瑞峰置业总经理陈强专访 打造地产营销创新No.1

　　08年，东莞楼市风云莫测，代理行业竞争更趋白热化，行业彻底洗牌，东莞楼市今后怎样发展，代理行业何去何从，置业者选择什么样的物业，这些问题逐渐成为人们关注的焦点。

　　在采访瑞峰置业投资顾问有限公司总经理陈强的时候，记者并没有感受到因市场低迷而略为沉闷的气氛，令人耳目一新的是陈总提出的地产营销创新思路，楼市低迷、行业洗牌并不可怕，可怕的是企业缺少创新求变意识。事实上，瑞峰置业08年打造出了东莞地产营销创新No.1，创造了东莞代理行业诸多奇迹，瑞峰也凭借业界绝佳的口碑挤入东莞代理行业一线阵容。

瑞峰置业投资顾问有限公司总经理陈强

　　记者：08年东莞代理行业竞争激烈，你怎样评价08年的东莞代理行业？

　　陈强：08年经济环境恶化，楼市低迷，代理行业十分困难。08年初三级市场率先发难，企业或倒闭，或缩小规模，市场成交萎缩。一手房市场压力大，下半年各种矛盾爆发出来，这表现在一级代理公司只剩下四家，就是瑞峰、世联、中原和合富，许多代理公司撒出东莞市场，为控制成本支出企业裁员严重，而代理公司对项目选择有了要求，更多关注项目质量。代理商的压力不亚于地产商，工作强度、压力增加，而收益却在下降。

　　记者：东莞一些代理企业呈现亏损状况，瑞峰是如何代理项目，实现地产营销最大价值化？

　　陈强：瑞峰希望每个项目都做好，最大程度创造项目营销的最大价值。我们在营销上力求创新求变，注重与开发商的紧密合作，服务做到极致，比如瑞峰参与发展商的收楼工作，解决一些实际问题。我们捕捉细分市场的时机，扩大销售成果，象今年1月20日瑞峰代理的金色华庭在东莞率先降价，幅度达30%，降价比例合适，取得巨大的销售成果。

　　营销上不断创新是瑞峰最大的亮点，希尔顿广场我们改成sohu广场，受到市场追捧，每平方米提高了1500元。名门酒店我们提出“房屋银行”结合“产权式酒店”概念，实现6800元/平米的销售单价。大朗财富公馆提出了“租户”变“住户”概念，10月份销售203套，均价在6200元/平米。塞纳城市嘉园我们采取一系列灵活多变的销售策略，4月份开盘至今，取得了80%的销售业绩。

　　由于我们准备充分，营销策略正确，并实行审慎进取的战略，08年瑞峰较好地解决了过冬问题，现金流充裕，瑞峰还购置第一国际中盛商务大厦宽敞的写字楼，发展前景良好。

　　记者：09年瑞峰发展前景如何？

　　陈强：09年瑞峰基本和08年持平，有5%至10%的增长。我自已的评价是，瑞峰目前并没有进入一线代理企业，但因为瑞峰几年来艰苦努力，为置业者、开发商和社会创造出一系列成绩，瑞峰在口碑上已步入一线代理企业，目前主动找我们洽谈的开发企业有许多。

　　记者：你怎么看待东莞楼市的不规范之处？

　　陈强：这有三个方面，首先是土地流转，东莞目前实行招拍挂，这是规范的。其次是规划报建，这也相对规范。要说不规范的是市场运作方面，东莞房地产起步晚，起点低，市场运作更加灵活，政府组织管理相对松懈。东莞房地产发展8年多，已从幼稚期步入成长阶段，目前东莞市场追求差异化竞争，楼盘个性化，产品丰富，规划立面不断创新，这已经是一个竞争性的市场。当然，由于东莞存在商品房、农民公寓、小产权房并存现象，实际情况复杂一些，不象深圳市场上存在的都是商品房。

　　记者：有人说农民公寓对东莞房地产市场冲击会很大，你认为对不对？

　　陈强：虽然东莞石排镇在大力建设农民公寓，但其成本并不低。东莞市场目前大量“3”字头楼盘出现，甚至“2”字头楼盘出现，已在成本上制约农民公寓发展，加上东莞目前租赁市场低迷，空置率高，回报低，所以东莞农民公寓大规模发展可能性不大。

　　记者：08年楼市一直低迷，东莞政府没有出台相关扶持政策，你认为政府是否有不作为之嫌？

　　陈强：今年楼市大幅下跌，有的跌去50%甚至60%，市场出现大量“3”字头楼盘，甚至“2”字头楼盘，“5”字实楼盘在城区，“万”字头楼盘实际廖若晨星。东莞又处于转型期，制造企业大量倒闭，人口迁出，经济下滑，包括房地产在内的三产得不到政府扶持，政府行为已很滞后。东莞政府应该出台相关政策扶持地产，比如推迟土地拍卖，放开入户政策，产业转型也要考虑城市的未来规划，自然转型和政府调控要相结合，自然过渡，不能计划性调控转型，否则对市场经济发展打击很大。

　　记者：你认为目前推动楼市的核心动力是什么？

　　陈强：主要是刚性需求和投资性需求。刚性需求还是大量存在，要细分市场，寻找目标客户。要对经济环境有正确的评估，投资性需求也存在，投资者关心的是资金安全和套现，如果解决好这两个问题，就很好地解决投资性需求问题。

　　记者：你对东莞别墅市场有什么看法？

　　陈强：从自然资源上看，别墅是稀缺性物业，有山有水的自然资源越来越少，政府控制也很严，独立别墅的稀缺性更突出一些。别墅面对的是高端消费群体，属于非富即贵的人，他们要求个性化突出的别墅产品，否则并不适合他们的口味。由于目前经济不景气，许多企业主资金都用到经营上，别墅虽然有市场，许多人目前却没有现金，这制约着别墅发展。

　　记者：你怎样看待09年东莞房地产市场？

　　陈强：09年是房地产市场的创新年，是地产人的成长年，是地产商的思考年，是消费者真正选择自己产品的机会年。

　　09年有许多不确定因素，可能经济下滑止步，也可能进一步恶劣。下半年政府各项投资效果会显现出来，房地产机会会出现在下半年，可能是4季度。

　　楼价整体下滑，但局部地区走势不一样，珠三角是楼市最早下调也是最早会复苏的地区，可能其他地区楼市下滑，珠三角地区已率先复苏。政府已通过新的珠三角发展规划，珠三角城际铁路已立项动工，深莞穗一体化已呈趋势。作为世界制造业基地，深圳卫星城，东莞面对的机会会越来越多，未来也会越来越好，房地产自然会掀开新的一页。