瑞峰：市场呈量跌价稳态势 商业地产发展新契机

目录

2010年上半年楼市回顾

一、经济层面
　　1、国家经济
　　2、外部经济

二、政策层面
　　1、继续适度宽松货币政策
　　2、房地产调控政策

三、东莞概况

四、房地产市场
　　1、全国市场
　　2、东莞市场
　　2．1、一级市场
　　2．2、二级市场

下半年东莞楼市预测

2010年上半年楼市回顾

一、经济层面

1、国家经济

一季度中国经济高位运行，二季度各项数据纷纷下滑，固定投资增速放缓，上半年经济总体继续保持增长态势，虽然前5月的宏观数据表明目前经济尚运行良好，但考虑到政府对房地产强硬的调控态度，欧洲债务危机的蔓延，以及国内通胀预期有所加强，市场对于经济前景持续表示担忧。

2、外部经济

欧洲债务危机

继迪拜危机之后，全球对希腊、西班牙等国赤字程度的担忧，危机向欧元区蔓延；而从希腊到欧盟，从欧盟到美国，各国都推出了多副“猛药”削减政府赤字。但在经济复苏脆弱的形势下，各国推出的削减赤字计划，面临诸多障碍与风险，这也是笼罩在全球经济复苏上空的一层阴影。

全球股市震荡走低，世界经济恢复明显放缓

受欧洲债务危机和投资者对世界经济复苏前景信心不足影响，2010年上半年全球股市震荡走低。通胀积累过程中爆发了一轮资产泡沫破灭，世界经济的恢复明显放缓。

全球通货紧缩，人民币升值压力增大

人民币再一次升值，从6月21日至7月2日,10个交易日上涨了0.824%。快于上一轮任一时段。

二、政策层面

1、继续适度宽松货币政策

在G20峰会开幕前，国家发改委外事司司长马欣在谈到中国经济时表示，目前中国经济政策的核心是处理好三个问题，其中包括如何实现平稳较快的经济增长，调整经济结构，以及对通货膨胀预期的管理。中国将继续实施适当宽松的货币政策和积极的财政政策，但同时也强调加强宏观经济政策的针对性和灵活性。

2、房地产调控政策

——从金融政策入手，全面调控楼市

从上年底到今年上半年，一系列的调控政策陆续出台，特别是4月中下旬以来，为抑制过快上涨的房价，政府有关部门出台了一系列房地产调控新政，重点在于打击投机性购房需求、遏制快速上涨的房价，然而此次通过信贷政策从需求角度开出的房地产调控药方，必须和相应的促进土地开发和住房供给的政策相结合，才能真正起到实效。

三、东莞概况

轨道交通建设火热进行，沿线站点确定，城际互动提升，沿线地产格局转变。

《东莞市轨道交通会展中心站地区土地综合开发及交通接驳概念性规划》已经编制，其中城市轻轨R2线3月已破土动工，预计2015年竣工通车，同时东莞大道延长线和莞惠深城际轨道建设同时进行，珠三角轨道交通网络逐渐形成，城际间互动提升，沿线地产格局也为之改变。

城市布局“一主三副两支点”

主城区 虎门、常平和塘厦 松山湖和虎门港

东莞城市空间布局将在“十二五”期间得到完善。按照“一中心、多支点”和“中心提升、东西推进、西北拓展”的思路，通过引导资源合理配置和产业梯度发展，形成“一主三副两支点”的城市空间布局框架。

构建“一主”即主城区，建设中央商务区、商贸中心区，大力发展商业和现代服务业，聚集各种要素资源，增强对全市的带动辐射功能。“三副”即虎门、常平和塘厦，以其为城市副中心，促进片区综合服务职能向其集聚。“两支点”即松山湖和虎门港，是东莞城市发展中高地，促进经济社会双转型的先锋和龙头。

三旧改造全面铺开

上半年三旧改造全面铺开，各镇区已经编制了详细的三旧改造规划，预计到2015年，东莞拟改造“三旧”用地10万亩，产值5000亿。三旧改造的启动，不仅是扩大投资进行产业结构调整的重要载体，同时给房地产市场带来了新的发展机遇。

四、房地产市场

1、全国市场

4月中旬以来，楼市调控政策已经在短期内产生了立竿见影的效果，房地产市场调控已经开始，国房景气指数和销售价格指数均已出现小幅回落，从目前出台的各项政策以及市场表现看，今年一线城市房价回落的趋势已经基本形成。

