中原：上半年土地供应放量明显 楼市持续低迷

一、 土地市场分析

1、 2010年上半年土地政策一览

2010上半年，国土资源部不断加大对土地市场的整顿力度，继2月北京收回大龙地产的大兴“高价地”，南京收回招商地产九龙仓“高价地”之后，4月再爆出广州收回天河绢麻厂“高价地”、鸿荣源金沙洲“高价地”；这一系列动作的背后，既有楼市调控渐入正轨，国土局出台相关政策的配合，也有土地市场一直以来乱象横生进行大清理的原因。对于东莞土地市场而言，受到的影响较小，毕竟东莞“高价地”较少，大部分成交地块价格都比较合理，未来一段时期土地供应也十分充足，提高土地出让金首付比例、增值税，对市场的影响有限，影响最大最直接的是楼市的预期。

2、 2010年上半年土地供应分析

2010年上半年土地供应放量明显，工业用地超五成。

2010年上半年东莞土地市场共发布拍卖和挂牌宗地121宗，共计373.82万㎡。其中工业用地供应215.64万㎡，占总供应量的57.68%；商住用地供应123.22万㎡，占总供应量的32.96%。从供应时间上看，2010年上半年土地供应面积较去年同期增长一倍有余。

东莞土地市场以一级市场的挂牌出让为主导，占到总供应土地宗数的八成多，此外在东莞经济经走出金融危机阴影之后，2010年经济涨幅逐步加快，呈现出良好的发展趋势，土地二级市场应该会有所反弹，因此未来一段时期宏观经济的走势也会影响土地市场的结构。

东莞土地供应集中在几个重点区域，松山湖位列首位。

从区域分布上看，2010年上半年，城区土地供应总量合计为134.19万㎡，占总体供应的35.9%；镇区供应总量合计为239.64万㎡，占总体供应的64.1%。与2009年上半年城区的供应比例基本持平，2010年上半年城区供应主要集中在松山湖、南城区域，特别是松山湖工业用地持续放量，一直位列东莞首位。镇区当中麻涌供应量居首位，上半年就有60.7万㎡土地供应，并且全为工业用地。

3、 2010年上半年土地成交分析

2010年上半年工业用地、商住用地双双放量成交，远超09年同期。

2010年上半年共计交易土地102宗，成交面积299.47万㎡，同比上升163.20%，总成交金额61.93亿元，同比上升262.59%；其中商住用地成交30宗，成交面积105.39万㎡，同比上升261.17%，成交金额为49.84亿元，同比上升293.06%；从成交土地的类型来看，2010年上半年，土地成交仍然以工业用地为主，占到总成交量的55.72%，商住用地位居其次占成交总量的35.19%。可见与09年同期相比，工业用地与商住用地的放量成交，已经远远超过09年。

2010年上半商住用地成交放量，恢复到正常年份。

从2005年至今的商住用地成交面积都保持比较高的水平，只有08年下半年与09年上半年除外，08年下半年主要是受楼市成交惨淡的影响，土地纷纷流拍；而09年上半年虽然楼市已经迅速回暖，市场前景逐渐明朗，但国土局供应土地的步伐较慢，没有借楼市的“东风”大幅增加供应；不过，09年下半年开始，东莞市商住用地的供应开始放量，并且创下历史新高的142.48万㎡，今年上半年虽然较09年下半年有所回落，但依然录得105.39万㎡，成交面积与正常年份相当。

又上表可知，随着城区可开发用地的逐渐减少，自2005年到2010年商住用地的成交向镇区转移，城区的比重已经从35%下降到目前不到1%，未来房地产开发的热潮迅速向镇区蔓延，对东莞房地产市场的均衡健康发展具有实质意义。

4、 土地市场供需比较

2010年上半年流拍增多，供需比上升。

从土地供需比看，2005年至今土地供销比平均在1.14：1左右，土地市场供求关系相对平衡。在2008年下半年由于楼市的调整，以及世界金融危机的深度影响，土地流拍严重供需比达到最大的1.31：1，进入2009年随着经济下滑逐渐见底，楼市迅速回暖，土地市场供大于求的状态得到初步缓解，不过2010年上半年土地供需比再度上升，流拍现象有所抬头。

2010上半年流拍土地一览：

上半年供需小结：供应放量、冷热分化、流拍增多。

从2010年上半年总体的土地市场来看，无论是供应面积，还是成交面积，都比2009年同期大幅增长一倍以上，特别是2009年1季度商住用地掀起拍卖高潮，热点区域的虎门、寮步、长安均有高价地成交，市场交投气氛浓郁，但是随着4月份“新国十条”的出台，东莞土地市场瞬时之间明显分化，不少偏远镇区的商住用地或低价成交或遭遇流拍，只有塘厦、长安部分成熟地段的地块有多轮竞价出现。

5、 土地成交区域分布

2010年上半年东莞有22个区域有土地成交，其中城区的松山湖占据首位，主要是因为松山湖东部科技产业园区，对土地的吸纳作用明显，上半年成交的32块用地全部为工业用地，面积达到79.83万㎡，摇摇领先其他区域；此外，全市17个区域有商住用地成交，成交面积仅次于工业用地，并且分布比较广泛；此外，位于南城街道办蛤地东莞植物园南端占地面积近17万平方米的商业金融地块，终于被世纪城集团以1.7亿元收入囊中。

2010年上半年，东莞共有17个区域有商住用地成交，排名前三名的都是镇区的桥头、沙田、长安，其中桥头以16.2万㎡的成交面积位居榜首，可见未来一段时期桥头将有不少潜在供应项目，将逐步成为房地产的热点区域。而城区仅仅万江有4971㎡的商住用地成交，主要是城区的商住用地供应匮乏所致。

