中原：高档物业成交量价齐稳 商铺再成投资焦点

一、 一周楼市观察

供应有所平抑，商铺再次成为投资“焦点”，促使整体成交回升。

本周商品房总供应面积4.29万㎡，供应套数为436套，供应的项目有3个，仅普通住宅项目：清华居二期、丹缇轩、南国雅苑。

本周商品房成交总面积7.51万㎡，环比上升29.29%，同比下降48.49%，合计553套，日均成交跌至79套；其中住宅成交了3.60万㎡，环比下降26.70%，同比下降73.38%，合计353套；非住宅成交面积为3.91万㎡，环比增加337.99%，同比增加275.07%，共119套，成为上周商品房成交的主角。

高档物业成交量价齐稳，拉高整体成交均价。

本周东莞市普通住宅成交面积为33566㎡，成交套数345套，成交均价为6423元/㎡，环比上升8.56%，这主要是高档物业成交“量价”齐稳，而其它项目表现一般，高档物业的成交拉高了整体市场价格；其次是“特价房”频繁促销，带来了人气和成交氛围，同时也促进了一些非特价房成交；非特价房整体平稳，高档物业价格坚挺，但也有部分项目出现价格松动迹象；其中上周成交量前十名，价格在6千以上的项目有：帕萨迪纳7237元/㎡，15套、万科•金域华府10702元/㎡（非毛坯修），12套、富通•天邑湾6046元/㎡，10套、上东国际二期6591元/㎡，10套等等。

新盘缓慢入市，中小户型为新政后推货重点。

从双休日个盘现场活动来看，市场营销活动逐步升温，市场特价房促销活动继续上演，同时部分推迟上市和低调开盘的项目，也在上周对外开盘或加推，但从推货户型来看90平米的中小户型是开发商推货的重点，大户型成交不容乐观，暂且延迟上市，其中个盘拿出部分楼栋进行价格调整，结果取得预期的效果。

新政后非住宅物业成交量“首次”超越住宅物业。

根据东莞中原研究部数据监测，上周从网上的签约数据来看，商品房成交有所回升，这主要是非住宅物业成交占主导力量，非住宅成交3.91万㎡，住宅成交3.60万㎡，新政后非住宅物业供应放量明显并在上周成交首次超过住宅物业，并再次成为投资客的“焦点”，尤其是那些中心地段、交通便利、商业氛围比较浓的项目，其中个盘希尔顿广场以64套的成交量成为非住宅市场成交第一名；而住宅市场成交第一名的成交仅有21套。住宅市场持续低迷，高档物业成交比较稳定，其他项目成交更多是在3套以下，个盘项目御泉山出于销售策略的调整价格有所松动，4栋特价5500元/平米，因此成交量取得不错效果。

最近一段时间的“焦点”是6月4日，住建部、央行和银监会联合发文《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》（简称《通知》），就商业性个人住房贷款中第二套住房的认定标准进行了明确的规范。按照通知的界定，在二套房的认定上，实行以家庭为单位，以“认房”为主，同时又辅之“认贷”的最严厉的二套房标准认定政策。政策出台主要目的是打击投资、投机需求，但同时影响急需换房的改善性需求正常释放，但是由于外地房屋登记系统部分没有联网，可能造成核查时的漏洞，其次由于各地方具体执行情况不同，因此操作起来还是有很大的灵活性。

一周楼市资讯

1、 宏观经济

5月PMI回落1.8经济势头趋平稳

据中国物流与采购网消息，中国物流与采购联合会近日发布5月份中国制造业采购经理指数(PMI)为53.9%，比上月回落1.8个百分点。该指数已持续15个月保持在50%以上，虽有所回落，但依然保持较高水平，反映出当前中国经济发展势头趋于平稳。

5月份PMI指数总体上看呈回落态势。从11个分项指数来看，同上月相比，只有产成品库存指数上升，升幅为3.6个百分点；其余各指数均不同程度回落。其中，购进价格指数回落幅度最大，达到13.7个百分点；新订单指数、积压订单指数、采购量指数、进口指数回落也较为明显，幅度达到2个百分点以上；其余指数回落不大，幅度多在1个百分点以内。

出口300强率先走出金融危机阴影

1~4月东莞外源型经济数据全线飘红，企业加速增资扩产，增资项目同比增76.3％，新签外商直接投资项目208宗，增加52宗，增长33.33%；实际吸收外资8.87亿美元，同比增长4.87%，增幅高于全省2.02个百分点；外贸进出口340.4亿美元，同比增长35.0%，增幅高于全省2.6个百分点

