中原:价格暗战愈演愈烈 成交价跌量升(6.7-6.13)

一、 一周楼市观察

商品房成交量继续低位徘徊，住宅成交价跌量升。

本周商品房总供应面积7.67万㎡，供应套数为936套，供应的项目有4个，其中普通住宅项目：御庭苑、鼎峰•品筑、万科•金域蓝湾三期；写字楼项目：骏豪商务中心。

本周商品房成交总面积5.23万㎡，环比下降30.35%，同比下降53.61%，合计690套；其中住宅成交了4.75万㎡，环比上升31.86%，同比下降55.11%，合计448套；非住宅成交面积为4787㎡，共242套；商品房整体成交仍在低位徘徊。
镇区成交有所回升，促使全市整体价格小幅回落。

本周东莞市普通住宅成交面积为43538㎡，成交套数436套，成交均价为5966元/㎡，环比下降7.11%，一是由于上周镇区项目成交量较多，这些项目大多数是五一新开盘项目和前期出货较好的项目，但从价格来看，这些项目成交价格大多数是4.5字头，因此对全市价格拉低有一定的影响；其次是南城的御泉山，开发商对4栋价格进行了调整，整体调整幅度约28.15%，立即引起市场的关注，成交也取得不错效果；三是开发商对楼市前景仍不明朗，通过各种营销招数和策略进行价格调整，尽管没有对外说明高调降价，但总体来看价格有所松动。上周成交量较多的项目有：丹缇轩4294元/㎡，68套、佳兆业•中央豪门二期5826，14套、中惠•沁林山庄二期5063元/㎡，12套、深业•御泉山5430元/㎡，10套、景湖时代城7863元/㎡，10套………。

价格“暗战”愈演愈烈，部分项目“高调”明降。

新政后东莞楼市成交持续走低，在市场观望气氛越来越浓，看多买少的情况下，开发商为了聚集人气，维持成交氛围，楼盘价格“暗战”愈演愈烈，不少项目在越来越严峻的市场形势下纷纷拿出法宝，以各种各样的促销和优惠方式推出房源，力求改变低迷的成交现状。而一次性拿出数十套“特价房”，成为部分楼盘眼下最愿意采用的营销手段，在短期内也取得不错的效果。但是很多购房者对这样的优惠司空见惯了，成交量仍不见起色，为了销售突围，南城的御泉山项目在上周高调广告全市，对4栋进行价格调整，调整幅度达30% ，东城的迪纳公寓随即也拿出60套特惠单位推向市场………等，市场由原来的“暗降涌动”到现在的“高调”明降，调整的数量也逐步增多，调整的幅度也是一部到位，这些产品的通风、采光、视野、景观等方面都非常好；而不是以前的边角料和尾盘的促销；因此可以看出开发商也越来越理性和实在；并且为不少困守状态下的楼盘提供了参照，未来此类销售策略还可能在更多的楼盘中出现。

端午三天“粽”动员 ，促销优惠全城启动。

从端午三天个盘现场活动来看，市场营销活动全城启动，开发商主要借助端午这个营销节点，进行特价房促销和价格优惠，镇区项目频现3.4字头，城区项目价格也有涌现“5”字头；其中个盘继南城御泉山促销之后，也拿出30套单位4000元/平米起的单位进行促销试探市场，结果收到很好的市场反应，在端午之际继续再推出30套优惠促销，从市场结果来看，价格优惠确实给市场带来了人气和成交量，但这只是权宜之计，也是现阶段开发商屡试不爽的招数，对于整体成交量持续回升，预计仍不容乐观。也有部分新项目如金域蓝湾、南国雅苑在端午节上市了，从市场反馈的信息来看，由于这两个项目推货面积多为100平米的中小户型，个盘赠送面积较多，附加值较高，因此成交取得不错的成绩。