6、 东莞各类土地成交单价分析

2009年土地单价均衡理性，2010年上半年冷热分化明显。

2010年上半年的整体土地均价为1020元/㎡，较去年下半年的1022元/㎡基本持平；商住用地成交价为1929元/㎡，环比上升了14.28%；从图上可以看出，从2007年下半年开始由于受楼市的低迷，土地价格迅速下降，并且在2008年下半年触底，进入2010年在楼市再次面临调整的情况下，商住土地成交分化明显，既有几宗高价地成交，也有地块无人问津。

除受政策调控楼市预期转向外，商住用地成交还受政府推地节奏以及地块优劣影响。

2010年上半年，无论是商住用地的成交量还是成交单价波动较大，其中虎门、长安有高价地成交的2月、3月成交楼面地价分别达到2689元/㎡、2647元/㎡，而“新国十条”出台的4月商住用地则再度出现零成交，市场形势已经悄然发生改变，接下来的5月、6月当中，由于受新政的深入影响，大部分地块以底价成交或流拍。上半年商住用地市场1季度火热、2季度冷清的局面，除了受史上最严厉调控措施出台，楼市预期出现转向普遍看空后市之外，土地市场本身的因素也不可忽视，因为2季度热点区域的优质地块鲜有上市，政府的推地节奏也较为平缓，激烈竞拍的情况大为减少，流拍现象有所增加。

7、 2010年上半年商住、商业用地成交一览

8、土地市场后市展望

2010年上半年商住用地分化严重，下半年即使部分优质地块上市也难逆转市场的平淡。

从上表可以看出，2010年上半年土地供应月度走势呈波动起伏状态，供应最低的2月份只有22.50万㎡，供应最多的月份出现在6月份，达到97.86万㎡的半年新高，而下半年开始的7月份，大朗、桥头、谢岗、莞城也准备有商住用地挂牌上市。在进入竞拍环节方面，7月份将有近20万㎡商住用地，特别引人注目的是南城区白马社区地块、寮步镇富竹山地块、大朗镇巷尾村地块。

可以预见，2010年下半年东莞会有部分优质商住地块的供应力度，其中仅商住用地就有7宗，在上半年土地市场分化非常明显的情况下，此时政府有选择地加推优质地块的上市，或许对激活土地交投氛围，打破目前楼市冷清局面有所帮助，但从另一方面来看，楼市进入淡季成交量很难有所起色的情况下，土地市场的前景又不能乐观。

 “三旧”改造将释放大量优质土地，但短期之内难有明显成果。

当前，东城、南城、虎门、长安纷纷公布未来几年城区“三旧”项目、城市配套设施建设等项目，而这些大项目的陆续上马，会释放大量的优质土地，填补成熟片区的土地紧张，为东莞市政府促转型惠民生政策的重大举措，但有一个不容回避的问题，历年来东莞的“三旧”改造与城建项目进度滞后，要么是拆迁碰到瓶颈，要么是资金落实不到位，在目前看来这些利好在短期之内难有实质性的成果，但中长期对推动东莞房地产的发展具有一定的意义。

二、 新增供应状况

概述：

2010年上半年，东莞市新增商品房供应面积为238.31万㎡，比09年同期上升7.00%；成交面积为207.36万㎡，比09年同期降29.74%；成交金额为161.45亿元，比09年同期下降11.11%；成交均价方面，2010年上半年商品房成交均价为7789元/㎡，比09年同期上升26.53%；其中普通住宅（含洋房和公寓）均价为6514元/㎡，同比上升22.23%。

存量方面，截至2010年6月30日东莞商品房存量为587.14万㎡，库存量仍维持在低位运行，其中住宅存量为470.29万㎡，占比80.10%。从供求比来看，2010年上半年商品房供应量为238.31万㎡，成交为207.36万㎡，供需比为1.15：1，供过于求的矛盾有所显现。潜在供应量方面，由于2010年前6个月新开工面积高达379.95万㎡，再加上09年新开工的但没有上市的项目，因此预计下半年住宅新增供应为463.05万㎡，成交量预计为312.52~345.67万㎡，因此下半年商品房供过于求的局面将逐步显现，届时的出货压力也将增大。

2010年上半年供应趋于平缓，全市新增商品房供应238.31万㎡，环比上升26.17%。

 

据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2010年上半年全市共有75个项目有新增供应，总供应面积为238.31万㎡，环比09年同期稳中微升，环比08年同期下降24.24%.这其中有以下几个方面的原因：一方面是受09年底至4.17“新国十条”期间的一系列楼市调控政策影响开发商推货比较理性、谨慎；二是09年各大开发商把精力更多的是投入到销售回笼资金上面，造成新开工项目在2010年上半年进度达不到预售条件。具体到各物业来看，除普通住宅和商铺新增供应环比09年同期有小幅增加外，其他物业全线飘绿；普通住宅供应基本上也是前期项目的加推较多，新盘上市较少；而商铺由于基本不受新政影响，因此在逆势中成为投资者的新宠，开发商推货量顺应市场需求也有所放量。

6月份商品房新增供应面积为22.55万㎡，供应套数为3157套，面积环比下降63.30%，同比下降37.78%；其中住宅中仅有洋房有供应，别墅和公寓供应为一片空白，主要是去库存量为主；洋房供应面积为17.73万㎡，供应套数1863套，供应项目共9个：兴怡居、御庭苑、万科•溪诺雅三期、清华居三期、南国雅苑、万科•金域蓝湾三期、金地•博登湖二期、丹缇轩、鼎峰•品筑二期。非住宅中商铺和车位有不同货量的供应，这些项目有：骏豪商务中心、兴怡居、塞纳河畔一期、万科•虹溪诺雅一期、鼎峰•品筑二期等。

2010年上半年商品房新增供应在进入调整期后平缓前行，接近2005年同期水平。

 

