中原：东莞楼市成交全面回落 土地市场持续低迷

报告提要：

5月份东莞土地市场供应总量偏少，但商住地块宗数有所上升；商住用地成交集中在三线镇区，以成交底价为主，个别区域再现流拍。6月份万江、长安、塘厦等区域，虽然有些商住、商业地块上市，但在楼市前景不明朗的情况之下，开发商拿地热情普遍平抑，预计大部分开发商参与土地市场偏谨慎、理性。

5月份新建商品房供应持续放量，城区供应明显放缓，镇区以大盘、新盘供应为主，供应大幅放量。商业物业供应旺盛，住宅供应环比降幅较大。新政后市场主推中小户型，大户型洋房、别墅供应明显放缓。市场可售存量为591.66㎡平米，走出低谷并触底回升，供需拐点已经显现。新开工方面，大盘开发启动，5月新开工面积达91.74万㎡，加大了明年上半年供应压力。

5月份东莞市场观望氛围加剧，成交全面回落，成交总面积为27.08万㎡，环比下降39.45%，同比下降58.69%；成交总金额为20.50亿元，环比下降41.28%，同比下降49.64%； 5月份4成在售项目“零成交”，周成交在3套以下项目大幅增加，开发商压力剧增。八成区域全线飘绿，企石、沙田等区域逆势飘红；城区成交比重环比上升，镇区新盘成交表现突出；商业物业供需两旺，住宅市场持续低迷；新盘上市定价符合市场预期，成为成交的主力军。刚性需求接力市场供应，改善型需求减缓入市。

5月普通住宅加权价格为6254元/㎡，环比基本持平；简单算术平均价6357元/㎡，环比降6.64%。由于5月份以来成交持续低迷，部分开发商处于出货回笼资金的考虑，营销力度有所加大，促销优惠有所升温，营销招数也越来越多，特价房成交普遍，促使整体成交均价有较为明显的下降，价格松动迹象明显；但从加权均价来分析，环比4月基本持平，反映的是主流的楼盘价格基本维持平稳，呈现滞涨态势。区域房价出现分化，整体成交均价出现回调，镇区调整幅度为13.08%，城区调整幅度为8.94%。

另外，从发展商的销售业绩去看，受新政持续影响，5月份开发商业绩整体出现下滑，从成交前十名来看，价格坚挺或平稳的开发商，业绩出现了不同幅度的下滑；而新盘上市定价相对理性，销售业绩相对可观；而部分开发商价格出现调整，调整幅度近15%，销售业绩增幅明显。

展望后市，土地市场持续低迷，区域成交或出现分化。二手成交量持续走低，“收不抵支”，小中介关门潮初现。成交持续走低，部分开发商酝酿明降促销，但由于目前仍处于市场观望期，同时销售淡季即将来临，预期明降后成交结果也不会太乐观。因此多数开发商更多的精力投入在品牌、品质、服务的提升，以及配套的建设、维护好市场人气和加强口碑传播。

一、 土地市场分析

1、 土地供应分析

土地供应总量偏少，但商住地块宗数有所上升。

2010年5月东莞市国土资源局挂牌上市19宗土地，总面积24.16万㎡，其中有7宗商住用地，面积总计9.82万㎡；11宗工业用地，占地13.67万㎡；其中有5宗土地以挂牌转让方式进行交易。本月正值楼市新政影响的深入期，整体土地供应明显偏少，在商住用地方面，虽然也有7块商住用地开始挂牌，但唯一的亮点就是万江与长安的小幅地块，都位于比较好的位置。

2010年5月东莞挂牌上市土地情况一览：

2、 土地交易分析

商住用地成交集中在三线镇区，以成交底价为主，个别区域再现流拍。

2010年5月东莞市成交18宗土地，其中5宗为商住用地，成交面积为7.80万㎡，成交金额1.34亿元；此外，工业用地成交11宗，总面积27.84万㎡，成交总金额1.03亿元。本月土地市场非常平淡，除了楼市大环境发生改变之外，另一个重要原因则是5月没有优质的商住用地拍卖，所以商住用地都是被唯一的开发商以底价收入囊中；此外，位于中堂镇东泊村的商住地块遭遇流拍，也在预料中的大几率事件。