2、 政策法规

国务院同意逐步推进房产税改革

中国政府网5月31日公布了《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》。

意见要求，深化财税体制改革。出台资源税改革方案，统一内外资企业和个人城建税、教育费附加制度，逐步推进房产税改革，研究实施个人所得税制度改革，完善消费税制度，研究开征环境税的方案。

意见还要求，深化户籍制度改革，加快落实放宽中小城市、小城镇特别是县城和中心镇落户条件的政策。进一步完善暂住人口登记制度，逐步在全国范围内实行居住证制度。

土地增值税预征率调整

国家税务总局3日发布通知，为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的土地增值税预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。

二套房认定以家庭为单位，“认房又认贷”

通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。

有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策：借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统）中其家庭已登记有一套（及以上）成套住房的；借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的；贷款人通过查询征信记录、面测、面谈等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。

对能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按上述规定执行差别化住房信贷政策。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套（及以上）的差别化住房信贷政策执行；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。

为坚决遏制部分城市房价过快上涨，国务院近期决定，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

3、 市政规划

首个居住中心本月有望动工

石排镇计划投资60亿元，用10年时间建设五个本地人居住中心。近日，该镇召开本地人居住中心筹建现场会，邀请市国土局、规划局等单位，协助石排解决本地人居住中心启动建设过程中的问题，加快建设进度。石排镇委书记翟崇碧表示，力争首个本地人居住中心建设在6月启动。

石排镇五个本地人居住中心分别为龙岗居住中心、滨江居住中心、水贝居住中心、独洲居住中心、石岗居住中心，面积共达2000多亩，可安排居住人口61831人。

东莞打造金融六个区 十亿融资政策撬动千亿信贷

李毓全：金融发展也要依赖经济发展的土壤，经济发展也是金融发展的血脉，两者不能分离。企业和金融的发展要增强互赢的共识，夯实互信的基础，建立互动的机制。所以，未来我们政府也要继续扮好自己的角色。

我们也确定了东莞的发展和目标：我们提出了打造“六个区”的东莞金融业发展定位，即打造成为全省乃至泛珠三角地区的地方金融机构改革先行区、引进外资金融机构重点区、金融生态示范区、金融产品和服务创新区、金融机构聚集区、新型金融机构和民间金融试验区

寮步“三旧”改造主打中心区、松山湖大道及横坑三个片区

从寮步镇规划管理所获悉，寮步镇“三旧”改造专项规划及年度实施计划已获市里通过。按照规划，寮步镇今年起将重点改造中心区、松山湖大道及横坑三个片区。从2010年到2012年，改造地块43个，面积11181.3亩。其中，今年改造8宗地块，全部引入社会资金改造。

寮步镇“三旧”改造专项规划显示，“三心”、“四轴”、“九片区”将是该镇“三旧”改造的规划结构。其中，“三心”是指原有的旧城商业、居住中心和新的行政商业中心区联合构成的中心区；香市休闲体育中心和蟠龙路商务中心。“四轴”是指莞樟路发展轴、香市发展轴、松山湖大道发展轴和蟠龙路发展轴。“九片区”是指中心区、松山湖大道综合服务片区、旧城居住片区、环城路居住片区、香市科技园片区、百业工贸片区、华南工业片区、生态园大道西工业片区和牛杨工业片区。

万江中心区向西移规划预留过江隧道

万龙片区是万江的中心区，位于万江北部，被两条水道合围，东至东莞水道，南至汾溪河，西至环城路、谷涌河一线，北至东江南支流(中堂水道)，规划用地面积约为11.53平方公里。

万江的新行政文化中心就在万龙片区当中，具体选址已经从原来规划的银龙北路东侧（现万成制药厂附近），调整到了银龙北路西侧。

莞城“三旧”改造主攻三片区

从莞城规划管理所获悉，莞城“三旧”改造专项规划已通过市规划局技术审查。按照规划，莞城从2010年到2012年将重点推进可园片区、东莞运河沿岸及沿东城中路一带的改造项目，重点发展商贸、金融等第三产业，并争取到2012年完成改造规模的50%。规划显示，今年莞城改造地块54.36公顷，通过对可园东侧地块、可园北侧地块和红粉岭地块的改造，初步改善城市重点地区形象。