从2004年至今的新增供应半年度走势看，2004年-2008年呈现持续放量的态势，2004年新增供应面积为562万㎡，2005年为576万㎡，2006年为660万㎡，2007年创出新高，新增供应量高达803万㎡。自市场2008年进入市场调整期以来，新增供应持续减缓，2008年全年新增供应677万㎡，而2009年主要以消化库存量为主，因此新增供应仅有473.50，2010年是政策年，因此上半年供应比较谨慎、压抑，仅供应为238.31，随着下半年新项目陆续上市，预计约为400万㎡，全年为638万，接近2008年水平。

2010年上半年城镇区供应比重与2008年同期基本一致，镇区仍是供应主导。

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从2007-2010年上半年供应区域看，镇区由于区域多，范围广一直以来是供应的主力军。2010年上半年商品房供应中，城区总供应面积为109.05万㎡，占总体量的45.76%，同比09年上半年增加24.69%，镇区总供应面积为129.26万㎡，占总体量的54.24%，同比09年上半年下降4.44%。2007年9.27新政出台后，2008年东莞楼市进入调整期，城区先于镇区降价，但由于开发商对于09年楼市预期不予乐观，使得开工进度有所放缓；09年楼市回暖“春风”吹遍各地，各大开发商只好临时赶进度或新增开工，但是遇到2010年“新国十”条影响，虽然有很多工程已经动工，但成交量的持续低迷，令开发商对于后市的不明朗，因此工程进度有些怠慢，但从2007-2010年期间政策的“一紧一松”，预计今年整体供应相对来说超过09年的货量，接近08年水平。

住宅市场供应整体平抑，商业物业“逆势顺推”，为投资者新宠。

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从供应结构上看，2010年上半年东莞新增供应以洋房为主角，且跟2009年上半年同期所占比重基本持平，总供应量为164.96万㎡，供应套数为16332套，供应的主要项目有：锦绣山河二期•鹭栖湖、益田•大运城邦一期、中信•凯旋国际花园二期、景湖时代城二期、深业•御泉山、汇景•中央华府等，这些供应量较多的项目基本上是一些大盘项目以及09年出货比较理性楼盘的二期集中加推；别墅总供应面积为19.21万㎡，共558套，面积环比09年同期下降26.17%；公寓供应总量为14.36万㎡，项目数与09年相同仅4个项目，但由于2010年上半年供应的项目都是全新项目，因此货量相对较多；由于项目较少，所以区域性的供求矛盾依然存在，供应的项目有：帕萨迪纳、益田•大运城邦一期、金莎雅苑、城市风景。商业物业向来是投资者的一种投资选择，但在4.17新政后住宅市场重创最深，商业地产受新政影响较小，其投资价值尤为突出，因此开发商“逆市顺推”，令新政后的商业物业供应放量剧增，这些供应项目有：东城中心、东方威尼斯广场、万科•金域华府、骏豪商务中心、塞纳河畔一期、兴怡居、中惠•珺庭等。

 

中小户型为上半年主攻产品，大户型洋房、别墅供应明显压抑。

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从户型面积上看，2010年上半年受政策影响东莞新增住宅供应中刚性需求的中小户型供应为市场的主流产品，占总量的61.95%，其中 61-100平米的中等户型（两房、三房）供应比较集中增幅也很明显，其中90平米以下户型为推货重点，这是由于许多银行在二套界定及首付成数和利率大小都是以90平米为分界线，再加上这些产品都有赠送空间，产品灵变性强，两房可以三房，三房可变四房，空间使用率高，因此是刚性市场上最抢手的产品。而大户型由于市场观望情绪严重，改善性需求入市步伐明显放缓，因此开发商推货量也随之减少，别墅供应在上半年也相对较少，这是由于别墅置业者在普通住宅跌声中也有所止步，等待市场的进一步明朗。

 

三、 库存供应状况

商品房存量为587.14㎡，低位震荡前行；下半年新增项目多，后市出货压力增加。

根据东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，截至2010年6月30日东莞商品房的累积可售存量为587.14万㎡，环比5月份下降0.76%，这主要是由于6月份商品房新增供应偏少，市场在特价优惠等一系列促销方式引导下，成交量整体大于供应量，使得可售存量有所减少；在接下来的7、8月份相对来说是楼市淡季，预计会有更多的开发商用更多的招数来激发置业者的需求。2010年下半年随着竣工项目陆续上市，在政策的调控影响下，成交预计也难现大的反弹行情，因此可售存量仍回呈上升态势，预计在九十月份，新项目、老项目一起“闹市”，届时竞争也比较大，对价格也有一定的下行压力。

目前东莞住宅存量为470.29万㎡，环比下降0.51%，共42601套；其中洋房存量为383.23万㎡，环比基本持平，共35665套；公寓存量33.65万㎡，环比下降5.68%，共5499套；别墅存量53.41万㎡，环比下降0.78%，共1437套。

四、 市场成交状况

上半年东莞商品房成交面积207.36万㎡，成交金额161.45亿元，比09年同期降11.11%。

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，2010年上半年东莞共有196个项目有商品房成交，成交面积为207.36万㎡，比09年同期下降29.74%，比08年同期增加27.50%；成交总金额为161.45亿元，比09年同期下降11.11%，比08年同期增加47.55%；其中商品住宅成交180.50万㎡，比09年同期下降35.28%，成交金额为134.91亿元，比09年同期下降19.15%，共成交16833套，比09年同期下降34.33%。

2010年上半年东莞市商品房成交总体情况：

 

2010年上半年东莞楼市整体“缩量”前行，1月份因为元旦节点的带动以及市场成交氛围依然较高，因此成交放量；2月份春节影响，成交大幅下跌；3-4月份市场逐步恢复正常，成交有所回升；5-6月份受4.17新政影响推进，在全国楼市跌声一片中东莞楼市也受到不小的影响，成交量连续两个月下滑，虽然开发商大搞营销，降价促销蔚然成风，但是楼市政策频出，股市利空因素不断，市场严重缺乏人气和成交氛围，因此置业者的购房热情无法完全激活，更多的是持币观望。