2010年5月土地挂牌交易情况如下：

3、 商住用地成交量价走势分析

商住用地底价成交为主流，个别地块遭遇流拍。

5月，东莞市成交5宗为商住用地1宗流拍，大部分以底价成交，其中2010G028清溪镇土桥村地块，被东莞市翡翠半岛房地产开发有限公司以710元/㎡的底价买下；2010G030东坑镇黄屋村地块，被东莞市金达房地产开发有限公司以1047元/㎡收入囊中；此外，茶山镇横江村3地块，被私人名义拿下。由此可见近期东莞商住用地市场，大部分以底价成交，其中个别地块无人问津、遭遇流拍。

供需小结：2010年5月，东莞土地市场与楼市一样陷入沉寂，显得十分平淡，无论是整体供应规模，还是商住用地成交都难以激起人们的兴致，显然在5月楼市新政影响逐渐深入的情况下，未来一段时期都难有所改观。

4、 后市展望：

6月虽然有部分优质地块上市，但土地市场将更加分化。

6月份，正是进入传统意义上的楼市淡季，再加上 “新国十一条”新政的持续打压，东莞楼市成交仍将低迷一段时间，各大房地产开发商都把精力放在如何促销出货上面，此时土地市场的吸引力明显要减弱不少，即使是在万江、长安、塘厦等区域，即将有不错的商住、商业地块上市，但在楼市前景不明朗的情况之下，开发商即使参加竞拍也有所顾虑，所以相信部分优质地块顺利成交，价格也会呈现比较理性，而部分偏远镇区的地块则很有可能流拍。

6月挂牌交易的商住、商业用地一览：

 

二、 新增供应状况

新增供应持续放量，5月全市新增商品房供应61.37万㎡，环比上升26.17%。

据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2010年5月全市共有23个项目有新增供应（如下图），总供应面积为61.37万㎡，环比上升26.17%，同比上升56.60%，新增供应自2月份以来持续放量回升.这其中有以下几个方面的原因：一方面是传统“五一”旺销效应的引导，部分开发商积极推货抢占先机，新盘和加推项目集中上市；二是很多新盘在五月份才能达到预售条件；三是受新政影响，投资客大多数转向商业地产，使得商业物业供应放量剧增。

5月份新增供应中住宅供应面积为44.15万㎡，供应套数为4700套；新增供应普通住宅共15个项目：汇景•中央华府、东江豪门、富通•天邑湾、新世纪•江畔湾花园、佳兆业•中央豪门二期等；别墅的供应3个项目：东江豪门、江南第一城二期、卓越•蔚蓝城邦；非住宅中商业物业供应放量明显，其中商铺供应达到了12.33万平米，这些供应量多的项目有：东城中心、东方威尼斯广场、万科城五期、益田•大运城邦一期、翠湖豪苑二期、上东国际二期等。

附图：2010年5月份新增供应项目分布图：

附表：2010年5月份全市商品房新增供应项目一览：

城区供应明显放缓，镇区以大盘、新盘供应为主，供应大幅放量。

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从供应区域看，2010年5月商品房新增供应中城区总共供应为28.22万㎡，占总体量的45.98%，环比大幅下降；镇区的新增供应面积为33.15万㎡，按面积计算占全市的供应比例为54.02%，其中城区供应项目有：东城中心、东方威尼斯广场、富通•天邑湾、江南第一城二期等，镇区主要供应的项目有：东江豪门、汇景•中央华府、新世纪•江畔湾花园、益田•大运城邦一期、佳兆业•中央豪门二期等，从供应物业类型来看，城区商铺供应较多，主要集中在东城中心、东方威尼斯广场等项目。

