中原:新盘陆续上市供应量回升 成交继续低位盘整

一、 一周楼市观察

新盘陆续上市供应量回升，成交继续在低位盘整。

本周商品房总供应面积10.18万㎡，供应套数为1296套，供应的普通住宅项目有：金地格林上院三期、菁英时代园、盛和新都会、天邑湾；商铺项目有：新世纪丽江豪园、金地格林上院三期、菁英时代园、盛和新都会。

本周商品房成交总面积4.52万㎡，环比下降34.54%，同比下降60.34%，合计553套；其中住宅成交了4.04万㎡，环比下降31.07%，同比下降61.05%，合计407套；非住宅成交面积为4769.97㎡，共146套；商品房成交继续在低位盘整。
镇区新盘签约量较多，定价较理性，整体均价有所走低。

本周东莞市住宅成交面积为4.04万㎡，成交套数407套，成交均价为6125元/㎡，环比下降1.23%，上周价格下降主要有以下几个原因：一是镇区新上市项目较多，开发商降低了定价的市场预期；二是城区签约项目较少，成交量多的项目价格上有所调整；三是前期热销项目出于余货的处理原因，价格有所调低。上周签约量较多的项目有：东田丽园五期5927元/㎡，77套、祥利上城5119元/㎡，58套、帕萨迪纳6237元/㎡，55套，南国雅苑4125元/㎡，47套、深业•御泉山6156，39套等。
营销活动力度加大，为后市成交积蓄力量。

从上周六、日市场来看，开发商营销活动有所加大，借助世界杯决赛好时机开展一些竞猜活动，一些前期出货较理想的项目如御泉山、金域蓝湾等抓住营销活动好机会趁热打铁加推商铺，个盘取得不错的成果；同时一些新项目东方银座、汇盛国际和下半年10月将要加推项目如：滨江公馆，景湖时代城等项目也开始进行预热。开发商在淡季大搞营销，预计对成交的刺激作用不是很大，更多的是为后市积蓄力量，通过大型活动或产品创新特色吸引客户，然后通过市场口碑传播和引导，提高项目的知名度，为后市项目成交做好铺垫。

新盘定价低于市场预期，反映市场预期仍然向下，房价调整压力仍然较大。

根据东莞中原研究部数据监测，上周从网上的签约数据来看，商品房成交量环比下降近4成，成交价格在镇区项目签约量较多的拉低下整体价格也有所降低；下半年随着镇区新项目上市的量很多，个别区域或扎推涌入，因此在供应较多以及市场并不明朗的双重效应叠加情况下，开发商定价或有所保守，因此下半年价格调整的可能性较大；非住宅方面仍保持稳中有升的状态，成交量继续保持在百套以上。上周常平的东田丽园五期由于前期加推两栋的带动以77套的签约量占据第一，紧跟其后的是凤岗的祥利上城，从这些签约量成交情况来看，多为镇区新项目在下半年初上市，由于楼市后市仍不明朗，开发商定价理性，低于市场预期以及片区价格，因此在价格跟消费者心里价位基本吻合的情况下，客户还是会出手的；第三、第四名分别是帕萨迪纳、南国雅苑。从前十名看城区除降价项目出货较好外，其他项目成交都比较平淡，镇区项目在上周表现良好。

最近一段时间的“焦点”是中国70个城市房价6月份环比下降0.1%，中国经济下半年不容乐观等因素的影响，有传言楼市调控政策有所放松。针对目前坊间有关“房地产市场调控有关政策可能取消”、“三套房贷放开”、“国资委授意央企拿地”等房地产市场热点问题，中国住建部、银监会、国资委12日分别做出回应。住建部官员特别强调，各地将继续坚定不移地执行国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》及相关配套政策。对于4.17楼市调控效果来看，短期取得不错的效果，但是在进一步贯彻落实调控政策、使政策能够真正发挥作用的同时，要根据市场的反应适时进行政策微调，但是对于政策的会松动的可能性很小，因为国家不想看到政策调控半途而废。

一周楼市资讯

1、 宏观经济

东莞外贸进出口前5个月增长35%

李毓全在会见香港广东社团总会时透露，一直以来，东莞经济增长主要依赖外贸出口、加工贸易拉动。加工贸易的抗风险能力比较弱，转变经济增长方式是当前比较急的任务。今年1～5月，东莞外贸进出口同比增长35%，形势有所好转，但仍比较严峻。接下来，一定要继续加快东莞经济发展方式转型，落实珠三角发展规划，同时还要继续坚持对外开放，利用外资。他同时强调，来莞投资的外资中，香港占了6成，台湾占了3成，东莞今天的发展离不开广大香港同胞的大力支持，东莞与香港的关系“千丝万缕”，大家“同声同气”。因此，一定要借鉴香港发展的经验，以此来促进东莞的发展。

