瑞峰:成交缩量体现新政威慑力 市场价格高位盘整

一、重要新闻回顾 
　　1、经济与政策 
　　2、市政规划 
　　3、房地产市场动态 

二、土地市场 
　　1．新增供应量 
　　2．商住用地交易 
　　3．商住土地出让预告 

三、房地产市场 
　　1．商品房新增供应分析 
　　商品房供应趋势 
　　新增供应分布 
　　新增供应区间比例 
　　商品房累计存量
　　2．商品房成交分析 
　　商品住宅供应走势对比 
　　整体价格走势 
　　各物业类型成交情况 
　　各区域成交情况 
　　签约排名 
　　3．潜在供应分析 
　　4．楼盘活动 

四、总结

成交缩量体现新政威慑力 市场价格在高位盘整

——瑞峰置业5月东莞楼市报告

一、重要新闻回顾

1、经济与政策

——存款准备金率10日起上调0.5% 抑制银行信贷发放过快

在通胀预期逐渐风起的情况下，中国人民银行于5月2日下午6时决定，从2010年5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。这是今年以来，央行第三次调整存款准备金率。

——财政部、国土部与央行：严格征收管理土地成交价款

财政部、国土部、央行日前发出通知，明确土地成交价款是政府以土地所有者的身份取得的非税收入，应当区别对待，并严格征收管理。通知要求，加强土地成交价款管理，规范相关资金的缴库行为，避免土地成交价款和相关税款、政府性基金和行政事业性收费收入混库。

——住建部:国务院10号文件后 房价已得到初步遏制

5月7日，住房城乡建设部副部长齐骥接受中国政府网专访，就“坚决遏制部分城市房价过快上涨，促进民生改善和经济发展”进行现场解读并回答网民提问。齐骥表示，自今年1月国务院发布一系列政策尤其是国发2010年10号文件以来，从近期的市场反馈情况看，一些城市商品住房价格过快上涨的势头得到了遏制，社会普遍反应积极。

——银监会：主要银行六成贷款严格执行新规范要求

银监会研究局副局长龚明华5月8日在出席第六届中国金融改革高层论坛时表示，目前，一些主要银行已经有六成左右的贷款严格执行“三个办法一个指引”的贷款新规要求，并满足有效的需求。贷款新规是满足实体经济有效性需求，实现信贷均衡有序的投放，增强信贷对实体经济的可持续支持能力的重大制度性创新。

——国务院出台新措施 破解民间投资的融资难问题

为有效解决民间投资融资难的问题，13日公布的《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》提出放宽金融机构的准入政策，降低民间投资金融服务机构的成本和风险，完善担保体系的政策措施。，《若干意见》放宽金融机构的准入政策：支持民间资本以入股方式参与商业银行的增资扩股和农村信用社、城市信用社的改制工作：鼓励民间资本发起或参与设立村镇银行、贷款公司、农村资金互助社等金融机构，放宽村镇银行或社区银行中法人银行最低出资比例限制，适当放宽小额贷款公司单一投资者持股比例限制。

——东莞制造业投资增长“吃力” 同比仅增7.1%

今年一季度，东莞市全社会固定资产完成投资148.7亿元，同比增长13.31%。这样的增速，和去年全年相比，仅高出0.31个百分点。上述固定资产投资总额中，东莞制造业只完成投资36.1亿元，同比仅增7.1%，该增幅和一季度全市固定资产投资增速相比，还低6.21%。

——东莞GDP能耗量连续四年下降 2009年超额完成任务

东莞2009年度节能工作超额完成考核目标任务。副市长邓志广透露，东莞的单位GDP耗能逐年下降。2006年~2008年，东莞万元GDP能耗分别为0.822、0.778、0.738吨标准煤，呈现逐年下降的趋势。2009年，经省统计局初步核定，东莞单位GDP能耗指标值为0.705吨标准煤/万元，比2008年降低4.48%，圆满完成年度下降4.36%的目标。

——市建设局再发文：售楼现场须公示《商品房销售方案》

为了规范管理，市建设局制定了新的《商品房销售方案》样式版本，并再次发文通知，要求即日起，各开发企业办理商品房预售许可或现售备案时，均须按新的样式要求提交《商品房销售方案》，如内容不全，将不予受理。