城镇整体成交比重同于2008年，城区成交结构性需求差异，比重同比上升。

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从城镇区商品房成交情况来看，城区总成交面积为92.30万㎡，占总量的44.51%；镇区成交总面积为115.06万㎡，占总体的55.49%。城区整体成交同比09年上半年小幅上升。主要是因为上半年城区前期在售的项目加推及松山湖区域新品上市，对接了部分刚性需求和改善型需求，这些项目有：锦绣山河二期•鹭栖湖、万科•金域华府、中信•凯旋国际花园、景湖时代城、中信•森林湖三期、万科•松山湖1号虹溪诺雅、帕萨迪纳等，这些项目多处于中心区域，交通便利、品牌开发商以及优质大盘等因素，因此成交不错。而镇区在上半年整体表现平淡，成交的主力集中在新上市项目，个盘成交表现非常突出并对区域贡献很大，这些项目有：益田•大运城邦一期、骏豪商务中心、金地•博登湖二期、盛和新都会、虎门国际公馆、帝景湾等；其中凤岗的益田•大运城邦一期以1022套的签约量占据了镇区普通住宅第一名。

 

七成以上区域全线飘绿，松山湖、石碣等区域个盘脱颖而出。

从各区域成交情况来看，上半年，东莞成交的31个区域中有8个区域全线飘红，23个区域全线飘绿，占成交区域的74.19%；其中南城仍以45.17万㎡，位居全市各区镇榜首，同比09年上半年下降17.29%；紧跟其后的是：东城、松山湖、凤岗、塘厦等区域，整体来看成交是很理想；但个别区域如：松山湖、凤岗、石碣、企石等有新项目上市，因此市场在沉静中逆势发力，新项目在上半年取得不错的成绩，同时也缓解了区域性的供求矛盾。

 

附表：各区域成交面积环比增长情况（单位：㎡）

 

上半年受新政影响推进，商业物业供需两旺，住宅市场陷入低迷。

根据东莞中原地产研究中心统计数据显示， 2010年上半年东莞商品房成交中，洋房成交仍是主阵容，占整体比重环比有所下滑；而别墅的成交表现一般，所占比重接近2009年同期水平，但新政后别墅市场也受到不小影响，成交量呈现小幅下滑；公寓项目由于在售项目较少，新项目也不多，供求矛盾突出，因此整体成交平淡，但个盘项目如：帕萨迪纳、中信•风云汇、天诚国际、虎门地标、鼎峰•品筑在上半年成交表现良好。新政调控持续推进，住宅市场一片静悄悄，商业地产持续活跃，许多投资客把目标从住宅市场转移到商业地产，开发商顺应市场需求“逆势顺推”，使得商业物业供需两旺。

 

刚性需求为市场的绝对主导，改善型需求释放明显缓慢。

根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，2010年上半年普通住宅成交中， 60-100㎡的中小户型成交比重比上半年增幅明显（其中有受合拼户型的影响），这主要是受09年底以来政策频繁出台，尤其是对投资、投机的群体，首付和利率的提高使得这些客户驻足观望或撤场，市场上的需求主要以刚性需求为突破。在市场不好的时期，开发商通过更多的优惠措施刺激购房者的需求，虽然效果不是非常明显，但是对维持成交的氛围还是起到很好的作用。100-160㎡中偏大户型成交同比09年上半年分别有不同幅度下降。而160㎡及以上的超大户型的高档洋房、豪宅项目成交所占比重与09年同期基本持平，这主要是个别区域以及一些复式楼栋单位，像松山湖这些区域，拥有稀缺的自然和山水资源，这部分购房客户相对来说资金实力很强，他们更看重的是物业对他们生活品质有多大的提高（包括社区规划、景观、房型等等），其次是前期积蓄了良好口碑的项目，通过口碑的宣传，项目大户型的出货也很理想，这些项目有景湖时代城、凯旋国际、帝景湾等。

 

五、 供需分析

2010年上半年商品房供求关系相对平衡，非住宅供应较充裕。

2010年商品房供求关系处于相对的平衡状态。从供应结构可以看出，供应以住宅为主，供应面积为198.53万㎡，占商品房供应面积的83.31%。市场整体供需比在1.1-1.5之间，其中以住宅供需较平衡，其供需比为1.1：1，换种说法就是2010年上半年主要是以消化新增货量为主，存量消化所占比重很小；非住宅市场在逆势中供应放量，但由于投资需求随有所增加，但是相对前几年压抑的潜在供应量还是显得有些疲软；随着新一轮开工热潮在09年下半年启动，这些项目预计很多在2010年下半年上市，从目前形势来看成交缺乏强有力支撑，预计这种供求失衡在2010年下半年会有所加大。

 

近年商品房累积供求关系趋向平衡，短期供需平衡状况快速向供过于求转变。

从新增供应和成交量的供求比半年度走势分析，2008年上半年的供求比高达2.1：1，随后高位回落，至09年上半年的0.74：1，然而2010年上半年楼市调控政策趋紧，供需比上升到1.15：1，类似于2008年上半年形势，阶段性的供过于求犹存。从2007年至今年上半年的三年半时间里，累积的供求比为1.24：1，基本达到供需平衡。但从趋势上分析，随着下半年新增供应的陆续增加，而成交预期仍然难现改观，再加上国家大力推行经济适用房等，因此商品房短期供求矛盾逐步显现，供求平衡状况快速向供过于求转变。

