重磅！房地产再“放大招”，不动产私募投资基金试点启动

昨天夜间八点，房地产再“放大招”，证监会重磅消息传出，宣布启动“不动产私募投资基金试点”。

政策重点包括：

1、核心目的，就是为了通过资本市场功能，盘活楼市存量。让超量增加的存款流入房地产，稳住楼市基本面大盘。

2、投资者的门槛限制很清楚。

其一，人员门槛。主要出资人及实际控制人不得为房地产开发企业及其关联方，具有不动产投资管理经验和不动产投资专业人员，最近三年未发生重大违法违规行为等

其二，资金门槛。试点基金产品的投资者首轮实缴出资不低于1000万元人民币，且以机构投资者为主。

3、明确说明，鼓励境外投资者以QFLP方式投资不动产私募投资基金。

4、可以投资的范围非常广泛。包括特定居住用房（存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。

专家解读：

对于此轮政策，易居研究院研究总监严跃进表示：

本次政策源于“第三支箭”，为盘活房地产存量资产等注入了新的资金来源。

“此次监管部门设立‘不动产私募投资基金’产品，相比过去的私募基金而言有较大的突破性。私募基金过去也可以投资住宅市场，但2017年中基协出台《备案管理规范第4号》后，私募基金在涉及住宅市场的投资方面基本上被限制了，即去杠杆的政策动向。

而在2022年11月‘第三支箭’的政策中，政策提及开展不动产私募投资基金试点，助力房企探索新发展模式。所以此次监管部门发文，实际上是落实了去年11月份的第三支箭的政策。

此外，新政策使得私募基金的投资方向更加多元化，但在传统住宅领域主要是指存量住宅市场。此类私募基金参与后续房企保交楼、房地产资产收并购等空间增大，客观上也对于相关房企不良资产项目处置发挥了积极的作用，即获得了新的资金支持。”

根据中基协数据，截至2022年末，存续私募股权房地产基金838只，存续规模4043亿元，存续私募股权基础设施基金1424只，存续规模1.21万亿元，主要投向商业地产、交通基础设施、物流仓储、市政工程开发与建设等，在支持房地产市场平稳健康发展、促进不动产市场盘活存量、转型发展等方面发挥了积极作用。

业内专业机构指出：

这一举动是借鉴国际经验，通过不动产私募股权基金为开发商进行融资，从而夯实不动产市场现金流，推动行业平稳发展。对于中国私募业发展而言，本次新政的推出也有积极意义。

“纵观海外资管机构的成长路径，我们观察到，他们通常从管理单一投资基金向多元化的另类资产转变。在境外成熟资本市场中，作为另类资产的重要类别，不动产私募股权基金成为机构投资者的资产配置选择之一。

根据preqin数据，2027年12月全球不动产行业的资产管理规模预计达2.14万亿美元。不动产基金短期收益率高于私募股权基金，截至2022年3月一年内滚动IRR达33.0%，高于私募股权基金(29.3%)。”