2、东莞市场

2．1、一级市场

2.1.1、商住用地持续放量，未来住房供给得到保证

据东莞市瑞峰置业市场研究部监测数据显示，2010年上半年东莞市场共挂牌出让土地110宗，合计282.16万㎡。其中，商住用地供应38宗，面积约113.39万㎡，上半年商住供应量占总供应量约40.19%。

商住用地供应量同比增幅明显，约111%，09年下半年伊始，政府增加商住用地供应意图明显，近一年新增商住用地面积达261万㎡，为后市住房供给提供有效支撑。

2.1.2、优质地块成市场亮点，部分欠佳地块频遭流拍

根据东莞市瑞峰置业市场研究部监测数据显示，上半年东莞商住用地供应合计38宗，剔除2宗顺延至7月交易的地块后，上半年成功挂牌出让的商住用地有30宗，合计104.79万㎡。其中1月和3月的成交情况较为理想，月成交量超过35万㎡。而这两个月里，优质地块更成为市场的亮点，新“高价地”相继出现。

另一方面，上半年遭到流拍的商住地块也有6宗。部分位于经济欠发达、房地产发展滞后，或者地块面积较大、起始价偏高的地块，出现无人报价情况，最后未能成交。

上半年东莞土地市场优劣分化明显，优质地块受开发商关注度较高，交易现场竞投激烈，成交价频频刷新等；相反，欠优质地块多以底价成交，甚至频遭流拍。两种极端现象反映开发商在一系列土地及房地产调控政策下，拿地意愿相当谨慎。

2．2、二级市场

2.2.1、供需

——市场供需遇冷，博弈态势有待打破

2010年上半年东莞商品房新增供应225.7万㎡，其中住宅供应191.01万㎡，环比下跌约13%，供应量进一步收窄；受国家房地产调控政策影响，上半年东莞商品房成交212.47㎡，其中住宅成交182.38万㎡，环比下降约34%.新政执行后，5-6月成交量萎缩严重，同比降幅超过60%，市场观望氛围浓厚，买卖双方博弈态势有待打破。

2.2.2、价格

——高端洋房入市支撑，均价在6000元/㎡上盘整

根据东莞市瑞峰置业市场研究部数据监控显示，2010年上半年东莞普通住宅累计签约均价达到6610元/㎡，环比增幅13.2%。与09年楼价修复性上涨不同的是，2010年上半年受高端住宅陆续入市影响，加上部分项目带非毛坯发售，支撑价格在6000元/㎡之上波动，尽管中央近半年连续出台相关政策调控房价快速增长，但东莞整体价格相对坚挺，市场呈现“量跌价稳”态势。

2.2.3、累计存量

——上半年供需基本平衡，存量消化压力适量

根据瑞峰置业市场研究部监控数据显示，截止于6月30日，东莞商品住宅存量为456.22万㎡，相比09年底存量仅增加不到9万㎡。上半年市场供需基本平衡，整体存量消化压力适量。

2.2.4、潜在供应量

——项目动工量激增，为后市提供充足的有效供应

2010年上半年东莞房地产项目新开工面积达到376.68万㎡，同比上涨91.7%，近一年来新增开工面积已达约758万㎡，项目集中开发明显，按照正常的开发周期计算，下半年新增备案预售供应量将会陆续释放。但从近期情况来看，调控政策的连续出台，影响开发商对后市预期，部分项目工期出现放缓，转为有效供应周期增长。

2.2.5、市场状况

政策前后成交类别变化

——投资型和过渡型产品成交比重下降，高端洋房成交比重上升

“国十条”政策调控意在打压投资、投机需求，防止房价过快上涨。相对于东莞来说，政策调控带来的降价心理预期延缓了消费行为，东莞各类物业成交下滑严重。公寓产品受政策影响成交比重下滑，投资、投机需求撤场，部分消费者购买过渡性住房意愿减弱也一定程度上降低公寓成交比重。高端洋房相反受政策影响较少，成交比重上升。而普通住宅90㎡以上自住或改善型需求因其首付提高则明显受到抑制，需求受到积压。