高端物业供需基本持平，中小资金普通住宅、商铺供求矛盾有所显现。

据东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，2010年上半年各物业类型中别墅供求基本持平，其中别墅上半年供应19.21万㎡，成交19.52万㎡，可以说上半年年东莞别墅供需比较平抑；普通住宅和公寓供多于求，尤其以公寓较为突出，普通住宅供应164.96万㎡，成交149.75万㎡，供需比为1.10：1，供应量大于需求量，可以看出上半年主要是吸纳新盘供应为主；公寓供应14.36万㎡，成交11.21万㎡，供需比为1.28：1，供应量多于消化量3.15万㎡。非物业类型中写字楼供求基本持平，商铺、车位供过于求局面较明显，其中以车位尤为突出。

 五成以上区域供应偏紧，供求矛盾加大。

从全市各区域供求关系图标可以看出，2010年上半年东莞五成以上区域供求比小于1：1，其中有5个区域无新增供应，区域性供不应求现象较严重，个别经济实力不强的区域如沙田、东坑、洪梅、谢岗在2010年上半年零供应情况下需求增加取得一定成绩；十五个区域供求比超过1：1；其中城区有松山湖、莞城、万江三个，其余供应量大于需求量的都来自镇区。随着2010年下半年个区域潜在供应的放量，预计这种区域性供求矛盾有所加大。

各区域供求关系情况（单位：㎡）

 

六、 市场价格状况

上半年普通住宅加权价格为6190元/㎡，与09年同期基本持平；算术平均价6514元/㎡，比09年同期上升22.21%。

2010年上半年东莞各物业商品房成交均价情况（单位：元/㎡）：

东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，2010年上半年东莞市商品房均价为7789元/㎡，同比上升26.53%；商品住宅均价为7474元/㎡，同比上升24.92%；其中普通住宅均价为6514元/㎡，同比上升22.21%；洋房均价为6393元/㎡，同比上升22.44%；公寓均价为6796元/㎡，同比上升19.88%；别墅均价为15388元/㎡，同比上升20.17%。

上半年全市商品房价格中除商铺外，其它物业成交均价环比全线飘绿，尤其是上半年1-4月尽管成交量在逐渐减少，但是价格依然坚挺，因为去年大多数开发商资金回笼比较到位，因此大范围的降价很少；但是随着市场进一步冷却，部分项目甚至达到了“冰点”，这样的形势对于卖方来说十分不利，因此有部分开发商站出来进行价格调整，从调整的效果来看确实激发了观望的潜在需求，但是整体市场来看跟风降价的项目很少，更多的项目是以少量单位来试探市场，在接下来的7、8月份淡季来看，成交本来就不是很活跃，预计或有更多的项目加入到价格调整中来。

6月份普通住宅成交量全面下跌，价格“稳中微降”。

量价结合分析，从成交量看，受4.17新政出台至今已有2个多月了，调控效果十分明显，成交量连续两个月下跌，上门量急剧下滑，成交氛围严重不足，买卖双方观望情绪加剧；6月份普通住宅仅成交19.64万㎡，共1970套；成交加权价格为6333元/㎡，环比5月份“稳中微降”。从价格分析，整体价格还是处于一种稳定状态，但是个盘分化明显；其中一些非毛坯修项目开盘拉动，成交量较多对整体均价拉高起到很大的作用，这些项目有：万科•金域蓝湾三期、万科•金域华府、大运城邦等等。但是也有个别项目出于出货策略的考虑，拿出整栋进行价格调整，调整幅度达30%，结果取得不错的效果；但随后跟风降价的项目不多，更多的开发商对于后市依然看不明朗，因此依然是以一些变相的价格优惠来吸引顾客，慢慢消化，而从新开盘项目来看，开发商心里价位低于市场预期，并没有出现开盘前炒作高价，并且新项目入市也很低调，基本上是蓄客差不多就发售，以抢占先机。

4000-5000元/㎡为普通住宅成交的主力区间，6000元/㎡以上成交比重同比上升明显。

据东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，2010年上半年东莞普通住宅成交均价区间主要集中在4000-5000元/㎡，同时数据显示6000-8000元/㎡的成交占比大幅上升；而5000元/㎡以下各区间成交比重均有不同程度的下降。与09年上半年相比，今年上半年房价重心同比明显上移，3000-4000元/㎡的项目在镇区较多，而在城区，6000-7000元/㎡房价相对比较普遍，并且可以在中心区非常好的地段买到心仪的房子，但是8000元/㎡以上的房价基本上是一些高档洋房以及豪宅区域，以松山湖区域占主导。

七、 新开工情况

上半年新开工面积放量，创三年以来上年度的“新高”。

 

据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2007-2010年三年半中，2007年新开工面积为816万㎡，其中上半年开工较少，下半年开工面积放量，使得2008年新增供应放量；2008年新开工面积为637.2万㎡，上半年供应较多，下半年由于楼市不景气，开工进度有所减缓；2009年新开工面积579.35万㎡，创近三年来新低，其中主要是09年初楼市回暖，很多开发商急于资金回笼，没有把太多精力放在新开工上面，因此09年主要是消化前几年的存量为主，库存以及新增的快速消化使得很多开发商临时抓紧赶工，因此09年下半年开工面积反弹回升，这种趋势一直延续到2010年上半年。

受新政持续影响，开工进度有所放缓，6月开工面积仅有34.39万㎡，创2010年以来新低。

 

据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2010年6月全市商品房新开工面积34.39万㎡，环比5月份下降166.75%，创2010年以来“新低”。新开工面积的减少主要是由于新政对成交量的影响，销售的不容乐观进而影响到开工的情况和工程的进度；其次是6月份雨水较多，对工程进度形成很大的困难。新开工的项目共有9个分别是：佳嘉豪园、万科麓湖花园、金碧华庭、世纪城—国际公馆四期、东方银座、骏豪商务中心、虎门国际公馆、石竹山水园四期、凤岗卧龙山花园（二期）。

