合富：上半年量缩价稳 下半年或将“稳中小降”

地价达历年同期最高

今年上半年商住用地供应量同比09年上半年增长了132%；成交量同比09年上半年增长了267%；成交地价同比09年上半年上涨了27%。

08年楼市低迷，对09年上半年市场预期较低，故09年上半年商住地供求量达历史低谷。

伴随着09年楼市整体回暖，加之2010年上半年供应地块质素较高，导致2010年上半年商住地楼面价达历史同期最高

08年楼市低迷，商住土地供求量双降，09年楼市回暖，商住土地市场预期较高，供求量双升。除07年地价飙升外，06-2010年上半年，东莞商住地从平稳上涨。

虎门、长安、寮步楼面价位列全市前三

上半年成交地价最高的属虎门镇，平均楼面地价高达5217元/平方米；长安镇以3858元/平方米紧跟其后；接着是寮步镇，平均楼面地价是3511元/平方米，成交地块靠近东城，故地价较高。

四大城区商住用地供应量持续减少

近年来市区供应的商住用地越来越少，导致成交量也在急速下降。从近几年市区商住用地的成交情况看来，莞城和东城区的土地供应量越来越少，特别是东城区，从06年至今，商住地总成交量仅为6.3万平方米，比起南城区的104.9万平米大幅减少94%。目前市区的商住地成交主要集中在南城区和万江区，特别是南城区，是目前乃至未来东莞城区房地产发展的重点区域。

市区的商住用地供应、成交逐年递减且都被深系及外地的其他开发商竟得。

今年四大城区商住用地招拍挂仅成交了20394平方米，只有莞城和万江有成交，成交金额为5410万元，其中万江区成交了4971平方米，成交宗数面积较小，楼面地价是1804元/㎡。而莞城成交的地块属于土地拍卖，面积是15423平方米。

上半年整体表现：量缩价稳

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2010年上半年新增住宅供应仅197.7万平方米，创07年以来同期最低；上半年住宅签约面积经183.2万平方米，同比09年萎缩达37%，但仍然高于08年同期

2010年上半年全市住宅签约均价达7003元/㎡，达到历史最高，主要原因为中高端或以上产品成交比重增加拉高整体均价。

2010年上半年全市住宅签约金额 约128.3亿元，虽同比萎缩两成，但仍然远高于08年同期。反映出，虽然今年遭遇史上最强调控政策，今年开发商资金环境仍优于08年，构成今年房价整体坚挺的重要因素之一。

09年1-4季度东莞楼市明显处于“供不应求”，当季的销售量均高于供应量；2010年第一季度始，市场供求关系发生改变，当季销售量低于供应量。08年四季度东莞住宅均价跌入07年第三季度以来最低，09年第一季度始，房价一路攀升，并在2010年第二季度达到历史最高，房价从5字头升至8字头。但2010年房价的上涨更多表现为结构性上涨，即中高端或以上产品成交比重增加

2010年4月新政后，东莞楼市观望氛围浓厚，成交量萎缩较严重，普遍楼盘成交量下降4-8成。监测72个主流楼盘，新政后成交量环比减少4-8成楼盘数量占54.2%。2010年4月新政后，东莞房价基本停止上涨步伐，房价出现轻微波动 ，基本维持在-5%至5%上下幅度，个别楼盘下降幅度接近三成，整体表现仍然以平稳为主。

新政立竿见影,5-6月成交跌入历史谷底

4月史上最严新政出台,东莞楼市观望氛围浓厚,成交量直线下滑,5月环比4月萎缩五成,6月持续减少,创07年以来历史最低(春节月除外)

房价从2月始连续3个月下滑后,2010年6月出现明显的回升,主要原因为中高端或以上产品成交比重上升。

4月新政后，东莞楼市促销开始增多，但幅度较小，个别楼盘促销力度较大，市场整体房价较平稳，未出现明显松动。

光大、中信、万科“三分天下”

按销售金额排名，光大、中信、万科位列2010年上半年商品房销售金额开发商前三甲，三大开发商占全市比重达27.5%，接近1/3市场分额，并拉大与排名第四名后的开发商距离。前10名开发商占市场比重达42.9%。

