2008年1至5月东莞商品房增量市场供需特征分析

进入2008年，“90/70”新政、取消购房入户政策、货币紧缩等政策的累积效应逐渐显现，再加上东莞全面展开产业经济调整、转型及升级，东莞楼市观望气氛加剧并进一步延续，市场交投在供求失衡中逐渐走向低迷。

2008年前五个月已经过去，整体市场新增供应略有增长，而成交量同比大幅下降4成左右，价格也在快速回调，较去年底均价已经回落超过15%。本专题主要针对前五个月商品房增量市场的供需状况作出分析，旨在为业界对于自身项目的产品定位和营销策略的调整作出方向性指引。

注：报告中统计日期为2008年1月1日-5月25日。

1. 新上市楼盘成交低迷，可售存量供应持续快速增加，市场以消化存量为主。

2008年前五个月东莞新上市楼盘供应量256.1万㎡，共27908套。成交方面，新上市的楼盘共成交57.5万㎡、6151套，按面积销售率为22.5%；其中新上市楼盘住宅销售54.4万、5515套，销售率为24.2%。说明新增供应销售情况不容乐观。

2008至今全市住宅总销售面积120万㎡，其中消化2008年新增供应57.5万㎡，消化2007年及以前存量为62.5万㎡，说明市场以消化存量为主。

2008年以来东莞楼市低迷，带来的直接影响是东莞可售住宅存量的不断增加。根据东莞中原研究部的数据统计，截止5月25日，全市可供出售的住宅达43000套，约480万㎡。如按08年1、3、4三个月月均27万㎡的销售速度，这些存量的消化就需要长达1年半的时间。

2. 市场以自住需求为主导，投资需求下降

从2008年新上市各物业供应和成交对比来看，目前市场上销售较好的是普通住宅，这种大众型的产品，是使用市场的主力产品；投资型的产品如公寓、商铺、别墅产品销售情况不是很乐观。从各物业的销售情况，可以看出目前市场以自住需求为主，而投资需求明显下降。

3. 分物业特征

1）普通住宅去货速度相对较快

2008年前5个月新上市的普通住宅供应188.0万㎡，共16264套，占据供应的73.4%，新上市楼盘成交普通住宅47.2万㎡、4359套，占总销售量的83%，从供求状况对比来看，相比其他物业，普通住宅在自住需求为主导的行情下去货速度相对较快。

2）公寓增量不减，过渡自住需求成主导

2007年下半年公寓扎堆上市，给后续的销售带来巨大的压力，2008年前5个月，公寓产品供应14.7万㎡、4593套，面积相比同期上涨64%，公寓产品供应量依然较大。公寓新上市的楼盘共12个，其中包括2007年推出的楼盘但留有部分在2008年上市的，如晶城、金泓•财富公馆、鼎峰•卡布斯国际广场、时尚岛•蓝钻、西城楼•华府等，全新上市的包括名门世家、尚书银座等。这些楼盘的供应大多在城区比较集中，相互的竞争较大。

2008年前5个月新上市的公寓成交5.4万㎡、1093套，销售率为22.4%，当期销售较好的楼盘有丰盛名苑、时尚岛•蓝钻、西城楼•华府、尚书银座、名门世家等，其中丰盛名苑低价上市取得较好的销售业绩，其他楼盘则由于地段较好，周边配套完善，具有比较好的资源价值优势，销售情况较为稳定。

3）别墅以叠加别墅最为畅销

2008年前5个月新上市的别墅供应12.4万㎡、共309套，共有9个楼盘有供应，其中誉景名居、中信•森林湖二期供应量较大；受大势拖累，在目前观望气氛下别墅成交不是很乐观，总体上新上市别墅中共成交1.8万㎡、63套，销售率仅为20.4%。在别墅的成交产品中，以叠加别墅最为畅销，其次为联排，独栋别墅由于总价高，去货较慢。

4）商铺供应大幅缩减

2008年前5个月，商铺供应16.0万、1540个单元，按面积相比去年同期下降40.4%，供应大幅缩减；前5个月上市的商铺中共销售0.58万㎡、66个单元，其中大部分的商铺都是住宅底商，放在项目后期销售。其中西城楼大街与福源商场供应量最大，西城楼大街成交有33套。