附表：新开工项目明细表（单位：㎡）

八、 2010年下半年东莞市商品房潜在供需分析

（1）下半年供应分析：

2010年下半年东莞市商品房潜在供应分析，主要从2008—2009年开工未上市、报建规划等数据进行筛选、分析所得。

从目前统计的数据来看，2010年下半年全市商品房潜在供应量为517.93万㎡，全市商品房潜在供应项目共计119个，其中58个新项目，待加推的项目61个。与2009年下半年新增供应对比，明显可以发现无论是全新项目数量大幅增加，加推的项目数也有所增加，但是考虑到今年受国家对房地产调控的一年，因此开发商在推货方面都比较谨慎。总的来看2010年上半年的东莞楼市迎来了新一轮房地产开发热潮，市场以消化增量为主，存量消化压力较小；预计到九十月份时期，各大开发商都会有不同货量的加推或上市，届时的新增供应量也会有所放量。

2010年下半年潜在供应量总体情况：

 

附图：2010年下半年新增供应项目分布图：

 

从城区和镇区的对比看，2010年下半年城区潜在供应住宅项目数共计33个，合计132.66万㎡，占总体比例为28.53%，其中全新项目16个，加推项目17个；镇区潜在供应项目77个，合计332.28万㎡，占比71.47%，其中全新项目39个，加推项目38个。可以发现，镇区全新项目众多，同时从供应的比重来看，镇区供应的压力相对较大。

2010年下半年住宅潜在供应量城镇情况（㎡）：

 

从各个区域的潜在供应量来看，南城潜在供应量占据第一的位置，为63.70万㎡，其次是常平、寮步、东城、凤岗、大朗、虎门、大岭山、塘厦、万江等区域，这些区域的潜在供应均在20万㎡以上。

各区域商品房潜在供应量情况：

 

2010年下半年东莞市潜在供应中，洋房供应占绝对主导，总量为409.13万㎡，多达96个项目，占总供应量的78.99%；公寓潜在供应总量为12.55万㎡，共5个项目，占总量的2.42%；别墅潜在供应为43.26万㎡，共有20个项目，占比8.35%；写字楼潜在供应量为17.84万㎡，有4个项目，占总量的3.44%；商铺潜在供应量为35.14万㎡，共有19个项目，占总供应量的6.79%。

各物业类型潜在供应量情况：

 

各物业类型潜在供应量城镇对比：

 

洋房潜在供应量分析：

2010年下半年全市洋房潜在供应共计97个项目，总面积为406.13万㎡，占据市场的绝对主导，较2008、2009年的新增供应有非常明显的增加。其中城区有28个潜在供应项目，共计106.42万㎡，占比70.46%；镇区有68个洋房潜在供应项目，共计302.72万㎡，占比82.51%。从比重去分析，镇区的洋房潜在供应量相对较大，消化压力在2010年下半年明显加大。
别墅潜在供应分析：

2010年下半年别墅潜在供应共有21个项目，供应总量为43.26万㎡，其中城区别墅潜在供应项目5个，供应量为18.26万㎡，镇区别墅潜在供应项目16个，供应量为24.99万㎡，主要分布在大朗、麻涌、寮步、樟木头、万江、道滘、长安、塘厦、大岭山等区域。从别墅的潜在供应量来看，主要供应集中在镇区，而城区别墅日益稀缺，加上黄旗山和水濂山的自然景观资源，后市城区的个盘别墅价格或出现跳跃式的上涨。

公寓潜在供应分析：

2010年下半年公寓潜在供应共计5个项目，其中潜在供应总量为12.55万㎡，项目主要集中在城区的东城、万江以及长安、石龙等经济发达镇区。从潜在供应总量来看，2010下半年的公寓市场供应偏紧，一方面是库存低位，另一方面新增货量不足；而从需求来说，经济发达区镇较为旺盛的租赁需求拉动投资需求，因而在供应偏紧的状况下，虽然遭遇政策收紧，投资置业首付提高，但是由于区域性的供不应求现象比较严重，预计需求仍值得期待。

写字楼潜在供应分析：

2010年下半年东莞市写字楼潜在供应共计4个项目，总量达17.84万㎡。区域分布主要集中在虎门、常平、大朗等经济发达区域。这些区域中写字楼供应量不多，但大部分是第三产业相对较为发达的区域，而随着东莞主要镇区第三产业的加快发展，写字楼的需求日益增加，写字楼的市场面临着较好的发展机会，但是城区写字楼供应相对较多，虽然未来潜在供应量较多，但是在市场不明朗情况下，预计开发商推货也会后延。

商铺潜在供应分析：

2010年下半年东莞市商铺潜在供应共计18个项目，供应总量为35.14万㎡。这些商铺大部分是商住项目的配套，同时也有部分独立的商业项目，如东城的星河城、虎门的双子城二期、厚街的南峰商业广场等。从总体潜在供应去看，结合东莞目前的商业状况，由于新政对商业物业影响较小，因此商业地产在逆市中脱颖而出成为投资者的追捧，开发商借势推货，供应也有所放量，预计后市仍被投资者看好。

（2）下半年潜在需求预测分析：

 

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，2010年新增供应为238.31万㎡，其中成交为73.63万㎡，因此上半年增量消化率为30.9%；上半年总成交207.36万㎡，因此存量消化量为133.73万㎡，而截止2009年底的存量为586.08万㎡，因此上半年存量的消化率为22.82%；然而2010年下半年由于新增项目较多，对于楼市前景的不明朗来看，预计开发商新盘定价低于市场预期且镇区新盘占的比重较多 ，因此对于去年年底以及今年累积的刚性需求来说，在价格符合他们心里价位之时也会有所释放，因此预计销售率在上半年的基础上有所提升，根据这些因素推论2010下半年成交量预计为312.52~ 345.67万㎡。