按销售金额排名，锦绣山河、森林湖、大运城邦位列2010年上半年商品房销售金额楼盘前三甲，三大楼盘占全市比重达14.4%，前10名楼盘占市场比重达28.2%，基本被光大、中信、万科包揽。2010年上半年东莞楼市成交向优势资源集中，“优地段、优资源、高品牌”的高端物业成交较突出，一定程度支撑并拉高全市整体房价。

市区正拉开与镇区房价差

08年以来市区住宅供应比重呈缩小态势，导致成交比重随之缩小。2010年上半年市区和镇区供应 呈“三七格局”。

09年以来市区销售比重均高于供应比重，说明市区楼市销售速度在加快，市 区供应偏紧也是价格上涨较快的重要因素之一。
随着市区城配套的成熟，市区城市形象逐渐树立，城市向心力在增强，商品房需求在增大，逐渐拉大与镇区价格差。

2010年4月后东莞供求压力开始累积

08年9-10月东莞楼市供求比达到历史最高,楼市供求压力较大,市场同时出现大范围降价促销,房价跌入08年以来最谷底.08年四季度始,在宽松的政策刺激下,成交量稳步提升,供求比持续超过14个月减小,房价随着供求关系而持续上涨.2010年4月供求比触底，仅1.084：1，新政后，5-6月供求比开始平缓增大，平均增加0.01个百分点，供求压力开始累积.截至2010年6月底，全市一手住宅库存面积约440万平方米，库存量经历长达一年半的回落后，开始有所回升，由此可见楼市消化压力开始积累。按照2010年上半年月均30万平方米/月消化速度，消化440万存货需要14个月

楼市总结

2010年上半年：量缩价稳

2010年4月“国十条”政策效果立竿见影，东莞楼市成交大幅萎缩四成，由于自09年以来楼市供应趋势减少，今年上半年市场整体仍处于“适度供应偏紧”。

2010年上半年东莞房价上涨之势已基本停止，由于今年宏观经济环境及开发商资金环境优于08年，普遍开发商降价意愿较小，力挺 房价，多数楼盘以5%以内的小幅促销为主，极个别楼盘降价较明显，部分楼盘房价仍稳中有升，最终导致上半年房价波动较小，整体以平稳为主。

2010年4月房产政策政成为东莞楼市供求关系分水岭, 楼市从“供不应求”转向“供求平衡”，随着下半年供应量的加大，东莞楼市将出现一定程度“供过于求”，楼市消化压力开始积累，房价遭遇下行压力，基于东莞房地产发展长期健康稳定的特性，房价调整空间有限

展望一：宏观政策有望适度放松

温家宝总理多次强调：今年中国经济“两难问题增多”，中央高层对当前经济表示严重担忧与高度重视，政策面临调整。

展望二：下半年可售总货量将达800万平方米，楼市供应充足，市场部分激烈。

2010下半年东莞住宅新增供应面积=09年新开工但未售面积196万平方米*上市率90%+2010年全年新开工且上市面积295*2（暂且预测下半年开工量和上半年一样）*上市率30%=196*90%+295*2*30%=353万平方米

加上截至2010年上半年约440万平方米存量，下半年市场可售总量为353+440=793万平方米。如按上半年东莞住宅月均30万平方米销售速度推算，下半年市场供应将充足。

展望三：下半年东莞房价或将“稳中小降”

从图中180天均线可看出，2010年3月后，东莞房价停止上涨势头，开始走向平稳。30天均线和90天均线均处于下行轨道，短期内180天均线将不可避免小幅下行。

当前东莞楼市成交量虽稳中有升，但整体仍处于低水平，第三季度价格促销仍会持续，预计下半年整体房价或将“稳中小幅回落”

展望小结：

下半年宏观经济存在回落风险，中央高层表示高度重视和严重担忧，下半年偏紧的宏观政策存在适度宽松的可能性，这意味着下半年楼市发展存在变数。

基于09年较高的楼市预期，2010年下半年楼市供应量较大，市场整体可售量充足，如在政策维持紧缩的前提下，下半年楼市竞争将日趋激烈，价格面临较大的下行压力。

下半年东莞楼市走势如何最终看政策走向。