求各地规范土地增值税清算，对土地增值税清算的各种情况，在技术上进行明确。这是自2007年2月强调规范土地增值税清算以来，国税总局再次出手予以规范。这也是在“国十条”提议后，税总出台的重要配套文件。

第二部分：土地市场分析

一、土地新增供应分析

本月新增土地78.74万㎡，成交土地35.27万㎡

据东莞市国土资源局公布的土地交易数据显示，2010年5月份东莞全市新增土地26宗，总供应面积约78.74万㎡，相比4月急剧增加。其中8宗商服用地，10宗工业用地，7宗科研设计用地，1宗加油站用地。本月公布的8宗商服地块总面积仅22万㎡，同比09年上升了507.14%，而且供应集中在镇区，主城区仍无商地可供，其中万江区将有1块商业金融用块在6月进行拍卖。

2010年5月份土地供应明细

二、2010年5月份土地交易情况（万元）

2010年5月，全市共15宗出让地块成交，其中有5宗商服用地， 2宗工业用地以及8宗科研设计用地,1宗商服用地流拍。本月土地共成交面积约35.26万㎡，环比上月上升57%。

第三部分：商品房新增供应分析

一、总体供应特征

2010年5月东莞全市商品房新增供应面积61.80万㎡，环比上升95.23%。

5月份新增商品房供应总体情况：

根据东莞星彦地产市场研究部监测结果显示， 2010年5月份商品房新增供应面积为61.80万平米，环比上月上升95.23%，同比上升66.99%。其中住宅新增供应面积为45.3万平米，共4890套。新增供应住宅套均面积为92.7㎡，环比上月下降17.7%。

二、2009-2010年新增供应月度走势图

在经历前三个月的萎缩后，5月新增供应加大，这主要也是因接下来将是销售季节的原因，供应量加大的同时我们也看到销售量还是处在下降通道中，因此后期的销售压力比较大。

三、5月份新增供应南城区居首，全市共有25个楼盘有供应

2010年5月份全市共有25个楼盘项目有新增供应，东城本月新增供应面积10.37万㎡，居各镇区新增之首，共1203套。而厚街只有汇景豪庭中央华府一个项目新增供应，体量达到6.4万㎡，共计607套。

四、2010年5月份新增商品房供应物业类型情况

5月份东莞全市各类型商品房供应较上月均有上涨，无论哪个物业类型都比4月有明显的上涨，而且本月办公供应比较集中的释放出来。

五、5月份普通住宅新增供应面积区间分布情况：

从以上统计图表可以看出，中等面积户型投放活跃，60-120㎡之间的住宅供应仍是占大半份额，180-400㎡区间高端住宅的新增同比上月有所减弱。

六、5月份住宅新增供应户型结构情况（按面积计算）：

据东莞星彦市场研究部监测数据显示，5月份新增的普通住宅主要还是以两、三房为主，同时最近二个月来三房和二房的供应一直保持在相当高位的水平上。

七、新增楼盘详情：

第四部分：商品房成交分析

一、东莞全市5月商品房成交总体情况

商品房成交2947套，面积共计26.75万㎡；

本月住宅成交均价为5738元/㎡。

根据东莞市房产管理局显示，2010年5月东莞市商品房总成交面积为26.75万㎡，成交套数2947套，成交面积环比4月份下降50.00%，同比去年下降59.98%。其中，住宅成交面积约为23.35万㎡，成交套数2203套,成交面积环比下降51.88%，同比去年下降63.02%。非住宅成交面积为3.4万㎡，成交套数为774套，成交面积环比下降31.62%，同比下降8.34%。

二、2008年1月-2010年5月度普通房价变动率

住宅成交价格月度走势

5月份的东莞市场相比4月成交面积有所降低，成交价格也有所降低，价格为5738元/㎡。

三、区域成交情况

2010年5月，东莞全市共32个行政区域显示签约备案，本月东莞商品房总成交面积约26.75万㎡，共成交套数为2947套，本月望洪梅镇只有1套成交记录，望牛墩没有成交记录。

四、东莞前十名楼盘销售明细

从星彦市场数据显示：2010年5月，东莞市活跃成交的楼盘排行中（以成交套数排名）排名第一的金田花园，本月售出112套。排名第二的星河传说，本月售出102套。东江豪门100套的销量排名第三。

第五部分：营销动态回顾

五月个盘营销动态事件回顾

第六部分：楼市小结

2010年5月份商品房新增供应面积为61.80万平米，环比上月上升95.23%，同比上升66.99%。其中住宅新增供应面积为45.3万平米，共4890套。新增供应住宅套均面积为92.7㎡，环比上月下降17.7%。2010年5月份全市共有25个楼盘项目有新增供应，东城本月新增供应面积10.37万㎡，居各镇区新增之首，共1203套。而厚街只有汇景豪庭中央华府一个项目新增供应，体量达到6.4万㎡，共计607套。

根据东莞市房产管理局显示，2010年5月东莞市商品房总成交面积为26.75万㎡，成交套数2947套，成交面积环比4月份下降50.00%，同比去年下降59.98%。其中，住宅成交面积约为23.35万㎡，成交套数2203套,成交面积环比下降51.88%，同比去年下降63.02%。非住宅成交面积为3.4万㎡，成交套数为774套，成交面积环比下降31.62%，同比下降8.34%。

2010年5月份东莞全市新增土地26宗，总供应面积约78.74万㎡，相比4月急剧增加。其中8宗商服用地，10宗工业用地，7宗科研设计用地，1宗加油站用地。本月公布的8宗商服地块总面积仅22万㎡，同比09年上升了507.14%，而且供应集中在镇区，主城区仍无商地可供，其中万江区将有1块商业金融用块在6月进行拍卖。目前受政策的影响，市场商服土地供应量还是一直处在低位区，交投活跃程度不够大家都观望接下来的政策走势。