九、 2010年上半年销售排行

楼市持续低迷，六成以上开发商业绩出现下滑。

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，受新政持续影响，2010年上半年开发商业绩与2009年同期相比六成以上开发商业绩出现不同程度的下滑，从成交前十名来看，除光大、中信、万科、金地地产业绩比2009年上半年有所增加外，其余开发商业绩全线下滑，其中中信地产表现非常突出，可以看出这些大开发商在全年任务目标和对市场敏锐洞悉把握情况下，赶在市场变化前出货，已经完成了全年任务的2/3，因此后市销售压力也不是很大；其他开发商由于成交量的下降，因此业绩也有所减少。上半年排名前三甲的仍然是本土和全国的品牌大开发商，但外来开发商由于个盘在新政前的热销，也跻身于前十名行列。

2010年上半年开发商销售排名前十名：（按销售金额）

 

2010年上半年大盘、优质资源盘仍是市场出货主力。

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从2010年上半年普通住宅销售前十名可以看出，大盘、优质资源盘是市场中去货的重点，这些项目基本上是去年出货较理想的项目，因此在二期产品上市后，通过良好口碑传播，客户的老带新、品牌开发商的影响、产品的改良等因素，二期也取得不错的效果；其次从户均面积来看，户均面积为91平米，大多少属于中小户型，对于有的项目来说，面积赠送较多，但价格分摊下来也还可以接受，因此还是受到客户的青睐。

2010年上半年东莞普通住宅项目销售排名前十名：（按套数）

十、 后市展望

1、 经济面：经济平稳增长，但有所放缓；股市持续下跌，下半年经济不容乐观。

2010年1季度东莞的经济增长达到9.7%，中国经济增长率也达到11.9%，大大出乎所有人的意料，物价全面上涨，甚至有点过热，人民币加息的预期也越来越强，可以说上半年经济是高速增长。从外围经济来看，上半年虽有所增长，但进入下半年后前景仍让人担忧，如：美国劳工部7月2日公布的数据显示，今年6月份美国非农业部门失业率较上月下降0．2个百分点，但仍保持在9．5％的高位，全球经济二次探底担忧升温。欧洲方面的债务危机仍然没有完全摆脱，直接导致欧洲经济下滑，并拖累美、日经济重陷衰退。资本市场方面由于投资者对欧美经济的“二次探底”风险的担忧，资本市场缺乏利好因素的支持，因此全球股市探底的预期愈演愈烈。

中国经济在上半年可以说是高速增长，但是增速有所放缓，股市是经济的先行指标，从上半年的股市也可以看出，趋势基本向下，房地产板块同样难以摆脱这种颓势，最新公布的宏观经济先行指标制造业采购经理指数，6月份出现连续第二个月回落。在加上欧洲债务危机、人民币升值、劳动力成本上升、节能减排力度加大、406种产品出口退税等多重因素叠加、碰头，中国经济下行压力就会明显增大。从近期中国A股走势情况也可以看出，始终在低位盘整，但并没有站稳、筑底的迹象，股票市场充分反映了资本市场对经济的预期，所以股市一般会先于经济出现调整，因此预计下半年的经济不容乐观；同时股市走低反映在楼市中也就是影响了买房的稳定性和购房热情，尤其是对于中长期为主的投资性高档物业来说不利。

2、 政策面：上半年调控政策“一波又一波”，下半年预计较为平静。

2010年上半年政策频繁出台，如5部委新政打击囤地炒地、拿地首付不低于50%；2010年1月1日起个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年；国资委要求78家非地产主业央企退出房地产；3次提高存款准备金率等，但价格却越调越高，特别是3月全国“两会”之后，全国高价地依然前赴后继的一一涌现，整个一季度各大房地产开发商都超额完成销售任务，更加翘首可盼即将到来的楼市 “红五月”，此时中央层面终于狠下重拳，4月15日国务院常务会要求贷款买二套房首付不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；17日国务院再发布“国十条”，过高地区可暂停发放第三套房贷；19日住建部要求商品住房严格实行购房实名制；21日二套房以住房套数界定 不再以贷款为准；以及北京、深圳细则等，这些被称为史上最严厉的调控政策，上半年“一波未平一波又起”，并且跟房地产相关的部门如：央行、银监会、住房建设部、国土资源部等都有政策出台，至于税收政策调控的两方面（住房消费和房地产收益），对于房地产开发项目进行重点清算和稽查已经出台；住房消费政策是否出台，由于此项政策这主要针对市场上的投资、投机需求，而现在的市场上受新“国十条”首付及利率提高影响，投资、投资基本被压制，剩下的多以刚性自住需求为主，因此消费税收出台可能性很小；虽然住建部2010-2012年保障性住房建设规划没有出台，但根据规定也将在2010年7月底前向全社会公布，并且此项政策对市场影响更多是长远的。综上可知，政策在上半年基本出尽，并在市场中结合各地方政策落实消化，下半年预计较为平静。

3、 资金面：下半年货币政策或由紧放宽。

上半年货币政策仍然是较紧，贷款发放的额度也相对控制均衡，其中1-5月份新增贷款已经发放了4.0142万亿元，而今年全年的信贷将严格控制在7.5万亿，已经发放了整体的53.52%，相比09年来说要温和的多。对于下半年判断是：总体偏紧，调节空间不大。但是在经济存在二次探底担忧的情况下，下半年宏观调控的基调有从偏紧转向适度放松的可能。而对于房地产来说，由于今年上半年货币政策很严格，尤其是对于“二套房贷款”以及异地购房客户不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的群体，很多客户由于银行按揭办不了而不得不暂时放缓买房计划，在房地产市场成交量下跌，政策预计会有所放宽。但对于开发商房企来说，拿地首付款以及期限的缩短，成交量下跌资金回笼不到位，企业融资受阻的情况下，开发商开始瞄准庞大的社会游离资金，还有等待人民币升值的境外资金。于是，各种模式的地产“基金”正在形成，这样就有望补充了部分开发商资金缺口。