在2012年之前莞城将改造地块12个，面积177.39公顷。通过对可园周边地区及文化广场对面沿河地区的改造，使该地区成为莞城举足轻重的景观地区，通过对东城中路沿线地区的改造，打造高品质的现代商业中心。

谢岗西部将建5k㎡工业园

谢岗镇西部乐园片区将出现一个大型现代化工业园。3日获悉，《谢岗镇乐园片区控制性详细规划文本》（下称《乐园控规》）已获市审批通过，今后包括曹乐村、稔子园村周边5.19平方千米的土地，将建成一个融工业、居住于一体的新型工业园区。居住人口约1.97万人，产业人口约3.78万人，总人口约5.75万人。

道滘超四成“三旧”用地改造为居住用地

目前，《道滘镇“三旧”改造专项规划草案》（下称《规划》）批前公示已经结束，正报市相关部门审批。按照规划，道滘镇将力争在2014年完成所有三旧地块的改造。根据《规划》，道滘镇“三旧”改造用地面积为478.19公顷，改造地块80个，共计面积为923.34公顷。

4、 市场动态

上海 房价刚“松动” ，成交量环比下跌70%均价下跌2.6%

商品住宅成交量创5年来新低，5月上海楼市成交量也巨幅下降。6月1日，根据佑威及楼市专评网发布的统计数据，今年5月，上海市新房累计成交面积30万平方米，环比4月大幅萎缩70%;新房成交均价22338元/平方米，环比4月微跌2.6%。
上海房产税传出第三版本 第三套起征税率为８‰

有媒体报道，知情人士称，上海房产税上报中央的版本，可能从第三套房开始征收，房产税税率定为8‰，以契证上的购房金额为基数进行征收，征收方式或让房产保有者先根据其购房金额自行报税缴纳。

“限购令”起作用 北京5月商品住宅市场量价齐跌

据北京市房地产交易管理网的统计数据显示，5月北京商品房签约总量为9459套，环比4月大幅下降50.01%。其中，住宅(含经济适用房、两限房)签约套数为6269套，环比下跌48.56%。5月住宅期房成交量仅为5646套，较4月的10446套缩水近一半，而现房全月成交套数也仅有623套，降幅达到64.22%。

5月份，北京市商品住宅成交均价大幅下跌，降至17848元/平方米，环比降幅达20.68%，已接近今年2月淡季时的成交价格。

楼市新政成效明显 5月份广州楼市网签量价齐跌

广州国土房管局对外发布了5月楼市交易登记情况,交易登记备案上表现为量跌价涨,一手住宅均价为12955元/平方米,比4月上涨12.5%。不过,广州市国土房管局新闻发言人称,网上签约数据更能反映市场即期动态,5月全市一手住宅网签面积40.37万平方米,环比减少25.7%；网签均价为12880元/平方米,环比下跌2.4%,创本年度新低,体现为量价齐跌。

在国家新政出台后,广州5月每周的一手住宅网签均价都出现明显的下跌,5月里的四个周周均价“节节下跌”,成交量也有所萎缩,表明新政“抑投机、遏上涨”的成效明显。

5、 其他信息

塘厦荣膺“国家园林城镇”

近日，在苏州举行的国际风景园林师联合会（IFLA）第47届世界大会上，塘厦镇摘得“国家园林城镇”桂冠。至此，塘厦成为我市首个跨入“国家园林城镇”行列的镇街，也是继中山市小榄镇后广东省第二个获此殊荣的镇街。

数字透视

一周土地供求：

一周商品房供应：※2010.5.31-6.6期间商品房供应总面积为4.29万㎡，共436套。

一周需求：※2010.5.31-6.6期间商品房成交面积7.51万㎡，环比上升29.29%，同比下降48.49%，合共553套，环比下降4.98%，同比下降61.62%。其中上周住宅成交3.60万㎡，合共353套；非住宅成交面积为3.90万㎡，环比上升337.99%，同比上升275.07%，合计200套。

一周价格：※2010.5.31-6.6期间，东莞市普通住宅均价为6423元/㎡，环比上升8.56%。  

市场存量：截至2010年6月6日，全市商品房累计可售存量为590.67万㎡，合共73283套；其中普通住宅（洋房+公寓）可售存量为419.16万㎡，合共41408套；别墅可售存量为54.65万㎡，合共1474套。

地产工程信息：

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