商业物业供应旺盛，住宅供应环比降幅较大。

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从供应结构上看，2010年5月东莞新增供应洋房占主导，但环比下滑了11.55%，总供应量为38.38万㎡，供应套数为4080套，供应的主要项目有：汇景•中央华府、东江豪门、富通•天邑湾、新世纪•江畔湾花园等，这些供应量较多的项目基本上是五一后新开盘项目，因此在一定程度上也满足了部分累积已久的刚性需求；别墅总供应面积为2.37万㎡，共76套，面积环比下降55.37%；公寓供应仅益田•大运城邦一期一个项目，供应面积为3.40万平米，共544套，环比4月基本持平，后市公寓供应以镇区为主，城区供应呈现一种供应偏紧局面。5月份非住宅中的商铺、车库、写字楼供应环比大幅增加，这主要是受新政对住宅市场影响很大，对商业地产影响非常小，因此很多投资者转向商业地产，开发商顺势推货，使得供应出现一波“小高峰”，主要供应项目有：东城中心、东方威尼斯广场、天骄峰景二期、骏豪商务中心、景湖名郡。

中小户型为新政后主推产品，大户型洋房、别墅供应明显放缓。

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从户型面积上看，受新政影响，2010年5月东莞新增住宅供应中刚性需求的中小户型供应为市场的主流产品，占总量的45%，其中 81-100平米的中等户型供应增幅明显，其中90平米以下户型为推货重点，这是由于许多银行在二套界定及首付成数和利率大小都是以90平米为分界线，再加上这些产品都有赠送空间，可以改造城紧凑小三房，因此是刚性市场上最抢手的产品。而大户型由于市场观望情绪严重，改善性需求入市步伐明显放缓，因此开发商推货量也随之减少，别墅供应在五月份也较稀少，这是由于别墅项目在五月份成交也不理想，开发商推货谨慎，因此更多的是消化存量。

三、 库存供应状况

商品房可售存量为591.66㎡平米，走出低谷并触底回升。

根据东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，截至2010年5月31日东莞商品房的累积可售存量为591.66万㎡，环比4月份上升5.86%，这主要是由于5月份商品房新增供应放量，但市场人气不足，消化速度明显放缓，使得可售存量触底回升，累积销售量和可售存量组成的喇叭口也会逐步缩小。随着竣工项目陆续上市，价格依然高位运行，在政策的调控影响下，成交预计比较平抑或下滑，使得存量触底回升，供需拐点显现，如果接下来成交仍不乐观，新项目在九月份也会预热上市，加上在售的项目的加推，预计九十月份市场供需矛盾加剧，届时的竞争也很激烈，销售压力也会增加，价格优惠也有所增多。

目前东莞住宅存量为472.70万㎡，环比上升4.72%，共42790套；其中洋房存量为383.19万㎡，环比上升5.45%，共35493套；公寓存量35.68万㎡，环比上升7.43%，共5879套；别墅存量53.83万㎡，环比下降1.77%，共1418套。

2010年5月东莞商品房各物业类型可售存量变化：

四、 潜在供应状况

大盘项目启动，5月新开工面积达91.74万㎡，加大了明年上半年供应压力。

据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2010年5月全市商品房新开工面积91.74万㎡，环比4月份上升16.67%。新开工的项目共有11个分别是：森林湖五期、御花苑天珑湾、葡萄庄园、新世纪花园、星城国际花园二期、滨江公馆二期等项目。新开工面积自2月份开始触底回升，从2月份的37.82万平米到五月份的91.74万平米，增幅达142.59%，随着开工面积大幅放量，后市新政供应也会相应的增多，这些项目预计将在年底或明年上半年上市，届时供应压力相对加大。

附表：新开工项目明细表（单位：㎡）

五、 市场成交状况

5月东莞市场观望氛围加剧，成交全面回落，成交总面积为27.08万㎡。

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，2010年5月东莞共有184个项目有商品房成交，成交面积为27.08万㎡，环比下降39.45%，同比下降58.69%；成交总金额为20.50亿元，环比下降41.28%，同比下降49.64%；其中商品住宅成交23.33万㎡，环比下降41.38%，成交金额为15.97亿元，环比下降46.57%，共成交2232套，环比下降42.67%。