4、 消息面：担忧调控政策半途而废，预计下半年消息面多以平抑市场热度为引导。

近期媒体消息面主要集中在三方面：一是经济二次探底风险较大；二是调控政策效果显现，楼市成交量下跌，价格出现调整；三是房贷政策仍趋紧。下半年经济形势不容乐观，并有经济二次探底的可能性，因此新增贷款预计会有所放宽。但对于楼市来说，由于调控政策效果显现，因此媒体会更多的大力宣传国家房地产市场调控政策和保障性住房建设成果，引导居民住房理性消费，平抑市场热度消息，形成有利于房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。其次还有一种论调就是宣传第四季度房价会下跌，预计这主要是国家担心“金九银十”楼市反弹，以引导消化的均衡性。

5、市场面：

下半年供过于求压力显现，成交均价或呈“W”型变化。

据东莞中原地产研究中心监测数据显示，由于2010年前6个月新开工面积高达379.95万㎡，再加上09年已新开工但没有上市的项目，因此预计下半年住宅新增供应为463.05万㎡，成交量预计为312.52~345.67万㎡，因此下半年供过于求的压力显现。

新政后由于成交量下滑，因此在5月中下旬6月初特价，优惠较多，市场呈现阶段性下浮，个盘降价很明显，因此价格进行了第“一次探底”，但随后6月份由于非毛坯修及高档洋房成交带动，因此价格6月下旬会有所上升。对于七、八月份来说，楼市相对是淡季，成交量预计平抑，价格促销也会依然维持；但是从7月初开发商动作来看，活动有所增多，开发商通过在淡季举行一些大型营销活动，以吸引顾客聚人气，加强口碑宣传，提高项目知名度，为后市做好铺垫；同时从目前部分项目来看，由于价格促销或活动带动，来访量有所回升，预计在8月份底政策的影响逐步减弱平静、信贷政策也开始逐步放松，操作上的灵活性较大；同时很多新盘将开始加大营销推广力度，为国庆前后有的营销节点做铺垫；而由于9月份后新增供应集中放量，上市的楼盘非常多，尤其是镇区新盘较多，竞争也较激烈，因此预计开发商对新盘定价也会低于市场预期，促销也有所增加，因此价格会出现“二次回探”，届时从今年五一以来累积的刚性需求也将在四季度集中释放，开发商前期的优惠、折扣将有所收回，在成交量逐步回升的情况下，预计价格也有所上扬，因此可以看出今年普通住宅价格整体呈“W”型变化。

市场预期向下，新盘上市将低于市场预期或片区价格。

下半年对于楼市来说，利空因素多于利好因素，市场向下的预期较多，因此对于开发商来说新盘定价尤为谨慎。据初略统计，下半年有58个项目为全新项目，并且镇区是主导，从7月份新盘上市情况来看，开发商对价格的定论低于市场预期以及片区价格，而新盘定价与市场预期的差距在一定程度上可以反应后市价格走势，同时新盘定价较低对于老盘形成冲击，老盘价格调整压力较大；而对于下半年全新大盘的首期单位来说，楼市前景的不明朗，开发商也可以采取“低开高走”，甚至低于成本价卖，由于价格有吸引力，因此成交量自然会上升，后期产品价格自然会有所走高，届时项目口碑通过传播，市场认识度和名誉度得到很大的提高。

受“新国十条”的打压，未来自住紧凑中小户型、非毛坯修楼盘成为趋势。

由于之前开发商为了规避“90/70”政策影响，推出不少合拼户型，致使东莞大户型房子偏多，总价偏高也造成购房门槛水涨船高，而目前市场再次发生转向，受“新国十条”政策的打压，特别是大户型首付比例、贷款利率的提高挤掉了很多购房者，东莞楼市的投资需求被深度压制，甚至连部分二次置业的改善性需求也被削弱，楼市重新回到首次置业、自住需求为主的行情，他们的购买力普遍不足，开发商应该把精力放在户型设置方面的创新，设计出一些低首付、非毛坯修的紧凑中小户型，例如90平方米以下的小三房，并通过加大赠送面积来达到预期效果。

区域成交分化，镇区新盘上市较多。

据东莞中原地产研究中心监测数据显示，下半年全新项目上市预计较多，其中城区16个，镇区39个，从各个区域的潜在供应量来看，南城潜在供应量占据第一的位置，为63.70万㎡，其次是常平、寮步、东城、凤岗、大朗、虎门、大岭山、塘厦、万江等区域，这些区域的潜在供应均在20万㎡以上。但从成交考虑来看，镇区由于新盘数目较多，并且有个别区域量也很大，因此去货压力较大，但部分经济重镇区域像虎门、长安、大朗等，由于有品牌开发商万科、碧桂园等新盘上市，个别区域长安目前供应偏紧，因此下半年会迎来需求小高峰，然而其它区域如：常平、寮步等区域由于现阶段存量较多，未来潜在供应量也较大，因此消化压力也是很大，因此下半年区域成交将有分化。

区域房地产发展极不均衡，未来土地市场分化继续扩大。

众所周知东莞无论是整个宏观经济层面，还是房地产这单一行业地缘发展极不均衡，主城区的南城、东城、松山湖，以及经济重镇虎门、长安、石龙房地产发展比较成熟，这些热点区域配套完善，房产价格也高出其他区域一截，土地市场的行情亦如出一辙，房地产开发热点区域地价高，而房地产开发严重滞后，位置偏远区域土地鲜有成交，大部分以流拍告终。未来随着房地产开发热点中心片区土地日趋稀缺，这样的区域土地价差仍将不断被叠加放大。