2、市政规划

——珠三角五个一体化规划审议通过 将重整行政区划

28日，省长黄华华主持召开省政府常务会议，审议并原则通过珠三角地区基础设施建设等五个一体化规划。会议审议通过的珠三角地区基础设施建设、产业布局、基本公共服务、环境保护和城乡规划等五个一体化规划，规划期限为2009-2020年，是贯彻落实《珠三角地区改革发展规划纲要(2008-2020年)》的重要专项规划。

——南城三旧改造草案公示结束 胜和宏图片区打头阵

南城“三旧”改造实施计划规划草案批前公示近日结束。规划草案明确了近期及远期实施计划。今年将重点启动胜和片区商业办公综合配套区和宏图片区总部基地核心的改造，改造用地规模约为121.18公顷，改造模式以拆建为主。明年将向滨水区及中心周边拓展，涉及片区包括胜和、周溪、水濂、蛤地等。

——东城四地块"三旧"改造方案出炉 尽快启动成熟项目

5月26日，市“三旧”改造领导小组办公室召开第一次会审会议。会上重点审议并通过了东城火炼树旧村、新世博商贸中心区、讯通旧厂、温塘金城旧厂等4宗地块的改造方案。其中，火炼树旧村地块面积为28.94公顷，火炼树社区将与光大集团合作开发为商业、办公和住宅；新世博商贸中心区地块面积为25.65公顷，由东城区政府主导改造，用于商业办公、房地产开发；讯通旧厂地块面积为6.17公顷，由原土地使用权人自行改造，用于商业办公、房地产开发；温塘金城旧厂地块面积为3.58公顷，由原土地使用权人自行改造，用于商住。

3、房地产市场动态

——二套房认定标准正研究中 将公布房价过高城市

5月7日，住房城乡建设部副部长齐骥接受专访时表示，第二套住房认定标准，国务院已经明确规定，住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定。在个人住房贷款中，居民家庭的住房套数，应该依据借款人在拟购房所在地的房屋登记信息系统中，他的家庭，包括本人、配偶及其未成年子女名下所有的住房登记记录以及其他相关信息来做认定。他还表示，住房城乡建设部和国家统计局掌握着各地商品住房的平均售价水平和上涨幅度，包括同比、环比等等，督促一些房价高、上涨快的城市来抓紧制定实施贯彻国务院10号文件的实施细则，必要时将公布房价过高、上涨过快的城市名单。

——东莞住房公积金贷款"认贷不认房" 呈梯度放贷

日前，市住房公积金管理中心表示，我市仍执行“认贷不认房”政策，贷款人不能用住房公积金同时还两套房贷，必须要在结清原贷款之日起计算满12个月后，方可再次申请第二套或第二套以上房子的住房公积金贷款。东莞市住房公积金呈梯度放贷：每平方米单价5000元(不含)以下，建筑面积90平方米以下，可首付两成以上；单价在5000元(含)至5500元(不含)，可首付三成以上；单价在5500元(含)至6000元(不含)，需首付四成或以上；单价在6000元(含)以上的，首付需达到五成以上。

——央行报告称通胀预期被强化 将防止房产价格大涨

中国人民银行10日发布《2010年第一季度中国货币政策执行报告》显示，当前一些推动价格上涨的因素正在逐步显现，强化了通胀预期。报告中说，我国正处于改革转轨阶段，通货膨胀预期的形成因素较发达经济体更为复杂也有所不同，在管理通胀预期时，既要借鉴国外经验，也要从国情出发有针对性地加以管理。

——去年政府性基金收入1.83万亿 77.7%来自卖地

政府性基金预算是国家通过向社会征收以及出让土地、发行彩票等方式取得收入，并专项用于支持特定基础设施建设和社会事业发展的财政收支预算。2009年，全国基金收入18335.04亿元，相当于同期全国财政收入的26.8%。其中：中央基金收入2507.67亿元，占13.7%；地方基金收入15827.37亿元，占86.3%。在基金收入中，国有土地使用权出让收入占主体。2009年，全国土地出让收入14239.7亿元，占全国基金收入77.7%。

——十二五规划公开招标 未来五年构建立体交通网络

1989年到2007年，我市建设用地翻了11倍，资源环境已成为东莞经济社会可持续发展的瓶颈。近日，市城乡规划局在对我市“十二五”（2011-2015年）城市空间格局发展演变及整合对策研究项目进行公开招标时提出，“十二五”期间要重点进行土地、水等存量空间资源保护和整合。