新政调控持续推进，一线城市全线下挫；东莞成交持续低迷，价格有所回调。

五月对于整个房地产行业来说是一个收获的季节，但随着房地产调控的推进，楼市“红五月”不再。在过去的5月份里，京沪广深等一线城市，楼市成交同比环比均出现大跳水，房价也出现松动。而东莞虽也受到影响，但由于五一后新盘、刚性盘上市较多，刚性盘成为市场成交主力，其他项目分别都有不同幅度下滑，买卖双方博弈进一步加剧，成交量持续低迷，买卖双方议价空间增加，个盘价格松动明显。

北京：截至5月30日，北京市商品住房期房签约量为5587套，日签约量为186套，较4月的348套大幅下降46.6%。更令人关注的是，如果剔除经济适用房、限价房等保障性住房，5月份北京商品住房期房签约量仅3357套，日均仅108套，环比降幅接近70%。

上海：5月上海商品住宅累计成交面积为30万平方米，比4月大幅萎缩70%；截至30日，5月上海商品住宅成交套数为2471套，预计全月在2550套左右，比4月的8461套降幅近70%。

深圳：5月新房成交量为10.92万平方米，比4月的29.12万平方米下降62%，比去年5月更是下降86%。尽管成交量继续下挫，但是价格依旧坚挺，5月深圳新房均价为20342元/平方米，环比微降1%。

广州：5月当地一手房网上签约量环比4月出现超过30%的跌幅，均价也微跌5.6%。

2010年5月东莞市商品房成交总体情况：

2010年5月东莞楼市整体活跃度较低，成交量低位运行，整个5月份住宅成交了23.33万㎡，环比下降41.38%。这主要有以下几方面原因：一是4.17楼市调控持续推进，购房者心理影响较深，买卖双方陷入观望；二是新政与地方细则叠加互动，各地成交报道不容乐观，置业者对楼市价格下跌的预期与日俱增，成交大幅萎缩，再次歩入“冰点”；三是房价大范围、明显松动没有，现场来访量稀少，成交氛围不足；而2009年5月是楼市“红五月”的时期，市场供需两旺，同时我们也发现，五月分成交有点类似08年初的形势，存量触底回升，成交量下滑，部分开发商价格也有所松动。

5月整体成交下降，周成交在3套以下项目大幅增加，开发商压力剧增。

从东莞中原研究部监测数据可以看出：新政后，市场观望情绪越来越浓厚，很多人都在等楼盘降价，暂时不出手，但市场给人的感觉好像没有明显的降价趋势，买卖双方进入一个僵持阶段，从而导致楼盘的成交量明显下滑，整体市场一度走向低迷。成交项目在3套以下的项目从新政前的40%多增加到5月最后一周的60%多并呈上升态势；而成交在3-10套项目数逐步减少，成交在10套以上的项目在新政后成交量也有所下跌，但是由于在五一期间，有不少新项目上市及前期一直出货良好的项目的支撑，预计后市呈平稳趋势。每周成交量在1套左右，甚至无成交记录，对于开发商来说很不利，因此卖方是处于急于出货状态并且很想通过各种方式打破这种僵局，买方是处于观望状态但优势明显占上方，因此在开发商优惠价格基本符合心里价位时，买方出手还是较适合的。

5月份4成在售项目“零成交”，出货压力随之加剧。

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，5月份住宅在售项目数共344个，其中成交项目有196个，“零成交”项目148个，占43.02%，环比四月份增加8.03%，整体成交也是创今年以来“第二底”；成交的走低，市场积压的货量触底回升，出货压力随之增大，若市场成交继续低迷，零成交数目会有加大趋势。