整体成交出现分化，热销项目“低开高走”。

根据东莞中原研究部数据监测，上周从网上的签约数据来看，商品房成交量整体下降，但住宅市场在价格有所普遍下跌情况下成交量有所上升，这主要是镇区成交量较多占整体的65.71%，且价格在3.4字头较多，因此全市普通住宅整体均价有所下跌；非住宅成交量整体下降，但车库成交放量明显，总成交222套，整体成交出现分化。上周塘厦的丹缇轩再次以68套的签约量领跑全市，成为逆势中的一匹黑马，并且开发商很看好后市，价格也有所上扬；紧跟其后的是佳兆业•中央豪门二期、中惠•沁林山庄二期等，其中签约量在10套以上的项目共8个，城区仅御泉山1个项目。

最近一段时间的“焦点”是6月12日，住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》12 日正式对外发布，指导意见是首次提出对城市中等偏下低收入人群和外来务工人员实行住房保障覆盖,首次从政府层面将以前无法享受廉租房、经济适用房及棚户区改造的城市“夹心层”纳入住房保障计划。这既是对我国住房保障体系的完善,同时也是政府对保民生思想的再度提升，同时供应量的增加对价格也有所影响。

一周楼市资讯

1、 宏观经济

5月份全国70个大中城市房屋销售价同比上涨12.4%

国家统计局：５月份全国７０个大中城市房屋销售价同比上涨１２．４％，涨幅比４月缩小０．４个百分点；环比上涨０．２％，涨幅比４月缩小１．２个百分点。新建住宅销售价同比上涨15.1%，涨幅比4月缩小0.3个百分点；环比上涨0.4%，涨幅比4月缩小1.0个百分点。

前5月我国外贸进出口总值同比增长44%

海关总署10日发布2010年1至5月我国外贸进出口情况。据海关统计，前5个月，我国进出口总值11000.9亿美元，比去年同期（下同）增长44%。其中出口5677.4亿美元，增长33.2%；进口5323.5亿美元，增长57.5%；贸易顺差为353.9亿美元，下降59.9%。

5月份我国进出口值2439.9亿美元，增长48.4%。其中出口1317.6亿美元，增长48.5%，比上月加快18.1个百分点；进口1122.3亿美元，增长48.3%。与2008年5月份相比，进出口增加10.2%；其中出口增加9.2%，进口增加11.4%。

寮步前4月出口额增长44.2%

1至4月，该镇经济继续加快回暖。1至4月，寮步镇外贸进出口总额为26.45亿美元，同比增长60.7%，全市排名第三；其中，出口额达14.39亿美元,同比增长44.2%,全市排名第三。

1至4月，该镇合同利用外资额达1958万美元，同比增长167.85％；新签合同利用外资额达704万美元，同比增长604％；增资额达1263万美元，同比增长100.12％；实际利用外资额达1941万美元，同比增长51.29％。

5月我国CPI同比涨3.1%

国家统计局11日发布数据，5月份我国居民消费价格（CPI）同比上涨3.1%，环比下降0.1%。

国家统计局新闻发言人盛来运在新闻发布会上说，5月份CPI同比上涨3.1%一是受去年涨价的翘尾因素影响，二是食品及居住类新涨价因素带来的，当前仍是结构性上涨。

2、 政策法规

土地增值税预征率提高

国家税务总局6月3日发布通知称，为发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。对确需核定征收的，核定征收率原则上不得低于5%。

央行：根据新形势落实适度宽松货币政策

2010年6月8日，中国人民银行发布了 《2009中国区域金融运行报告》，报告指出，2010年是继续应对国际金融危机、保持经济平稳较快发展、加快转变经济发展方式的关键一年。央行将根据新形势、新情况，贯彻落实好适度宽松的货币政策，着力加快经济发展方式转变和经济结构调整，保持经济平稳较快发展。

今起严查房企违规使用预售款

针对少部分房地产开发企业违规调用预售款，可能导致楼宇交付时间被拖延等不良后果。昨日，市住建局下发通知勒紧了对预售资金的监管红绳，从即日11日起至6月30日，该局将对全市在售且尚未办理房产证的房地产项目进行专项检查，直指预售款收存及使用情况。

广州“认房又认贷”开始落地 借款人需出具声明

三部委“认房又认贷”的二套房认定标准上周五公布后，广州的银行何时开始落实这一执行标准成为市民最为关注的话题。

新政公布一周后，广州的多数银行目前仍未接到具体操作细则的通知，但已有包括建设银行、农业银行、交通银行在内的银行开始落地实施“认房又认贷”，即二套房将按家庭实有住房数认定。

