5月初,恒大地产在全国所有楼盘均以原价的8.5折优惠出售,打响今年开发商降价售楼的头炮。现在,北京,“假摔”变成“真摔”,80个项目祭起促销大旗;
上海,万科等加入降价行列,在售的打折楼盘有近50个;深圳,楼市再度领跌全国,房价4周内下降超过3成……各地,特别是一线城市,降价已成为楼市关键词。但在东莞,似乎仍处于一种“不温不火”的状态。万科东莞降价可能性在哪里?一线城市的降价潮会否影响到东莞楼市?今年会重演2008年楼市那一幕吗?开发商到底应该如何应对?
这一次,我们汇聚各方专家,共同来探讨这一系列问题,期待能找出其中的种种可能性和各方解读。
东莞盈丰房地产开发有限公司总经理 麦鲁军
深圳降价 东莞受影响
问题:从2008年的市场表现来看,万科在一线城市首度降价后,二线城市会紧跟着做出行动。目前,万科已经在深圳、北京等地开始大范围降价,请分析下万科在东莞降价的可能性在哪里?
麦鲁军:一个月、两个月卖不出房子,在东莞的深系地产商,尤其是上市公司,他们的财报压力就会很大,因为要向大股东、小股民有个交代,如果半年报、三季报,甚至年报都不好看,那他们的融资渠道也会出问题,这些都是他们不愿意看到的。
问题:在东莞地产版图上,深系房企几乎占了半壁江山。伴随着深圳一些上市大房企大规模降价行动,作为一直与深圳有着唇齿相依的东莞房地产市场,会因此而受到影响吗?这种影响主要体现在哪些方面?
麦鲁军:影响是肯定的。比如一些降价楼盘的周边项目,降价的有销量,没降的不是更难受吗?除了上市公司,有些房企拿地比较激进,高价拿的地,现在就比较困难。
比如,去年有深圳开发商在中心区拿下的高价地,到现在还没有动工。
东莞房价降幅不会太大 10月僵局将打破
问题:深系房企,尤其是大房企的市场示范效应是有目共睹的。一旦他们真正由“暗降”转向“明降”,东莞价格调整在所难免。如果真的会出现调整,市场会出现2008年那一幕吗?
麦鲁军:从今年国家密集出台调控措施看出,政府、开发商、买房者三方博弈的结果,都会有所得,大城市的房价最终会降价,但像东莞这样的城市降幅应该不会太大,五六千元,镇街甚至都没到4000元的房价,怎么再降?
问题:事实上,目前东莞一些开发商已经开展各种促销优惠活动,价格都在“暗地里较劲”,但依然掩饰不了调整的事实。只是,给大家的整体印象都是“坚挺”,要真正打破这种局面,您觉得会是在什么时候?
麦鲁军:短时间内,这种观望僵局不会轻易打破,因为现在玩“八三折”、“团购”都没人理你了,不新鲜了,这些活动已经在不适当的时候被玩过了。即使现在再有人特惠、打折、团购,也不会聚集很多人来买房。
要打破这个僵局,一个开发商是不行的,比如“直降2000元”,只有一个开发商在玩,其他的并没有跟风,形成不了合力,这个局面就很难打破。还有,个盘大幅降价的危害还在于,你现在卖这么低,先不说产品质量能不能保证,以后的产品怎么卖?等市场好的时候,消费者已经形成心理暗示,原来卖那么低,现在卖那么贵,值不值?要想打破僵局,除非开发商将所有的成本、利润率完全公开,比如北方几个省市,有开发商已经把所有的成本亮出来,脱光衣服给买房人看,到底利润是多少,甚至平价卖出去。现在的买房人精得很,地价多少钱,建筑成本多少钱,税费多少钱,一算都很清楚你利润是多少,开发商脱光了,才能体现卖房诚心,买方才会领情。但实际情况又不允许这种情况发生。应该在10月份,这个格局就会慢慢会打破,成交量也会上来。这三个月中间会发生什么?开发商该该降价的也降了,到底买不买房,就看业主了。现在就是一层窗户纸,没有捅破。
解决资金回流是开发商最迫切要解决的问题
问题:不管是本土开发商还是深系开发商,目前最迫切要解决的问题是什么?应当如何解决?
麦鲁军:一般的项目都有大概一年半左右的开发周期,开发商本来准备是在开盘后一段时间回笼一部分资金,但遇到新政,资金回流肯定会遇到麻烦。
银行就是这样,市场好的时候,排着队问你要不要钱,欠款到期时,也会猛扑过来要钱,这些是开发商最迫切要解决的问题。到处都需要钱,怎么办,只有回流资金,不降价,买方可能还在观望,逼着开发商去降价。
2023-11-04 17:13
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