城区成交比重环比上升，镇区新盘成交表现突出。

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从城镇区域普通住宅成交情况来看，城区总成交面积为10.04万㎡，占总量的46.37%；镇区成交总面积为11.62万㎡，占总体的53.63%。城区整体成交环比上月小幅上升。主要是因为5月份城区前期在售的项目加推及新项目的上市，对接了部分刚性需求，这些项目有：帕萨迪纳、万科•金域华府、上东国际二期、景湖时代城、中信•凯旋国际花园二期、香树丽舍等，这些项目多处于中心区域，交通便利、品牌开发商产品等因素，因此成交也不错。而镇区在5月份整体表现平淡，成交的主力集中在新上市项目，个盘成交表现非常突出并对区域贡献很大，这些项目有：东江豪门、汇景•中央华府、丹缇轩等，其中企石的东江豪门以103套的签约量占据了镇区普通住宅头把交椅。

八成区域全线飘绿，企石、沙田等区域逆势飘红。

从各区域成交情况来看， 5月份，东莞成交的31个区域中有6个区域全线飘红，25个区域全线飘绿，其中南城仍以6.33万㎡，位居全市各区镇榜首，环比4月份下降近40%；紧跟其后的是：东城、厚街、常平、万江等区域，整体来看成交不容乐观；但个别区域如：企石、沙田、樟木头等有新项目上市，因此市场在沉静一段时间后再次逆势发力，在五月份取得比较好的成绩。

附表：各区域成交面积环比增长情况（单位：㎡）

商业物业供需两旺，住宅市场持续低迷。

根据东莞中原地产研究中心统计数据显示， 2010年5月东莞商品房成交中，以洋房成交为主，占整体比重环比有所下滑；而别墅的成交表现一般，由新政前周均成交30多套到新政后的10多套，下降了近33%；公寓的在售项目不多，许多项目处于尾货期，因此整体成交平淡，但部分项目如：帕萨迪纳、天诚国际、鼎峰•品筑在本月成交表现良好，其中个盘出于出货策略原因，价格有所松动，但是整体仍较平稳。新政调控持续推进，住宅市场一片静悄悄，商业地产持续活跃，许多投资客从住宅市场转移到商业地产，开发商顺应市场需求加推商业物业，使得商业物业供需两旺。

刚性需求接力市场供应，改善型需求减缓入市。

根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，2010年5月普通住宅成交中， 60-80㎡的中小户型成交比重比上月增幅明显（其中有受合拼户型的影响），这主要是累积已久的刚性需求接力了5月份新上市的刚性盘，而其他在售小盘、尾盘项目价格有所松动，成交比较理想；100-140㎡中偏大户型成交环比也分别有不同幅度上升，这些成交量较多的项目主要是些一期成交很好，二期产品通过朋友介绍或口碑传播，再加上园林、周边配套等各方面因素都成熟起来了，因此成交也取得比较好的成绩。而160㎡及以上的超大户型的高档洋房或豪宅项目成交也不错，这主要是在五一期间，开发商推广力度加大，市场成交氛围维持良好，像松山湖这些区域，拥有稀缺的自然和山水资源，这部分购房客户相对来说资金实力很强，他们主要是关注居住的舒适度和身份的象征及其他因素，因此政策对于他们影响比较有限。

六、 市场价格状况

5月普通住宅加权价格为6254元/㎡，环比基本持平；简单算术平均价6357元/㎡，环比降6.64%。

2010年5月东莞各物业商品房成交均价情况（单位：元/㎡）：

东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，2010年5月东莞市商品房均价为7572元/㎡，环比下降3.00%，同比上升21.95%；商品住宅均价为6843元/㎡，环比下降8.87%，同比上涨12.53%；其中普通住宅均价为6357元/㎡，环比下降6.64%，同比上涨17.37%；洋房均价为6359元/㎡，环比下降6.42%，同比上升17.89%；公寓均价为6331元/㎡，环比下降9.78%，同比上升12.65%；别墅均价为13154元/㎡，环比下降10.14%，同比上升4.11%。

5月份全市商品房价格中除商铺外，其它物业成交均价环比全线飘绿，这主要是由于5月份以来成交持续低迷，周成交量在5万平米左右徘徊，部分开发商处于出货回笼资金的考虑，营销力度有所加大，促销优惠有所升温，营销招数也越来越多，特价房成交普遍，促使整体成交均价有较为明显的下降，价格松动迹象明显；但从加权均价来分析，环比4月基本持平，反映的是主流的楼盘价格基本维持平稳，呈现滞涨态势。