专家预计，如果严格落实“认房又认贷”和严格限制三套房贷的规定，将对房地产市场造成较大冲击。操作手法包括“银行主动查询”和“借款人声明”

3、 市政规划

石排：田寮观赏鱼养殖基地月底动工

石排岭南现代生态农业园田寮现代观赏鱼养殖基地，早在2007年就被纳入我市十大农业产业园，鉴于征地补偿以及规划修编等原因，工程进展缓慢。记者日前获悉，该基地近日有了突破性进展，投资2081.11万元的第一期工程将于本月底动工。据悉，基地占地面积73公顷，将用5年的时间，分4期完成。

长安今年“三旧”改造39地块

长安镇“三旧”改造专项规划及年度实施计划近日通过我市相关部门审查。规划显示，长安镇“三旧”改造地块主要集中于该镇S358省道两侧及北部中心片区，共184个，改造用地总面积1520.89公顷。该镇计划分近期（2010-2012年）、远期（2013-2014年）两个阶段改造。其中，今年改造地块39个，改造面积约287公顷，改造后大部分用于商业、商住及居住。

东坑拟新建10个乡村公园

东坑镇计划用3到5年时间，投资7300万元，利用现有的山头绿地，以及寒溪河和东坑内河两大水系，建成亭岗岭生态公园、月明湖水利公园等10个乡村公园，满足群众需要，提升投资环境。

东莞有了第二个“798”

创意产业带来的不只是文化味，还有财富。“改造后的创意区与改造前的旧厂房相比，物业月租金从8元/平方米，提升到15元/平方米；年税收入从198万元提升到1000万元；人均收入从1500元提升到4500元。”昨日，东莞市第二个创意产业园区———大朗现代信息服务产业园正式挂牌

塘厦：今年启动13个改造项目

《塘厦镇“三旧”改造专项规划及年度实施计划》昨日正式公布，该镇计划“三旧”改造用地815.34公顷，涉及地块91个。其中以旧厂房为主的地块有62块，旧村改造16块，旧城镇以及旧村混杂的改造地块13个。

4、 市场动态

天津：５月频现“零成交” 购房者观望情绪加重

五月份以来，天津多个区县出现了“零成交”纪录，从而致使多数购房者观望情绪加重，部分开发商开始有降价行为，但仍难敌新房成交量下降的步伐。

4月17日国务院出台房地产市场调控新政策以来，天津住宅市场产生较大波动，与4月份相比，5月天津市新房成交套数环比下降42%，均价环比降14%;二手房成交套数环比降46%，均价持平。

上市房企５月份销售额急剧萎缩 万科均价创新低

持续不断的调控倍添楼市观望情绪。A股公司万科和众多港股上市房企公布的5月业绩显示，一线城市的房地产企业环比销售额均出现明显下跌，跌幅最多在40%至50%间，而向二三线城市重点转移的企业环比成交跌幅势头较缓。同时，销售单价也有所下降，如万科5月销售单价环比跌幅达到了12%，创了去年12月以来低价。港股上市房企龙湖地产、富力地产、碧桂园等，5月销售额分别为15.5亿元、12.53亿元、22亿元，环比分别下滑39%、49%和27%。

６月上旬北京新房成交量跌８０％ 商业地产上涨

经历了楼市新政后的首个“黑五月”，6月上旬，北京楼市继续呈现惨淡成交局面。数据显示，截至11日，北京新房、二手房成交量继续双跌，其中新房成交量同比跌幅近8成，环比上月同期继续下跌逾5成。不过，值得注意的是，在住宅市场惨淡成交的同时，商业地产却迎来了新的商机。

上海市二手房挂牌激增上万套 房价倒逼新房降价

上海网上房地产数据显示,5月28日上海二手住宅挂牌量为114495套;6月4日,该数据提高至119630套,一周时间内增长5000余套。二手房挂牌数量激增的局面并没有停止,至6月7日二手房挂牌数量猛增到124959套,即在6月6日挂牌房源激增的基础上又增加5329套。