——国税总局：地方政府没有权力出台房产税

针对上海市拟对住房保有环节征税的传闻，国家税务总局新闻处处长牛新文17日表示：“按照现行的规定，税收立法权在中央，也就是说中央来定，地方去执行，地方政府没有权力出台新税种。对现有税种征收范围的重新解释，也是中央的权力。”

——东莞住房公积金缴存基数上限上调 7月1日执行

日前，东莞市住房公积金管理中心表示，我市住房公积金职工个人和单位为职工缴存住房公积金的工资基数上限有了较大幅度调整。其中，职工月缴存额上限由2009年度的6586元调整为7098元，从2010年7月1日起执行，为期一年。

——房地产管控再出拳 国税总局补漏房企所得税

近日，国家税务总局下发了《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》，要求房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当房企开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。

——为打击囤地土地增值税再施压 楼市调控继续深入

继对房地产企业所得税征缴问题进行明确之后，国家税务总局又公布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确土地增值税清算过程中的若干计税问题，以减少开发商通过虚报开发费用等方式来避税。

——东莞新规定：交房过半即可申请成立业主委员会

近日，市房管局与民政局召开《业主大会和业主委员会指导规则》业务培训班，并下发《关于做好成立业主委员会指导和协助工作的通知》，明确小区“交付面积过半”或者20％以上业主联名，可提出成立业委会申请。

——莞本月底将整改完全部违法用地 现已查处46宗

市国土资源局近日表示，我市引入“土地卫片执法”以来，违法用地逐年大幅下降。目前，我市的违法用地底数基本核清，对卫片发现的46宗违法用地进行了立案查处，立案率、结案率均为100%。预计本月底前，我市将完成对违法用地整改率100%的目标。

二、土地市场

1．新增供应量

——供应量回升，商住供应过半

据东莞市瑞峰置业市场研究部监测数据显示，5月东莞土地市场总供应面积为149149㎡，其中商住用地有7宗，供应面积为98153㎡。本月商住用地供应量有所回升，增幅超过一倍。而商住比率方面亦超过工业及科研用地，达到65.81%。

2．商住用地交易

——开发商竞投意愿平缓，楼面均价偏低

5月东莞土地市场共成交商住用地5宗，分别位于清溪镇、东坑镇和茶山镇。从挂牌出让现场情况来看，开发商竞投意愿平缓。除茶山镇捆绑出让的三宗土地经过一轮竞投成交外，其他地块均以底价成交，且楼面地价偏低，最高的只有1000元/㎡左右。此外，本月仍有一宗地块遭流拍，是位于中堂镇东泊村的地块。

3．商住土地出让预告

总结：5月东莞土地市场总供应量收窄，但商住供应量有所回升，环比增幅达107%，商住供应比率因而上升至65%。尽管供应量有回升迹象，但成交仍然未见亮点，本月成交表现平缓，多以底价成交，且楼面均价偏低。

三、房地产市场

1．商品房新增供应分析

——五月新增入市项目较多，但未能打破市场心理消费预期，存量开始积压

商品房供应趋势

根据东莞市房产管理局公众信息网公布数据统计显示，5月东莞商品住宅备案预售面积43.6万㎡，供应与上月基本持平。2010年5个月共计供应170.54万㎡，整体供应走势对比，是近4年来同期的最低。上半年供应总量释放适度，预计下半年供应量将逐步加大。

新增供应分布

根据东莞市房产管理局公众信息网公布的备案情况统计，5月住宅新增供应43.6万㎡，4633套。各项目备案预售体量相对较少，整体供应分布较之前分散，16个项目遍布14个区域，环比上月新增备案预售项目增加2个，且分布较4月份增加4个区域。新增上市项目众多，分别有莞城区的花城广场，万江区的上东国际2期，富通天邑湾、企石东江豪门、塘厦德洲丹缇轩、厚街汇景中央华府、常平万科城新里程及樟木头的香樟国际和中惠香樟半岛两个项目。

新增供应区间比例

根据东莞市房产管理局公众信息网公布的备案情况统计，5月东莞商品住宅市场供应总量为4336套。70-130㎡产品占总供应量的80%，其中70-110㎡左右的紧凑型产品在本月供应放量明显，共计2686套。改善型住房本月供应总量有所回落，供应类别为情景美墅和联排别墅。