5）CBD优质写字楼快速去货

2008年前5个月新上市的写字楼面积9.9万㎡，共660单元，5个楼盘有写字楼供应，包括财富广场、第一国际三期、福源商场、尚书银座、星河传说等，其中财富广场与第一国际三期是纯粹的大型写字楼项目，财富广场新增供应256套，第一国际三期新增300套；财富广场地段优势明显，销售情况较好，第一国际三期相对去货较慢。

6）今年车库供应放量明显

2008年前5个月新上市的车位供应的楼盘有15个，总车位数4542个，相比去年同期增加21.6%，其中包括石竹山水园631个、星河传说566个、御花苑二期545个等其他楼盘，这些楼盘此时有意将车库拿出来卖，发展商在住宅产品卖不动的情况下，为聚集人气、回馈老业主以及保持一定的资金回笼，之前囤积的车位在这个时候有意提前进行销售。对于现在冷淡的市场，目前销售车位也不失为一种策略。

4. 降价有效刺激需求，新上市楼盘城区成交比重大幅上升

2007年城区新增商品房的成交比重为34%，进入2008年新上市的楼盘成交比重达到55%，提高了22个百分点，排除城区供应量相对镇区提高的部分，镇区整体成交依然处于弱势。纵观2008年城区楼盘所采取的大幅降价行动，如金色华庭二期杀跌出货，万科运河东一号、光大景湖湾畔二期团购优惠促销，在龙头企业的带动下，城区楼盘纷纷加入降价促销的行列，加上城区配套较为完善以及未来的区域规划的优势，城区楼盘的降价有效的刺激了需求，使得成交量比重远远高于镇区。同时也反映出镇区众多楼盘降价幅度仍然不够，使得市场观望情绪进一步加剧，市场持续下跌的预期强烈。

5. 市场资金向优势资源集中

08年新上市楼盘的销售前十名分析来看，可以看到市场上的资金集中流向了那些优势资源楼盘，这些优质资源主要包括三方面：品牌、地段、自然景观资源，如光大地产、万科地产、三正地产、新世纪地产等项目，而地段好的项目则包括西城楼华府、时尚岛蓝钻、尚书银座等项目，自然景观资源则有锦绣山河。当然，营销创新也是拉动销售的重要条件，如锦绣山河买房赠送学位，金色华庭二期抢先低价上市，万科运河东一号、景湖名郡组织团购优惠等。

结合销售率来看，销售量前十名的楼盘中，推货量相对不多的取得了较高的销售率，如万科运河东1号三期和金色华庭二期；按面积来计算，锦绣山河、景湖名郡、万科运河东1号三期等位居销售排行前三甲，也说明了光大地产、万科地产在前五个月的时间通过快速降价、团购、打学位牌等营销手段快速回笼资金，取得了较好的销售业绩。

6. 供求产品结构性失衡

市场的供应量以面积81-160㎡、户型两房、三房、四房为主，从2008年新上市住宅供应和成交的户型结构对比分析，面积在81-120㎡的两房、三房为当期最畅销产品，140㎡以上的四房户型住宅相对滞销。

在相对比较滞销的产品中，140㎡以上的四房呈现结构性过剩的特点。在目前自住需求为主的市场，面积在81-120㎡的两房、三房表现出结构性供不应求，这类产品将是销售的主力军。

通过户型结构和户型面积的交叉分析，我们对两房和三房单位进行面积区间的细分，很显然81-100㎡两房、81-100㎡三房、101-120㎡三房的需求比重要远高于供应比重，一方面说明目前的市场是自住需求为主导的市场，另一方面也说明这三种户型区间结构性失衡，市场需求旺盛而供应相对不足。也意味着这些户型区间整体上来讲在目前的市场表现出一定程度的稀缺性，购房者的购买意向如果是这些户型，在价格相对合理而又能承受得起的情况下建议尽快出手，毕竟这样的产品货量在市场上是不多的。

另外，以90㎡为界限，90㎡以下的产品去货相对较快，其成交比重高于供应比重超过5个百分点。同样反映了以自住需求为主的市场，中小户型住房较受消费者的青睐。

7. 中低楼层较为畅销，高层单位销售压力较大

从2008年前5个月各楼层单位的供求状况可以看出，楼层在5-9楼的中低楼层单位较为畅销，高楼层的单位面临较大的销售压力，楼盘在楼层之间定差价的同时应更多的考虑市场的需求情况。具体按建筑类型来看，新上市的楼盘以高层建筑成交为主。高层建筑5-13层销售情况最好，高楼层的销售压力较大，顶楼销售最差。