揭露！“7.4”新政满月，东莞楼市是真热还是虚假繁荣?

7月4日，东莞重磅发布了《东莞加强分类指导 优化住房限购政策(政策解读)》，内容为将东莞目前33镇街划分成「限购区」和「非限购区」。

限购区域调整为莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区，除上述5个片区之外，东莞其他28个区域全部为非限购区。

7月8日，新政细节出台，积分摇号楼盘限售5改3。

如今，“7.4”新政满月，真实的市场成交如何?

数据不会说谎，今天掌柜君用数据来剖析最新的东莞市场。

在“7.4”新政利好的加持下，7月东莞楼市呈现量价齐升局面，成交创下年内最高记录，但相比去年同期成色仍明显不足。

合富大数据显示，7月东莞一手成交约46.7万平方米、3754套，同比微增2%，环比大幅增加65%；一手住宅均价约29274元/㎡，环比上涨11%，同比上涨9%。

在楼市政策暖风的频吹下，1-7月成交量跌幅明显收窄，6、7月成交初现止跌回升迹象，环比两连增。7月成交为全年首次实现同比正增长，市场呈现缓和好转趋势 。

合富大数据显示，东莞一手住宅成交量同比增幅从1月的负77%持续压缩至1-7月的负45%，与去年的差距逐月减少，1-7月跌幅环比减少8个百分点。

虽然楼市好转迹象明显，7月成交增幅较为强劲，但由于今年房地产市场低迷程度远超预期，1-7月一手住宅成交量仍处于2007年以来同期最低水平，成交恢复性增长仍需时日。

在新政刺激作用下，7月东莞供应处年内次高水平，如果剔除配建房，那就是创年内最高。

合富大数据显示，2022年7月东莞一手住宅供应约42.3万平方米、3889套，面积同环比均减少约1成。

2022年7月东莞新房供应高度集中于临深片区和滨海片区，主城区、东部产业园片区保持较少。

从近3个月的库存量走势来看，当前东莞楼市去化压力适中。

合富大数据显示，截至7月底东莞一手住宅库存面积约349万平方米，同比微减1%。前7月每月的库存量变化不明显，基本稳定在340万平方米上下。

按照过去3个月平均消化速度测算，去库存时间需约11.1个月，7月成交大幅增加，环比去化周期缩短约3.6个月。

随着市场信心的逐渐恢复，7月住宅开工环比大增，创2022年内新高。

合富大数据显示，7月全市整体开工约99.6万平米，环比大增逾1倍，其中住宅开工约58.1万平米，环比大增119%，处月度开工高位水平；非住宅开工约41.6万平米，环比大增。

除此之外，东莞住宅潜在供应也环比微增。

合富大数据显示，截止到2022年7月东莞市一手住宅潜在供应量约为623.7万平米，环比上月微增2%，其中洋房潜在供应量约575.8万平米，环比增加2%；别墅潜在供应量约47.9万平米，环比增加8%。

而住宅潜在供应中，前三为塘厦、凤岗和虎门，塘厦以74.5万平米住宅潜在供应高居第一，环比上月基本持平；凤岗以50.7万平米住宅潜在位列第二，环比减少约8%；虎门排名第三，约有41.1万平米，环比减少约10%。

全市2个区域住宅潜在供应超50万平米，超30万平米区域共6个。

从房企来看，截止到7月底，潜在供应最多的是保利，约有133.5万平米；万科位居第二，约有41.9万平米；华侨城排名第三，潜在供应30.8万平米。

7.4新政对二手房的刺激也不少，7月二手房成交处于年内高位。

合富大数据显示，2022年7月东莞二手住宅网签约21.8万平方米，累计成交2052套，环比微减1%，同比增加9.4%。均价约20800元/平方米，同比上涨10.5%，环比微跌1.5%。

但随着经济预期转弱，市场信心修复再现波动，当前二手房仍处于修复性回升阶段。