东莞二手房市场成交筑底？以价换量仍是市场主基调

随着楼市政策的逐步放松，东莞二手房成交一路小幅上涨，于今年8月，再创年内新高。

2022年8月，东莞二手住宅网签约26.4万㎡，2569套，环比增加21.3%，同比增加42.5%。均价约21263元/㎡，同比上涨18.8%。

回顾上年，2021年10月，二手房指导价落地后，当月二手房数据冰冷异常，网签套数仅有423套，是此前平均水平的1/3，之后的两个月成交量也仅千套以下。

二手房成交连续三个月保持走高的态势，是否意味着二手房市场已成功筑底?

二手房指导价发布前，东莞二手房价格的高地集中在南城、松山湖、东城等至今依旧处于限购状态的核心区域。

2020年，核心区域热点新房供应较少，迫使购房者涌入二手房市场，二手房价格自然上涨，导致核心区域出现一二手房价格倒挂的现象。

但如今，随着经济压力的加大，不少卖家集中抛盘套现，这些限购状态的核心区域二手房价格出现不同程度的下跌。

南城CBD被誉为“东莞新中心”，是置业者们重点关注，新房价格也一直扶摇直上。

今年7月，南城CBD日光盘重现，华润润府成为东莞首个积分摇号项目，首推即售罄，备案均价约5.1万/㎡。目前，南城仅剩鹏瑞天玥在售。

而与新房市场的火热不同，南城的二手房价格却出现下跌。邻近华润润府的石竹新花园二手房价约36000元/㎡，与其价格相差15000元/㎡。

其中，房龄20年左右、涵盖大量老旧产品的小区，跌幅明显。石竹新花园虽有15年楼龄，但因位于东莞CBD的核心地段优势，价格一直不便宜。在2021年4月，建面约89.88㎡户型成交总价为362万元，单价为40661元/㎡。

现如今，建面约89.88㎡户型，石竹新花园的二手房总价为320万，单价约35603元/㎡。

与2021年相比，总价下跌了42万，单价下跌了5058元/㎡。

2021年1月，金地格林小城有一套二手房源成交，建面约98㎡3房，总价为415万，成交单价42347元/㎡。

现如今，同为98㎡户型，金地格林小城的二手房挂牌价为360万，单价约36734元/㎡。

与2021年相比，总价下跌了55万，单价下跌了5613元/㎡。

除此之外，2021年1月，东骏豪苑也有一套二手房源成功出售，建面约123㎡3房，总价为673万，成交单价54894元/㎡。

现如今，同为123㎡户型，东骏豪苑的二手挂牌价为600万，单价约48780元/㎡。

与2021年相比，总价下跌了73万，单价下跌了6114元/㎡。

而楼龄次新的小区，二手房价格也出现下跌。万科金域华府一期一直稳坐二手房交易南城最高单价的宝座，是南城二手房成交热门小区之一。

在2021年，贝壳找房上万科金域华府一期有一条5月份的成交记录，成交总价为708万，均价为69188元/㎡。

近年来，随着土地供应锐减，东城成交量受到抑制，低库存助长了房价上涨预期。

目前，东城仅剩海德琥珀臺的少量房源在售，均价43000元/㎡。

但从指导价出台后，东城二手房价格步入下行通道。与海德琥珀臺距离800米的光大景湖春晓二手房价格约42000元/㎡，两者价格相差1000元/㎡。

据了解，2021年年初，光大景湖春晓有一套二手房源成功成交，建面约123㎡3房，总价为568万，成交单价46067元/㎡。

而如今，建面125.96㎡的户型，光大景湖春晓的挂牌价为539万，单价约42791元/㎡。

与2021年相比，总价下跌了29万，均价下跌了3276元/㎡。

此外，黄旗山脚下的豪宅小区星河传说的二手房价也有了一定程度的下跌。

2021年4月，星河传说天玺建面约442㎡7房成交总价2654万元，单价近6万/㎡。

现如今，同为442㎡的星河传说天玺，挂牌价为2200万，单价49721元/m²。

与2021年相比，总价下跌454万元，单价下降10240元/m²。

万江位于城区与水乡交汇地带，地理位置优越，房价自然也不低。目前万江有阅云台、珑远万江翠珑湾、保利首铸天际、碧桂园云樾半岛等楼盘在售，均价2字头起。

在二手房指导价出台后，万江的二手房价格也随之下跌。

目前恒大帝景二手房价格24000元/㎡，距离此项目3.5公里的新房万江碧桂园云樾半岛在售价格为33000元/㎡，两者价格相差9000元/㎡。

据了解，2021年2月，恒大帝景建面约88.5㎡户型成交总价为255万，单价约28814元/㎡。

现如今，同为88.55㎡户型，恒大帝景的二手房挂牌价为208万元，单价约23492元/m²。

与2021年相比，总价下跌了47万，单价下跌了5322元/㎡。

2021年初，合正上东国际有一套二手房成交，建面约104㎡户型，成交总价为450万，单价为43270元/㎡。

现如今，同为104㎡户型，合正上东国际二手挂牌价为430万，单价约41156元/㎡。

与2021年相比，总价下跌了20万，均价下跌了2114元/㎡。

除此之外，金地外滩8号二手房价格也有一定程度的下跌。在2021年初，金地外滩8号建面约99.99㎡户型的成交价为400万元，单价为40005元/㎡。

现如今，建面约99.8㎡户型，金地外滩8号的二手房挂牌价为370万，单价为37075元/㎡。

与2021年相比，总价下跌了30万元，单价下跌了2930元/㎡。

近两年，真松山湖涌现了不少成交热门的新房项目，目前在售的仅有万科松悦花园的少量洋房与别墅，洋房建面约298-390㎡大平层，备案价格大约在59843-59998元/㎡。

但目前，松山湖的二手价格为4字头，与松山湖目前在售的楼盘价格相差1万/㎡。

今年3、4月，真松山湖二手房市场出现了少量价格突破6万，高价成交的案例，如锦绣山河的大平层，最高达6.06万/平，但这些房源无一不是景观超好的豪宅。

除了这些房源外，松山湖其他二手房价格也出现回落。

在2021年7月，万科金域松湖一期有一套二手房成功出售，建面约80.38㎡，成交总价为419万，单价为52128㎡。

而目前，同为80㎡的户型，万科金域松湖一期二手挂牌价为380万，单价约47500元/㎡。

与2021年相比，总价下跌了39万，均价下跌了4628元/㎡。

除此之外，2021年初，紫檀山也有一套二手房成交，建面约162㎡，成交总价为900万，单价为55556元/㎡。

现如今，同为162㎡的户型，紫檀山的二手房挂牌价为880万，单价为54174元/㎡。

与2021年相比，总价下跌了20万元，单价下跌了1382元/㎡。

在多重利好政策刺激下，东莞二手房连续三个月保持走高态势，8月成交再创年内新高，成交了2569套。

但核心区区域的二手房价格仍未见起色，部分楼盘价格已跌回2020年初。

从政策方面来看，如今，二手市场各种利好政策已经出尽。

目前出台的人才补贴、购房节等优惠活动，都只针对新房市场，与二手市场无关。

而且，不少核心地段都存在着15+的老旧小区，这些小区普遍上涨空间有限，还是一个巨大的改善市场。

明年东莞核心区域将有大量改善优质产品扎堆入市，从某种程度上来说，也将刺激这些老旧小区的置换需求，对其价格也将造成一定影响。

对于有置换需求的购房者，这可是一个最佳的入手时机。