供求结构得到有效补充

——70-130㎡产品得到有效供应，供需结构性缺失现象改善 

与09年相比，东莞70-110㎡产品供应比重增大，投资型产品供应比例小幅减少，130㎡以上的改善型住房供应比例大幅下滑约12%，上一年市场大户型产品集中放量后，在今年有所收窄，开发商根据市场供应结构及时调整，今年上半年产品供求以自住刚性需求为主。

下半年东莞楼市预测

预测一：经济增速放缓，出口受到影响，东莞影响尤甚。

上半年中国经济发展良好，生产相对过剩，下半年由于欧洲主权债务危机的延续，经济复苏前景不明朗，全球经济二次探底的可能性增大，中国经济面临外需萎缩，外贸出口将会受到影响，中国经济诸多“两难”问题凸显，结构调整面临巨大压力，下半年经济增速将会放缓。处于经济转型期的东莞将受到更严重的影响。

预测二：政策调控基调坚定，下半年调控会进一步明细化，保障性住房成为热点，政策向民生工程倾斜。

上半年严厉的房地产调控政策收到了一定的效果，公寓等投资性住房市场受到打压，但改善型需求受到一定伤害，豪宅市场成交量变化不大。普通商品房市场量跌价滞的局面令上半年抑制高房价的目的没有实现，针对目前市场，下半年将会有新的调控政策出台，但在力度方面不会超过上半年，应该会更细化。

为刺激地方经济增长，加快城市化进程，政策会偏向重大民生工程和重点市政工程建设，城市轨道交通建设加快，区域经济圈子逐渐形成。

保障性住房建设用地受到保证，经济适用房和公共租赁房的建设加快，低收入人群的住房需求得到满足，将会平抑商品房高价给市场的压力。

预测三：银行对土地贷款收紧，房企拿地热情降低，欠优地块流拍现象或加剧。

成交量的萎缩和商品房土地市场信贷门槛的提高，使得部分中小开发商资金紧张，继续进行土地储备的困难加大，而国企和一些大的品牌开发商资金充足，一些央企甚至大规模囤地，整个行业整合形势出现，企业兼并和合作将会增加。

预测四：下半年供应有一定放量，但比预期中减少，预计下半年供应量达300万平米左右。

房地产调控政策改变市场预期，部分开发商对后市的不确定性迟疑，工程进度放缓。原本预计下半年各项目集中供应放量有所减弱，但预计仍可达300万㎡，供应依然集中在房地产发展较快地区，区域供需压力分化。

预测五：连环政策调控下，降价是大势所趋，房价下降空间预计在15%左右，市场将呈现“价跌量增”态势，改善型住房成交将增长。

进一步的调控将会改变目前商品房住宅市场的胶着状态，加上下半年营销的阶段性，开发商为年度回款任务加大营销力度，因此价跌量增是下半年的大趋势。对于东莞市场而言，有诸多因素使房价上行空间受到抑制：

一是土地供应量大且分散，开发用地不紧张。二是外向型经济产业结构决定的消费结构，产业工人多而购房需求少。三是城市分散导致购房需求分散，房价不存在因资源少而大幅上升的可能。四是三旧改造增加市场供应预期，进一步提高供需比，市场供应量相当长时间内充足。

但受成本因素影响，东莞房地产利润较小，价格调整空间有限，加上对房地产市场长期看好，降价预期有限，调整幅度预计在15%左右。

价格松动将会直接促成改善型住房的成交，东莞上半年滞销的一些改善型住房将会走量，尤其是一些热点镇中心区的楼盘，由于价格调整因素，积压的需求会逐渐释放。

预测六：轨道交通建设，将会改变沿线经济和房地产业的布局。

国家对城际交通的重视，将会加快三四线城市的发展，在一二线城市土地渐少地价高企不下的情况下，越来越多的房地产商将抓住这一契机，布局三四线城市。

城区内，轻轨途经的沿线和设站点的区域，也将会形成新的发展热点，如东莞轻轨R2线沿途各站点对所属区域的经济带动。

预测七：下半年商业地产将有新一轮的发展契机，个别项目主推商业地产，带动投资渠道改变。

宏观政策对商品住宅市场的调控，使得上半年住宅市场成交惨淡，很多房地产企业另寻出路，涉足商业地产领域，将引发新一轮商业地产热潮。特别是轻轨沿线站口商业和城区写字楼物业将成为投资热点。