盈丰麦鲁军：东莞房价降幅不会太大 僵局十月将打破

    5月初，恒大地产在全国所有楼盘均以原价的8.5折优惠出售，打响今年开发商降价售楼的头炮。现在，北京，“假摔”变成“真摔”，80个项目祭起促销大旗；

    上海，万科等加入降价行列，在售的打折楼盘有近50个；深圳，楼市再度领跌全国，房价4周内下降超过3成……各地，特别是一线城市，降价已成为楼市关键词。但在东莞，似乎仍处于一种“不温不火”的状态。万科东莞降价可能性在哪里？一线城市的降价潮会否影响到东莞楼市？今年会重演2008年楼市那一幕吗？开发商到底应该如何应对？

    这一次，我们汇聚各方专家，共同来探讨这一系列问题，期待能找出其中的种种可能性和各方解读。

东莞盈丰房地产开发有限公司总经理 麦鲁军

    深圳降价 东莞受影响   

    问题：从2008年的市场表现来看，万科在一线城市首度降价后，二线城市会紧跟着做出行动。目前，万科已经在深圳、北京等地开始大范围降价，请分析下万科在东莞降价的可能性在哪里？

    麦鲁军：一个月、两个月卖不出房子，在东莞的深系地产商，尤其是上市公司，他们的财报压力就会很大，因为要向大股东、小股民有个交代，如果半年报、三季报，甚至年报都不好看，那他们的融资渠道也会出问题，这些都是他们不愿意看到的。

    问题：在东莞地产版图上，深系房企几乎占了半壁江山。伴随着深圳一些上市大房企大规模降价行动，作为一直与深圳有着唇齿相依的东莞房地产市场，会因此而受到影响吗？这种影响主要体现在哪些方面？

    麦鲁军：影响是肯定的。比如一些降价楼盘的周边项目，降价的有销量，没降的不是更难受吗？除了上市公司，有些房企拿地比较激进，高价拿的地，现在就比较困难。

　　比如，去年有深圳开发商在中心区拿下的高价地，到现在还没有动工。

    东莞房价降幅不会太大 10月僵局将打破

    问题：深系房企，尤其是大房企的市场示范效应是有目共睹的。一旦他们真正由“暗降”转向“明降”，东莞价格调整在所难免。如果真的会出现调整，市场会出现2008年那一幕吗？

    麦鲁军：从今年国家密集出台调控措施看出，政府、开发商、买房者三方博弈的结果，都会有所得，大城市的房价最终会降价，但像东莞这样的城市降幅应该不会太大，五六千元，镇街甚至都没到4000元的房价，怎么再降？

    问题：事实上，目前东莞一些开发商已经开展各种促销优惠活动，价格都在“暗地里较劲”，但依然掩饰不了调整的事实。只是，给大家的整体印象都是“坚挺”，要真正打破这种局面，您觉得会是在什么时候？

    麦鲁军：短时间内，这种观望僵局不会轻易打破，因为现在玩“八三折”、“团购”都没人理你了，不新鲜了，这些活动已经在不适当的时候被玩过了。即使现在再有人特惠、打折、团购，也不会聚集很多人来买房。

    要打破这个僵局，一个开发商是不行的，比如“直降2000元”，只有一个开发商在玩，其他的并没有跟风，形成不了合力，这个局面就很难打破。还有，个盘大幅降价的危害还在于，你现在卖这么低，先不说产品质量能不能保证，以后的产品怎么卖？等市场好的时候，消费者已经形成心理暗示，原来卖那么低，现在卖那么贵，值不值？要想打破僵局，除非开发商将所有的成本、利润率完全公开，比如北方几个省市，有开发商已经把所有的成本亮出来，脱光衣服给买房人看，到底利润是多少，甚至平价卖出去。现在的买房人精得很，地价多少钱，建筑成本多少钱，税费多少钱，一算都很清楚你利润是多少，开发商脱光了，才能体现卖房诚心，买方才会领情。但实际情况又不允许这种情况发生。应该在10月份，这个格局就会慢慢会打破，成交量也会上来。这三个月中间会发生什么？开发商该该降价的也降了，到底买不买房，就看业主了。现在就是一层窗户纸，没有捅破。

    解决资金回流是开发商最迫切要解决的问题

    问题：不管是本土开发商还是深系开发商，目前最迫切要解决的问题是什么？应当如何解决？

    麦鲁军：一般的项目都有大概一年半左右的开发周期，开发商本来准备是在开盘后一段时间回笼一部分资金，但遇到新政，资金回流肯定会遇到麻烦。

    银行就是这样，市场好的时候，排着队问你要不要钱，欠款到期时，也会猛扑过来要钱，这些是开发商最迫切要解决的问题。到处都需要钱，怎么办，只有回流资金，不降价，买方可能还在观望，逼着开发商去降价。