瑞峰：东莞楼市观望成交走低 供需进入偏冷期

一．5月29日—6月4日重要新闻回顾

——中行400亿可转债发行 成最大规模再融资

中国银行5月31日正式启动400亿元A股可转债发行工作。据其公布的A股可转债募集说明书，发行工作将于6月完成，2010年年底将开始逐渐转股，募集资金将全部用于补充附属资本，转股后将用于补充核心资本。中行此次发行的400亿元可转债24日获证监会发审委审核通过，将是中国资本市场最大规模的可转债发行、也将是最大规模的再融资。

——土地增值税预征率提高 核定征收率不低于5%

为促进房地产行业健康发展，合理调节房地产开发收益，国家税务总局发出通知，要求各级税务机关加强土地增值税征收管理工作，充分发挥土地增值税调控作用。通知要求，核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。

对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。

——二套房认定明确以家庭为单位 严厉执行认房又认贷

6月4日，住建部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知，对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范。通知明确规定，对于二套房的认定不仅要以家庭为单位，同时执行认房又认贷的严厉政策。

——6月1日起 外国人在莞买房可获“居留许可”

6月1日起，符合条件的外国人在莞买房后,将获得“居留许可”证。按照新规定,东莞将扩大外国人居留许可签发对象范围,开始对中国公民和具有在中国永久居留资格的外国人的外籍配偶、外籍父母及未满18周岁的外籍子女等5种情形的外国人签发居留许可。此后,共有9种情形的外国人可获中国居留许可,此前,外国人只有在华就业、任职、常驻记者及留学4种情形,公安机关才签发居留许可。

——寮步“三旧改造”主打中心区、松山湖大道及横坑

近日，从寮步镇规划管理所表示，寮步镇“三旧”改造专项规划及年度实施计划已获市里通过。按照规划，寮步镇今年起将重点改造中心区、松山湖大道及横坑三个片区。从2010年到2012年，改造地块43个，面积11181.3亩。其中，今年改造8宗地块，全部引入社会资金改造。

二．土地市场

本周东莞土地市场挂牌出让商住用地共四宗，分别位于长安、石排、凤岗和万江。除凤岗地块外，其余三地块均以底价价成交。特别值得一提的是，6月4日挂牌出让的位于凤岗镇黄洞村沿河西路南侧地块，经过58轮激烈竞投之后，以高出底价一倍——1.04亿元成交，竞得单位是东莞市丰华房地产开发有限公司，折合楼面地价为2043元/㎡。

三．房地产市场

1．新增供应量

本周新增供应量收窄，只有3个新增供应项目入市，均为洋房项目，共计4.29万㎡，分别为中堂的南国雅苑、南城清华居和塘厦的德洲丹缇轩项目。

2．成交情况

2．1本周整体成交情况

本周商品住宅成交量继续下跌，日均成交仅54套，消费者观望情绪高，相反非住宅类，特别是商铺在近几周签约情况较之前小幅放量，本周成交面积达到3.96万㎡。

2．2 普通住宅签约价格

本周东莞普通住宅签约均价6628元/㎡，环比上涨8.3%，主要原因是整体成交偏冷，部分6字头项目签约比重较多，表明虽然成交量持续低位运行，但成交均价并没有出现明显的大幅下降迹象，部分项目优惠折扣和特价房等促销力度有所加大，但整体成交均价依然在高位盘整，博弈状态持续，展望6月份进入传统销售淡季，成交量继续走低。

2．3签约排名

本周成交排名靠前十位项目成交均价大多6字头，周签约量均不高，新上市项目有富通天邑湾项目，成交均价6143元/㎡，景湖时代城项目加推楼栋单位，均价达到9754元/㎡。

2．4各区成交情况

2．5周末楼盘活动

3．新开工工程

总结：本周成交持续走低，博弈状态下部分项目折扣优惠加大，但成交并没如预期理想。整体市场成交冷淡，原本差异化调控的政策一刀切地打压消费者的消费心理预期，市场观望氛围浓厚。进入6月传统的销售淡季，预计成交量会持续低位运行，开发商新增供应上有所保留，供需市场均进入偏冷期。