商品房累计存量

供应量持续释放但成交受政策影响大幅回落的情况下，本月供求比大幅上涨，住宅存量出现扭转现象，截止于4月30日，东莞商品住宅存量达456.5万㎡，市场博弈情况下产生的观望期进一步加深存量的积累，市场局面将从结构性失衡到存量竞争压力转变。

从上表可以看到，2010年东莞各区域的成交及存量压力情况参差不齐，城区中南城、东城月均成交量稳守一、二位，且当前存量消化压力相对合理，吸化周期在10个月上下，万江、莞城区消化压力突出。各个经济发达的中心镇及临近市区的镇区月均成交量紧随其后，其中常平、寮步、麻涌和桥头四镇区的存量压力较大，特别常平和寮步在售项目较多，竞争更大。水乡片区成交量普遍偏低，存量大，特别是沙田和道滘，吸化周期分别为54和38个月，也就是说，不考虑新增供应量的前提下，以目前消化速度，两区域消化存量分别需要4年半和3年，消化压力可想而知。

2．商品房成交分析

——政策调控威慑力大，成交同比下降6成

商品住宅成交走势对比

根据东莞市房产管理局公众信息网上每天公布的数据统计显示，“新国十条”调控政策出台，银行迅速执行，整体成交量在5月开始大幅度滑落，全月商品住宅成交23.67万㎡，2240套，环比下跌47.5%，同比下跌62.4%，对比08年同期也下跌41.8%，传统的五月销售旺季在政策的调控下需求受到压制。

整体价格走势

——调控下市场“量缩价稳”，博弈局面延伸

5月东莞商品住宅成交量回落相当明显，但整体成交均价依然达到6505元/㎡，环比回落4.8%，这其中还受上月个盘带非毛坯且高附加值入市成交集中而导致价格偏高的因素影响。市场均价在2010年后表现呈“M”字型，波动幅度小，表明市场价格表现稳定。部分项目特惠、折扣等促销力度在5月份明显加大，但市场整体大幅降价的意图较弱，博弈局面延伸。

各物业类型成交情况

洋房

公寓

别墅

各区域成交情况

签约排名

5月市场整体成交量依靠新入市项目支撑，从上表看到，本月成交排名前十位月成交套数不像以往突出，均值在80套左右，占整体成交比重36%。新上市项目中，位于企石的东江豪门开盘表现情况相对较理想，开盘一个月以来来签约103套，城区项目上东国际、中信凯旋国际2期和香树丽舍等项目影响相对镇区较迅速，月签约量均在60套上下，其中上东国际含有部分双拼产品。开盘热售情况在市场调控下已成空想。

3．潜在供应分析

——新开工量继续走高，但部分项目动工进程逐渐出现延缓

据东莞市瑞峰置业市场研究部数据统计显示，5月东莞市商品房新开工总面积为90.26万㎡，新开工量继续走高，2010年前5个月东莞商品房新开工面积达334.11万㎡，同比上年增幅达到102%，相比08年同期新开工量还多64万㎡。得益于上年宽松的市场环境和房地产市场的向好，各开发商资金得到快速回笼，加上对后市预期乐观，导致新项目开发进程陆续进入程序。按照开发流程，项目集中在去年底和今年上半年动工。从去年底中央陆续出台调整信号以来，楼市需求得到压制，未来市场预期从乐观到谨慎态度扭转，部分项目动工进程逐渐出现延缓状态。

4．楼盘活动

四、总结

1、受“新国十条”出台影响，各地楼市陷入观望，成交量锐减，消费者对房价下跌预期增强，观望氛围越来越浓。虽然楼市销售拐点已然出现，但成交均价仍然坚挺，市场对进一步调控政策即将出台以及加息预期越发强烈，加深消费心理预期。

2、东莞各镇区“三旧改造”积极启动，房地产各类型功能板块规划更加合理规范，将合理提升区域房地产市场价值认可度，未来商住供应用地将陆续得到放量。

3、五月开盘入市项目较多，但销售情况均未达到预期理想，销售现场人气相对08年较高，但政策调控带来的下跌心理预期弥漫，整体市场冷淡。

4、市场“量跌价稳”态势明显，价格在高位运行盘整，存量压力逐步转向，市场上项目优惠折扣、特价房等逐渐增多，但市场整体大幅降价的意图较弱，博弈局面延伸。