成交量全面下跌，价格有所松动。

量价结合分析，从成交量看，受4.17新政影响，成交量逐步降低，上门量急剧下滑，成交氛围严重不足，买卖双方观望情绪加剧；普通住宅仅成交21.66万㎡，共2183套；从价格分析，整体价格出现松动，成交加权均价为6357元/㎡，环比下降6.64%；而从周成交均价走势看，从月初的6230元/㎡到最后一周的5914元/㎡，调整幅度为5.07%，个盘价格松动更加明显，市场营销方式眼花缭乱，市场成交低迷，开发商压力剧增，买卖双方议价空间增大，部分开发商“降价”方案也在酝酿当中，市场全面进入调整期。从成交单价来看重心有所下降，价格区间在4000-6000元/㎡的价位环比增幅较大，具体细分的区域来看，城区整体价格比较平稳，镇区普通住宅价格相对下滑较大。其中从成交前十名来看，均价在5.6字头较多，这些项目有：帕萨迪纳6644元/㎡、东江豪门5226元/㎡、万科•金域华府10575元/㎡（带非毛坯修）、汇景•中央华府5605元/㎡、丹缇轩4144元/㎡、盛和新都会5230元/㎡等等。

整体价格出现回调，镇区调整幅度为13.08%，城区调整幅度为8.94%。

从东莞中原研究部监测数据可以看出：新政出台后，东莞楼市也深受其影响，买房客户驻足观望，开发商也不愿意降价，买卖双方进入一个僵持阶段，成交量逐步下跌，五月初价格依然比较坚挺，但由于许多项目几周没有成交记录，因此部分项目也开始了“暗降”或变相降价；这在镇区表现比较明显，尤其是小盘、尾盘及处于偏远区域的项目，城区由于五一后新上市项目较多，项目比较集中，因此成交氛围继续维持着，调整幅度为8.94%。成交的持续低迷必然带来很大的销售压力，开发商通过各种营销活动聚集人气、维持成交氛围。从刚开始的“暗向”价格调整，到后来“特价房”，短信、户外广告折扣营销。如：城果打出了特价3500元/㎡起，凯旋国际二期加推96折优惠、天城国际总经理现场批优惠82折、迪纳公寓拿出内部团购价，一次性82折，按揭84折、还有个别项目推出88折“经理推荐房”等优惠措施，市场优惠促销进一步升温，因此价格或有所回调。

七、 月度销售排行

新政持续推进，开发商业绩整体下滑。

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，受新政持续影响，5月份开发商业绩整体出现下滑，从成交前十名来看，可以从两方面分析：一个是新盘上市，业绩增幅自然较大；二是部分开发商价格出现调整，调整幅度近15%，业绩增幅也较明显；但另一些价格坚挺或平稳的开发商，业绩出现了不同幅度的下滑。

2010年5月开发商销售排名前十名：（按销售金额）

新盘定价符合市场预期，并成为成交的主力军。

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，5月份普通住宅成交排前十名的50%以上是五一后新上市项目，这些新项目供应面积在90㎡以上的占57.89%，90㎡以下的占42.11%；但是从开盘后的成交情况来看，90㎡以下的成交占比62.93%，城区的表现更加明显些，90㎡以上的成交占比37.07%，镇区90㎡以上的成交占比53.05%。可以分析得出，新政后改善性需求持币观望；投资、投机客户基本撤场，市场上剩下的多是以刚性自住为主的刚性需求且很多的是首次置业，因此释放的中小户型（61-100㎡）受到这些客户的青睐，尤其是那种品牌开发商、赠送面积较多，空间灵活多变的项目；其次是开发商新盘定价符合市场预期，并没有出现开盘前炒作的高价，因此价格符合消费者的心里预期，他们还是可以接受的。

2010年5月东莞普通住宅项目销售排名前十名：（按套数）