厚街前五月工业总产值178亿

今年1-5月，厚街完成工业总产值178.08亿元，同比增长48.42%，其中规模以上工业总产值162.15亿元，同比增长51.88%。通信设备、计算机及其他电子制造业等支柱产业增长强劲。同时全镇外资企业新签金额达7010万美元，同比增长518.71%；外贸出口总额18.1299亿美元，同比增长26.93%；外企内销金额人民币22.71亿元，同比增长47.85%。

上半年贸易顺差下降四成

海关总署10日发布数据显示,上半年我国进出口总值达13548.8亿美元,增长43.1%。其中出口7050.9亿美元,增长35.2%;进口6497.9亿美元,增长52.7%;贸易顺差为553亿美元,下降42.5%。

6月份,我国出口1374亿美元,增长43.9%;进口1173.7亿美元,增长34.1%。其中,月度出口值也创2008年7月以来的历史新高。

6月全国70个城市房价同比上涨11.4%

2010年6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点；环比下降0.1%。两部委称楼市调控政策继续执行——住建部：坚定不移贯彻房地产市场调控政策 银监会：银行要继续严格执行二套及以上房贷政策。

6月货币信贷增速继续回落

中国人民银行昨日公布的数据显示,6月份人民币贷款增加6034亿元,同比少增9270亿元。6月份货币信贷增速继续环比回落。上半年新增贷款规模达到4.63万亿元，上半年货币信贷增长呈逐月回落之势。

2、 政策法规

经济指标下滑新刺激措施或卷土重来

6月底，政府高层密集调研，温家宝和李克强分别到浙江和河北调研，走访多家企业。其后的6月28日、29日，国务院连续两天召开经济形势研讨会，会议传递出的信息表明，下半年的宏观调控主基调将是“框架不变，动态优化，防止政策叠加的负面影响”。

全国人大财经委和其他部委人士普遍对今年中国下半年经济形势表示担忧，归根结底是自今年第二季度以来，中国经济一改第一季度高位运行的态势，各项经济指标先后都出现下滑。考虑到政府对目前经济指标下滑的担忧，新经济刺激措施有可能卷土重来。

央行：下半年延续适度宽松货币政策

中国人民银行货币政策委员会第二季度例会提出，下半年要继续实施适度宽松的货币政策，保持政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性和灵活性，把握好政策实施的力度、节奏和重点。

会议称，下半年要密切关注经济金融形势的发展，灵活运用多种货币政策工具，保持货币信贷适度增长；继续落实“有保有控”的信贷政策，调整优化信贷结构等。会议认为，世界经济正在逐步复苏，但仍存在较大不确定性。我国经济保持回升向好的态势，消费、投资、出口拉动经济增长的协调性增强，经济正朝着宏观调控预期方向发展。

3、 市政规划

塘厦“三旧”改造今年启动13个重点项目

从塘厦规划管理所了解到，该镇计划“三旧”改造用地815公顷，今年将启动的13个重点改造项目，目前正在进行地级权属调查以及制定单元规划，其中广东省水利水电第三工程局，改造项目计划投入20亿元，对四个地块共18万平方米土地进行全面改造。根据规划，塘厦“三旧”改造范围集中分布在行政文化中心、科苑城工业园、沙湖工业区、138工业区、塘龙公路、东深公路、四黎路以及蛟坪路沿线。 

借助信息化打造“无限石龙”

石龙“E-town”（数字城镇）品牌历经十年锻造，走过了信息通信基础设施建设、信息通信技术普及应用和建设数字化城镇三个阶段。目前，信息产业产值占石龙工业总产值85%，是该镇的第一支柱产业。根据第三个信息化规划，未来五年石龙发展目标定位为：建设成数字化生活和数字化发展机会无处不在、智能化的新型数字城镇和珠三角区域信息服务业应用创新中心。并通过创新、整合、开放三大策略，推进“新一代宽带信息通信网络建设工程”、“基于空间地理框架的基础信息资源共享服务平台建设工程”、“现代信息服务业培育工程”等11项重点工程建设。

凤岗40项目推进“三旧”改造

从凤岗镇获悉，该镇将通过近40个“三旧”改造项目打造“一主”、“两副”、“三轴”、“四园”、“五区”城市新格局。
凤岗镇规划了近40个“三旧”改造项目，拆迁面积近350多万平方米，目前已完成5个项目的拆迁补偿谈判工作，拆迁面积近60万平方米，补偿近5亿元。按照“成熟一片、改造一片，先易后难”的原则，各项目将逐步展开改造。今年，官井头毅力厂地块、官井头致发厂地块、官井头村委会南侧地块、芦竹田地块、秀木桥地块和卧龙村地块将改造成高尚住宅区。