对投资客短期内集中抛售房源的现象,分析师指出,二套房认定标准出台后,银行对二套房贷的操作更加明确。随着银行对二套及二套以上住房贷款利率的提升,投资客每月还款额也随之增加,还贷压力也相应增大。

绿地41个城市全部项目进入优惠月 掀降价风暴

在恒大宣布旗下全国楼盘打折之后，绿地集团于6月8日宣布，6月30日之前绿地分布在全国41个城市的全部项目进入优惠月。以绿地位于上海松江的蔷薇九里项目为例，绿地该项目近期推出一批特价房，单价在1.3万元/平米，而该楼盘之前房源的价格则超过1.6万元/平米。绿地成为在恒大打出“降价”旗号之后，国内又一个高举降价旗帜的大型房企。

仅在上海地区，绿地涉及降价的楼盘就多达12个，预计全国列入促销计划的在售楼盘将超过100多个。不过，绿地的降价，是在“周年庆”的名义下举行的。

5月多家房企业绩受到沉重打击 恒大逆势上扬3倍

楼市新政后率先举起降价大旗的恒大地产宣布旗下楼盘实行全线八五折优惠，这也让恒大尝到了当“降价领跑者”的甜头。6月8日，恒大在香港发布销售简报，数据显示，2010年5月份，恒大实现合约销售额40．5亿元（人民币，下同），较2009年同期增长328．6％；合约销售面积64万平方米，同比增长240．3％；合约销售均价每平方米6326元，同比增长26．0％；

此外：上海复地公告显示,5月份合约销售面积50016平方米,销售额6.02亿元,环比分别下降32.6%和41.6%。
万科5月份实现销售面积47万平方米,销售金额51.1亿元,环比分别下降25.8%和34.5%。

港股上市房企富力地产、碧桂园、保利香港等,5月销售额分别为12.53亿元、22亿元、5亿元,环比分别下滑49%、27%和17%。

花样年斥3.18亿购东莞黄江地皮 楼面地价仅1300

花样年(01777.HK)宣布，以总代价3.18亿人民币(下同)收购东莞市花千里房地产开发公司100%股权。花千里拥有东莞市黄江镇北岸村一块总占地面积为9.69万平方米的土地。收购完成后，花样年将开发以高端别墅与小高层、高层洋房相结合的黄江项目。

黄江项目容积率为2.5，总建筑面积为24.21万平方米。每平方米的楼面地价仅约1,300元，而其他公司在周边获取同类土地每平方米价格在2,500元以上，具有明显成本优势。

5、 其他信息

世博北地块村民住宅每户补240平方米

几经修改，全市首个“三旧”改造单元规划——世博北地块“三旧”改造规划昨日正式出炉。根据规划，原有的旧工厂区和城中村，经过“三旧”改造后，将摇身一变成为东莞市中心商贸区的重要组成部分，以休闲商业、商务办公和居住功能为主的宜居社区。该地块村民住宅按每户240㎡（两套120㎡住房）建设回迁安置住房；除240㎡以外，剩余住宅建筑面积进行货币补偿，补偿标准以与村民协商为准；公共服务设施和商业设施建筑面积拆一补一。

数字透视

一周土地供求：

 
一周商品房供应：※2010.6.7-6.13期间商品房供应总面积为7.67万㎡，共936套。

一周需求：※2010.6.7-6.13期间商品房成交面积5.23万㎡，环比下降30.35%，同比下降53.61%，合共690套，环比上升24.77%，同比下降34.47%。其中上周住宅成交4.75万㎡，合共448套；非住宅成交面积为4787㎡，合计242套。

一周价格：※2010.6.7-6.13期间，东莞市普通住宅均价为5966元/㎡，环比下降7.11%。  

（不包括松山湖教师公寓和松湖花园项目）数据来源：东莞中原地产研究中心

市场存量：截至2010年6月13日，全市商品房累计可售存量为593.17万㎡，合共73533套；其中普通住宅（洋房+公寓）可售存量为420.16万㎡，合共41623套；别墅可售存量为54.29万㎡，合共1463套。

地产工程信息：

普通住宅销售排行

※2010.6.7-6.13普通住宅销售排行榜前10名：

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