15亿！常平将建东部片最大购物商城

33万平方米，总投资15亿元，建成后将提供5000个商铺，提供15000个就业机会……昨日下午，美吉特东莞（常平）购物公园项目签约仪式在常平欧亚国际酒店举行。

据悉，美吉特（常平）购物公园规划为商贸交易城、精品生活馆&商贸会展中心、城市购物公园三大块，预计三年建成，届时，将成为东莞东部片区最大的，集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的城市购物商城。

凤岗园龙山旁将建登山公园

凤岗园龙山公园旁将新建登山公园。据凤岗碧湖郊野公园规划研讨会透露，该镇近期将新建以登山为主题的碧湖郊野公园。该公园占地面积达124公顷，是园龙山公园的近4倍，将通过天桥与园龙山公园相接，分三期建设一期投入2000万元。

4、 市场动态

六月份广州二手住宅成交均价环比“微升”５％

6月份广州全市二手住宅成交均价为12071元/平方米，环比微升5%;与此同时，经过5月底、6月初一轮急速上升和需求释放，6月份住宅租赁市场出现调整回稳迹象，市场平均租金达34.9元/平方米/月，环比微升2%，而6月份住宅租赁成交量环比下跌10%。二手住宅成交均价环比微升5%，原因在于通胀预期、市场期望人民币升值等诸多因素，促使6月份高端住宅市场交投活跃度逆市微升，更带动成交结构变动，令整体成交均价环比出现微升的迹象。

武汉楼市成交量下滑上市量增加 房价或面临下调

7月份是传统的楼市淡季，进入下半年，楼市上市量持续增大，在成交量全面下滑的大背景下，武汉很多楼盘面临着越来越大的降价压力。下半年新一轮楼盘上市潮从7月份初显端倪。亿房研究中心数据显示，7月份有10多个楼盘开盘，比去年同期要多。按照我市最新出台楼市“新规”要求，楼盘拿到预售许可后10天内必须开盘，如果政策落实到位，将限制开发商“捂盘的空间”。在成交量持续走低情况下，大的供应量将会对房价产生更大冲击。

杭州楼盘扎堆开盘保守定价 成交量有望打破僵局

6月，杭州主城区共成交商品房1425套，日均成交套数达到47.5套，而5月，杭州主城区共成交1010套商品房，日均成交套数不过32.6套。“楼市最黑暗的一段日子就是新政刚出台的5月份，买卖双方都不知道怎么办，处于观望状态，成交量冰封。现在，最黑暗的日子已过去了，开发商开始理性调价，购房者开始入市，冰封状态开始被打破。6月成交量的复苏主要靠新盘低价入市来带动，而7月份老盘停止观望、大举开盘会进一步提升成交量。

多数银行可办三套房贷款 南京等地房产新政松动

4月中旬中央有关“房价过高地区银行有权停止第三套房贷”的消息一出，不少银行收紧第三套房贷。近日，各地多家银行的房贷政策已悄悄松动，称可以接受第三套房贷。对于第三套房贷，南京多家银行改变了此前“原则上暂停发放”的做法，重新开闸。多家银行个贷经理提到，客户只要资信状况好，第三套房贷一般不会被拒。其中，中行、工行、招行等对第三套房贷款实行利率上浮20%，首付六成的标准。建行首付五五成，利率上浮20%，邮储银行利率上浮15%。中行某个贷经理推荐，业内有银行利率优惠幅度给得很大：深发展它们做三套上浮得比我们要少，1.04左右。

5、 其他信息

中央摸底楼市担心误伤经济

6月底,中央高层委托有关机构赴北京、上海、广州、深圳进行楼市调研,并且征求民间研究机构意见,以此更真实地了解目前政策对房地产市场带来的影响,防止楼市调控对经济造成误伤,为制定下一阶段楼市调控政策做准备。参与此次深圳地区调研的本土机构房地内参的总经理尹香武透露,中央较为担心现有政策对经济造成误伤。

数字透视

一周土地供求：

一周商品房供应：※2010.7.5-7.11期间商品房供应总面积为10.18万㎡，共1296套。

一周需求：※2010.7.5-7.11期间商品房成交面积4.52万㎡，环比下降34.54%，同比下降60.34%，合共553套，环比下降16.72%，同比上升51.06%。其中上周住宅成交4.04万㎡，合共407套；非住宅成交面积为4769.97㎡，合计146套。

一周价格：※2010.7.5-7.11期间，东莞市普通住宅均价为6125元/㎡，环比下降1.23%。 

市场存量：截至2010年7月11日，全市商品房累计可售存量为598.58万㎡，合共74540套；其中普通住宅（洋房+公寓）可售存量为428.01万㎡，合共42581套；别墅可售存量为53.11万㎡，合共1430套。

地产工程信息：

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